Üst Komşudan Su Sızdırıyor: Kim Öder? Adım Adım Hukuki Süreç (2026)

Türkiye'de apartman yöneticilerine ve avukatlara en sık ulaşan komşuluk uyuşmazlıklarından biri üst kattan gelen su sızıntısıdır. Tavan boyası bozulan, parke şişen, mobilyası ıslanan alt komşu doğal olarak tazminat ister; üst komşu çoğu zaman "kasten yapmadım, kombi patladı" der; yönetim ise ortak alandan kaynaklı bir sızıntı söz konusuysa devreye girmek zorunda kalır. Türk hukuku bu meseleyi kusurun nereden kaynaklandığına göre üç farklı sorumluluk rejimiyle çözer: Türk Borçlar Kanunu (TBK) haksız fiil hükümleri, Türk Medeni Kanunu (TMK) komşuluk hukuku ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ortak alan sorumluluğu. Bu yazıda Yargıtay'ın güncel içtihatları ışığında suyun nereden geldiğini nasıl tespit edersiniz, kim öder, sigorta nasıl devreye girer ve mahkeme süreci nasıl yürür adım adım açıklıyoruz.

Hukuki Çerçeve: Sızıntıyı Kim Öder?

Genel Kural: Kusur Kimdeyse Tazminat Onda

Türk Borçlar Kanunu m.49 haksız fiil sorumluluğunun temel hükmüdür: "Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür." Sızıntı davalarında temel soru şudur: Kusur kimde?

1. Üst dairedeki tesisat veya cihaz arızasından kaynaklanıyorsa üst komşu sorumludur.
2. Ortak alandaki ana tesisattan, çatıdan veya cephe izolasyonundan kaynaklanıyorsa apartman yönetimi sorumludur.
3. Üst komşunun ihmali (musluğu açık unutmak, kaplama yapılırken zemini delmek) söz konusuysa sorumluluk yine üst komşudadır; ihmal kasıt seviyesine ulaşmasa bile kusur sayılır.

TMK m.737, Komşuluk Hukuku

Türk Medeni Kanunu m.737 komşuluk hukukunun temelini şöyle kurar: "Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmakla yükümlüdür." Bu hüküm, "ben dairemde istediğimi yaparım" savunmasını kabul etmez. Üst komşunun tesisatına sahip çıkmaması, su sızıntısı yaratması TMK m.737 ihlali sayılır; alt komşu hem zararın tazminini hem de sızıntının önlenmesini talep edebilir.

KMK m.19 ve m.20, Ortak Alan Sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/1, anataşınmazın bakım ve onarım sorumluluğunu kat malikleri kuruluna ve dolayısıyla yöneticiye yükler. KMK m.20 ise ortak gider sorumluluğunu belirler. Pratikte:

1. Çatı, dış cephe izolasyonu, ana tesisat su hattı, baca, sıva altı bina hatları ortak alandır; sızıntı buradan kaynaklanıyorsa onarım ve tazminat tüm kat maliklerinin arsa payı oranında katılımıyla karşılanır.
2. Daire içi cihaz, daire içi tesisat (kombi sonrası borular, banyo zemini, mutfak gideri) kişisel mülkiyettir; sızıntı buradan kaynaklanıyorsa sorumluluk daire sahibine aittir.

Yargıtay'ın Tutumu

Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, E.2019/4234, K.2020/4087

Üst daireden kaynaklı su sızıntısının alt dairede yaptığı zarar için açılan tazminat davasında Yargıtay 4. HD şu sonuca varmıştır: "Üst kat malikinin bağımsız bölümünde bulunan tesisat ve cihazlardan kaynaklanan su sızıntısı sebebiyle alt kat malikinin uğradığı zararlardan, üst kat maliki Türk Borçlar Kanunu'nun 49. maddesi uyarınca sorumludur. Sorumluluk için kasıt aranmaz; ihmal yeterlidir. Banyo izolasyonunu yenilemeyen, kombi bakımını yaptırmayan kat maliki ihmal halindedir."

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E.2014/16382, K.2015/8745

Çatıdan kaynaklı su sızıntısının üst kat dairesini ıslattığı dava için Yargıtay 18. HD: "Çatı KMK m.4 uyarınca ortak alandır. Çatı izolasyonundan kaynaklanan su zararının giderilmesi ve oluşan tazminatın ödenmesi sorumluluğu, kat malikleri kuruluna ve yöneticiye aittir. Yönetim, ortak gider olarak tahsil ettiği avansı yapısal onarımlara öncelikle ayırmakla yükümlüdür."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2018/3267, K.2019/2156

Sızıntı kaynağının net olmadığı bir dosyada Yargıtay 3. HD: "Su sızıntısının kaynağının teknik incelemeyle tespiti gerekir. Mahkeme bilirkişi marifetiyle keşif yaptırmadan, üst daireden geldiği varsayımıyla karar veremez. Bilirkişi raporunda sızıntının üst daire içi tesisatından mı, ortak alandan mı, yoksa cephe izolasyonundan mı kaynaklandığı net belirlenmelidir." Bu karar, sorumlu tespiti için bilirkişi keşfinin zorunlu olduğunu vurgular.

