Aidat Hesaplayıcı
Apartman ve site aidatınızı eşit dağıtım, m² veya arsa payı yöntemleriyle daire bazında hesaplayın. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyumlu.
Yasal Dayanak — 634 sayılı KMK Madde 20
Madde 20/a: "Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak" katılma yükümlülüğü.
Madde 20/b: "Anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa arsa payı oranında" katılma yükümlülüğü.
Madde 22: Kiracı, bağımsız bölümden devamlı faydalandığı süre boyunca m.20 kapsamındaki gider ve avans borcundan kat maliki ile müştereken ve müteselsilen sorumludur; sorumluluğu ödediği kira miktarı ile sınırlıdır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — 02.07.1965 / 12038 Resmi Gazete
Aidat Hesaplama Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
634 sayılı KMK m.20-22 ve uygulama hakkında en çok sorulan 8 soru.
Apartman aidatı nasıl hesaplanır?
634 sayılı KMK m.20 uyarınca aylık genel giderler kat malikleri arasında paylaştırılır. Yönetim planında aksi belirtilmedikçe iki yöntem kullanılır: (1) Eşit dağıtım kapıcı, bahçıvan, bekçi giderleri için, (2) Arsa payı oranında sigorta, bakım/onarım, yönetici aylığı için. M² bazlı dağıtım da yaygındır.
Hangi giderler eşit, hangileri arsa payına göre?
KMK m.20/a — eşit: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri ve avansları. KMK m.20/b — arsa payı: sigorta primi, ortak yerlerin bakım/onarım/güçlendirme giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri. Yönetim planı veya kurul kararıyla farklı dağıtım kabul edilebilir.
Hangi giderler kiracıya, hangileri kat malikine?
KMK m.22 uyarınca kiracı m.20 kapsamındaki tüm aidatlardan kat maliki ile müştereken sorumludur. Uygulamada işletme giderleri (kapıcı, ortak elektrik, asansör, temizlik, yakıt) kiracıya; demirbaş yenileme avansı, çatı/cephe, kalıcı yatırımlar kat malikine aittir. Kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılabilir.
Demirbaş yenileme avansı nedir?
Asansör yenileme, mantolama, çatı tamiri, su deposu gibi mülkün değerini koruyan kalıcı yatırım giderleri için toplanan birikimdir. KMK m.22 uyarınca bu kalemden yalnızca kat maliki sorumludur, kiracıya yansıtılamaz. Aylık aidatın %5-15'i bu avansa ayrılır.
M² bazlı dağıtım kanuni mi?
KMK m.20'de doğrudan m² öngörülmemiştir; temel yöntem arsa payı ve eşit dağıtımdır. Ancak yönetim planı veya kurul kararı ile m² bazlı dağıtım benimsenebilir. Uygulamada çoğu apartman m² ile arsa payı benzer sonuç verdiği için ya da kullanım kolaylığı nedeniyle m²'yi tercih eder.
Aidat ne zaman ödenir? Geç ödenirse?
Aidat genelde her ayın 1-10'u arasında ödenir; tarih yönetim planında belirlenir. KMK m.20/c uyarınca geç ödenen aidatlara aylık %5 (yıllık %60) gecikme tazminatı işler. Yönetim doğrudan icra takibi başlatabilir, KMK m.33 uyarınca kat mülkiyetinin devri talebiyle dava açabilir.
Boş dairenin aidatı ödenir mi?
Evet. KMK m.20'ye göre kat maliki dairesini kullanıp kullanmamasına bakılmaksızın aidat ödemekle yükümlüdür. Bağımsız bölüm boş olsa da kapıcı, bekçi, bahçıvan giderleri ve diğer ortak gider paylarına katılmak zorundadır. Yargıtay içtihatlarında bu kural istikrarlı uygulanır.
İşletme projesi nedir?
KMK m.37 uyarınca yönetici, kurul onayı için yıllık tahmini gelir-gider tablosu ve aidat miktarını içeren işletme projesi düzenler. Kurul onayıyla aidat tutarı kesinleşir. Onaya itiraz için onay tarihinden itibaren 7 gün içinde sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.