Adım Adım Süreç: Sızıntıyı Fark Ettiğinizde Ne Yapmalı?

Adım 1: Anında Belgeleyin

Sızıntıyı fark eder etmez ilk yapmanız gerekenler:

1. Fotoğraf ve video: Islanan tavan, duvar, mobilya, parke. Tarih damgası açık olsun (telefon kamerası ayarı yeterli).
2. Tanık çağırın: Komşu, kapıcı veya yönetici hazır olsun; sızıntının canlı durumunu görsünler.
3. Yazılı tutanak: Tarih, saat, gözlem yapan kişiler, sızıntının yeri, miktarı. İmzalı ve tarihli olsun.
4. Üst komşuya haber verin: WhatsApp, SMS veya yazılı not ile haberdar edin; mesajı saklayın.

Önemli: Sızıntı sürekliyse ve büyüyorsa, üst komşu evde değilse itfaiyeye haber verin. İtfaiyenin müdahale tutanağı resmi belge olarak mahkemede kullanılabilir.

Adım 2: Yöneticiye Yazılı Bildirim

Apartman yöneticisine yazılı dilekçe verin; dilekçede:

1. Sızıntının yeri (kendi daireniz)
2. Olası kaynak (üst daire, çatı, ortak tesisat)
3. Hasarın boyutu
4. Yöneticiden talep ettiğiniz işlem (üst komşuyla görüşme, tespit, onarım)

Yönetici KMK m.34 ve m.35 uyarınca kat maliklerinin haklarını korumakla yükümlüdür. Yöneticinin ilgisiz kalması halinde KMK m.38 vekil sorumluluğu kapsamında ona da rücu yolu açılır.

Adım 3: Sigorta Şirketlerini Devreye Sokun

Türkiye'de iki temel sigorta vardır ve karıştırılmamalıdır:

1. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Sadece deprem zararlarını kapsar. Sızıntı için işe yaramaz.
2. Konut Sigortası: İhtiyari ev sigortasıdır. Su baskını, sızıntı, dahili su tesisatından kaynaklı hasarlar genelde kapsama dahildir. Üst komşunun konut sigortası varsa üst komşunun sigortası, alt komşuya verilen zararı karşılar (üçüncü şahıs sorumluluk teminatı).

Yapılacaklar:

1. Kendi konut sigortanız varsa şirketinizi arayın, ekspertiz randevusu alın.
2. Üst komşunun konut sigortası varsa, üst komşudan poliçe numarası ve şirket bilgisi isteyin; doğrudan onların şirketine başvurabilirsiniz.
3. Sigorta eksperi keşfe gelir, hasar raporu düzenler. Bu rapor mahkemede güçlü delildir.

Pratik tavsiye: Üst komşu sigortasının olmasını ve sigortayla halletmeyi tercih edin. Mahkeme sürecinden çok daha hızlı sonuç alırsınız.

Adım 4: Tespit (Delil Tespiti) Davası

Üst komşu sorumluluğu kabul etmiyor veya sızıntı kaynağı tartışmalıysa, delil tespiti davası açabilirsiniz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.400-403 arasında düzenlenir:

1. Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dilekçe verilir.
2. Mahkeme bilirkişi atar (genelde inşaat mühendisi veya tesisat uzmanı).
3. Bilirkişi keşif yapar, sızıntının kaynağını ve hasarın miktarını tespit eder.
4. Bilirkişi raporu delil olarak kalır; sonraki tazminat davasında doğrudan kullanılır.

Maliyet: Tespit davası harcı (2026 itibarıyla ~1.500 TL), bilirkişi ücreti (~2.000-4.000 TL). Toplam masraf 4.000-6.000 TL bandında. Karşı taraf kusurluysa bu masraflar sonradan tahsil edilir.

Adım 5: Noter İhtarnamesi ve Sulh Görüşmesi

Bilirkişi raporu üst komşunun veya yönetimin sorumlu olduğunu gösteriyorsa, dava açmadan önce noter ihtarnamesi gönderin:

1. Kusurlu tarafı belirtin
2. Hasar miktarını gösterin (fatura veya ekspertiz bedeli)
3. Ödeme için süre verin (genelde 15-30 gün)
4. Ödenmemesi halinde dava açacağınızı belirtin

Çoğu uyuşmazlık bu aşamada çözülür. Üst komşu, mahkeme yoluna gitmek yerine ödemeyi tercih eder; özellikle bilirkişi raporu varsa.

Adım 6: Tazminat Davası

Sulh sağlanamazsa Asliye Hukuk Mahkemesi'nde (taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görev alanındaysa orada) tazminat davası açılır:

1. Görevli mahkeme: 7.000 TL üzerindeki uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk; KMK kapsamındaki ortak alan uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemesi (KMK m.33).
2. Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer (HMK m.12).
3. Zaman aşımı: TBK m.72 uyarınca, zararı ve sorumluyu öğrenme tarihinden itibaren 2 yıl, her durumda fiil tarihinden itibaren 10 yıl.
4. Arabuluculuk zorunluluğu: 1 Eylül 2023'ten itibaren komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuk uygulanır.

Hangi Durumda Kim Öder? Hızlı Tablo

Üst Komşunun Tipik Savunmaları ve Cevapları

"Ben yapmadım, eskime sonucu"

Cevap: Eskime başlı başına sorumluluğu kaldırmaz. Daire sahibi tesisatın bakımından sorumludur. Yargıtay 4. HD yerleşik içtihadına göre, banyo izolasyonunun yıpranmasını önlemek dairenin sahibinin yükümlülüğüdür; izolasyon yenilenmemesi ihmal kapsamına girer.

"Sigortam yok, ödeyecek param yok"

Sigortasız olmak sorumluluktan kurtarmaz. Mahkeme kararı sonrasında icra takibi başlatılır; maaş, banka hesabı, taşınmaz haczi mümkündür. KMK m.22 müteselsil sorumluluk üst komşuyu kira gelirinden bile sorumlu tutar.

"Belki ortak alan kaynaklıdır"

Bu meşru bir itiraz olabilir. Mahkeme bilirkişi keşfi yaptırmadan karar veremez (Yargıtay 3. HD E.2018/3267). Sızıntı kaynağı net değilse bilirkişi sonucunda hangi tarafın sorumlu olduğu belirlenir. Üst komşu kusursuz çıkarsa tüm masraflar apartman yönetiminden tahsil edilir.

"Hasarı sen abartıyorsun"

Cevap: Hasar miktarı bilirkişi tarafından bağımsız ekspertizle belirlenir. Ev sahibinin değil, bilirkişinin hesabı geçerlidir. Fatura veya teknik onarım teklifleri delil olur ama nihai miktarı mahkeme atadığı bilirkişi belirler.

Kiracı veya Ev Sahibi: Hangisi Dava Açar?

Sızıntı zararının alıcısı kim olur sorusu çok önemlidir:

1. Eşya ve gündelik kullanım zararı (mobilya, halı, eşya): Kiracı kendi mülkü zarar gördüğü için doğrudan dava açar.
2. Daire iç yüzey zararı (boya, parke, alçı, ahşap kaplama, sıva): Mülk sahibi dava açar; çünkü dairenin değeri etkilenmiştir.
3. Kira kaybı (oturulamaz hale gelen daire): Mülk sahibi dava açar; kiracı kira indirimi talep edebilir (TBK m.305).

Pratik tavsiye: Kiracı ile mülk sahibi koordineli hareket eder. İkisi birlikte aynı davaya katılarak süreci hızlandırır.

Apartman Yönetiminin Rolü

Yönetici, KMK m.34 ve m.35 uyarınca uyuşmazlığa müdahale etmek zorundadır:

1. Yer keşfi yapmak: Sızıntının bina iç tesisatından mı, yoksa daire içinden mi geldiğini ön incelemeyle tespit etmeye çalışır.
2. Tutanak tutmak: Yapılan keşif, gözlemler ve taraf beyanları işletme defterine yazılır.
3. Tesisatçı çağırmak: Yapısal sorun varsa lisanslı tesisatçıdan rapor ister.
4. Ortak alan onarımı: Sızıntı çatı veya ana tesisattan kaynaklıysa onarım acil yapılmalı; geciktirme kat maliklerinin haklarını ihlal eder.
5. Arabuluculuk: Komşular arasında uzlaşma sağlamaya çalışmak yöneticinin görev tanımı içindedir.

Pratik Tavsiyeler

1. Konut sigortası şart. Yıllık 600-1.500 TL prim ile binlerce TL hasara karşı korunma sağlar. Üçüncü şahıs sorumluluk teminatını ekletmeyi unutmayın.
2. İlk 24 saatte belgeleyin. Sızıntı kuruyup iz silindiğinde ispat zorlaşır. Fotoğraf, video, tanık tutanağı önemli.
3. Yöneticiyi devreye sokun. Yönetici tutanağı tarafsız delil sayılır; sadece komşu sözüne kalmayın.
4. Bilirkişi keşfini geciktirmeyin. Tespit davası açmak başlangıçta para harcamak gibi gözükür ama mahkeme süreçlerinde belge silahıdır.
5. Sigorta yoluyla halledin. Üst komşunun konut sigortası varsa mahkemesiz hızlı çözüm; reddederse mahkeme kapısı zaten açık.
6. Arabuluculuk dava şartıdır. 1 Eylül 2023 sonrası komşuluk uyuşmazlıklarında doğrudan dava açamazsınız; önce arabulucuya başvurmak gerekir.
7. Onarımı erteleme. Hasarı görmezden gelmek sonradan kurulu küfün sağlık raporuyla ispatı zor olur. Hasarı belgeleyin ama onarımı da yaptırın.

Sıkça Sorulan Sorular

Üst komşu eve giriş izni vermiyor, kontrol nasıl yapılır?

Anayasal konut dokunulmazlığı (Anayasa m.21) gereği zorla giriş yapılamaz. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi'nden HMK m.400 kapsamında delil tespiti talep edersiniz; mahkeme bilirkişi atar, gerekirse zabıta eşliğinde giriş sağlanır.

Tespit yapılmadan üst komşunun ödemesini isteyebilir miyim?

Talep edebilirsiniz ama mahkemede başarı şansı düşüktür. Yargıtay 3. HD E.2018/3267 sayılı kararı net: bilirkişi keşfi yapılmadan sorumlu tayin edilemez. Önce belge oluşturun.

Sigorta ekspertizi mahkemede delil sayılır mı?

Sayılır ama tek başına yetmez. Sigortanın atadığı eksper bağımsız bilirkişi değildir; mahkeme genelde kendi bilirkişisini atar. Ekspertiz raporu yardımcı delil olarak sunulur.

Üst komşu kiracıysa hem kiracı hem ev sahibi sorumlu mu?

Yargıtay 4. HD görüşüne göre kiracı kendi kullanımından kaynaklı zararlardan sorumludur. Ancak mülk sahibi de tesisat bakımından yükümlü olduğu için ortak sorumluluk doğabilir; ihmal kaynağı net belirlenmelidir. Pratikte mülk sahibi ile kiracıdan birlikte tazminat istenir.

Yönetim sızıntıyı umursamıyor, ne yapabilirim?

KMK m.38 yöneticinin vekil gibi sorumlu olduğunu söyler. Yönetim onarımı reddederse veya geciktirirse her kat maliki KMK m.33 kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir. Onarımı acilen yaptırıp masrafı ortak gider olarak yansıtmak ya da yöneticiye rücu etmek mümkündür.

Sızıntı sürekli, eve devam etmek istemiyorum. Kirayı durdurabilir miyim?

TBK m.305 uyarınca kullanım imkânı azalan kiracı kira indirimi talep edebilir. Kirayı tek taraflı durdurmak hukuken sakıncalı; önce yazılı bildirim, sonra makul süre, ardından kira indirimi veya tahliye yolu izlenir. İhtarname olmadan ödemenin kesilmesi tahliye sebebidir.

DASK sızıntı zararını öder mi?

Ödemez. DASK yalnızca deprem zararlarını kapsar (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu). Sızıntı için konut sigortası gerekir. Konut sigortası seçeneklerinde "dahili su zararları" ve "üçüncü şahıs sorumluluk" teminatları olduğundan emin olun.

Hangi durumda zaman aşımı doluyor?

TBK m.72 gereği zararı ve faili öğrenme tarihinden itibaren 2 yıl, her hâlükârda zarar tarihinden itibaren 10 yıl. Komşu KMK kaynaklı sorumlulukta ise KMK m.20 ortak gider alacaklarının zamanaşımı 5 yıldır.

Arabuluculuğa katılmazsam ne olur?

1 Eylül 2023'ten beri komşuluk uyuşmazlıkları arabuluculuk dava şartı kapsamındadır. Katılmadan dava açılırsa dava reddedilir. Karşı taraf da katılmazsa, durum tutanağa geçer; arabuluculuk başarısız sayılır ve sonra mahkemeye gidilebilir.

Üst komşunun davranışı kasıtlı olabilir mi (örneğin küs olduğu için bana zarar vermek istiyor)?

Mümkün. TBK m.49 kasıt halinde ağırlaştırılmış tazminat öngörmez ama mahkeme manevi tazminat (TBK m.58) da hükmedebilir. Kasıt ispatlanırsa ayrıca TCK m.151 (mala zarar verme) kapsamında suç duyurusunda bulunulabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta avukat veya sigorta uzmanınıza başvurmanız önerilir.