Apartman ve site yöneticilerinin en sık karşılaştığı operasyonel sorun kapıcı yönetimidir: maaş hesabı, SGK bildirimleri, izin, kıdem ve ihbar tazminatı, kapıcı dairesinin tahliyesi. 2026 yılı asgari ücret, SGK oranları ve kıdem tazminatı tavanı güncellendi. Bu yazıda doğrulanmış mevzuat ve Yargıtay yaklaşımı ışığında kapıcı çalıştıran her yöneticinin bilmesi gerekenleri toparladık.
Kapıcının Yasal Statüsü
Kapıcı, 4857 sayılı İş Kanunu m.110 kapsamında özel olarak düzenlenen bir işçi sıfatıdır. Eski 1475 sayılı İş Kanunu kapıcı için yürürlükten kalkmış olmakla birlikte, kıdem tazminatı hesabı 1475 sayılı Kanun'un 14. maddesinden gelmeye devam ediyor.
Detaylı düzenleme Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nde yer alır (03.03.2004 tarih ve 25391 sayılı Resmî Gazete). Yönetmelik m.4'e göre kapıcı; anataşınmazın bakım, temizlik, koruma, küçük çaplı onarımı, ortak yerlerin döşeme bakımı, kaloriferin yakılması, bahçe bakımı, alışveriş gibi hizmetlerini yürüten kişidir.
Önemli ayrım: Apartman güvenlik görevlisi kapıcı değildir. 5188 sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun kapsamındadır; valilik izni, mesleki eğitim sertifikası ve kimlik kartı gerektirir. Kapıcı yönetmeliği güvenlik görevlisi için işlemez.
2026 Maaş, Vergi ve SGK
2026 Asgari Ücret
Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı verilerine göre 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli asgari ücret:
- Brüt aylık: 33.030,00 TL
- Net aylık: 28.075,50 TL
- Günlük brüt: 1.101,00 TL
- İşverene yaklaşık toplam maliyet: 40.000 TL civarı (asgari ücretli, teşviksiz)
Kapıcının Vergi Muafiyeti (GVK m.23/6)
Gelir Vergisi Kanunu m.23/6 gereği, konut olarak kullanılan binaların kapıcılarına ödenen ücretler gelir vergisinden istisnadır. Damga Vergisi Kanunu Tablo 2 IV/34 uyarınca damga vergisinden de istisnadır (5535 sayılı Kanun değişikliği, 08.07.2006'dan itibaren).
Sonuç: Kapıcının brüt ücretinden sadece SGK işçi payı (%14) ve işsizlik sigortası işçi payı (%1) kesilir; toplam %15 kesintidir. Gelir vergisi ve damga vergisi kesintisi yapılmaz. Bu yüzden kapıcının brüt ile net arasındaki fark normal işçiden çok daha küçüktür.
2026 SGK Prim Oranları
- İşçi payı: %14 SGK + %1 işsizlik = %15
- İşveren payı: %20,75 SGK + %2 işsizlik = %22,75 (teşviksiz)
- 5 puanlık işveren teşviki uygunluk koşullarına bağlı olarak alınabilir.
- Konut kapıcıları için Kolay İşverenlik uygulaması mevcuttur (01.03.2019'dan itibaren). E-Devlet üzerinden başvuru yapılır, aylık MUHSGK beyanları basitleştirilmiştir.
Kapıcı Dairesi Vergi Açısından
Yargıtay yerleşik içtihadına göre kapıcı dairesi aylık ücret hesabına eklenmez; yani SGK primine eklenmez. Ancak kıdem ve ihbar tazminatı hesaplanırken giydirilmiş ücrete emsal kira değeri eklenir. Bu önemli bir ayrımdır: normal işleyişte kapıcı dairesi prim hesabını şişirmez ama tazminata gelince hesaba katılır.
Yıllık İzin, Hafta Tatili, Fazla Mesai
Kapıcılar 4857 sayılı İş Kanunu'nun izin ve mesai düzenlemelerine tabidir:
- Yıllık ücretli izin (m.53): 1 ila 5 yıl arası 14 gün, 5 ila 15 yıl arası 20 gün, 15+ yıl 26 gün.
- Haftalık çalışma süresi: en fazla 45 saat.
- Gece çalışması (m.69): en fazla 7,5 saat.
- Hafta tatili ve genel tatil çalışması: Pazar veya bayram günü çalışan kapıcıya çift ücret öderler (m.47).
- Fazla mesai: 45 saati aşan çalışmalar için ücret artırımlı ödenir (m.41).
- Kapıcının yıllık izin veya hastalık döneminde tutulan geçici kapıcı en az asgari ücretten ödenir.
Kıdem ve İhbar Tazminatı
2026 Kıdem Tazminatı Tavanı
01.01.2026 ile 30.06.2026 dönemi için yıllık kıdem tazminatı tavanı 64.948,77 TL olarak belirlendi. Bu tutar memur maaş katsayılarına bağlı olarak Temmuz 2026'da yeniden güncellenecektir.
Kıdem Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
Formül: Giydirilmiş brüt ücret × çalışılan tam yıl sayısı + kalan günler için orantı. Kapıcı için giydirilmiş ücrete şunlar eklenir:
- Aylık brüt ücret
- Kapıcı dairesinin aylık emsal kira değeri
- İşveren tarafından karşılanan su, elektrik, doğalgaz, ısınma yardımları
- Yemek yardımı, yol yardımı, ikramiye, sosyal yardımlar
Hesaplanan rakam yıllık kıdem tazminatı tavanını aşamaz. Asgari ücretli bir kapıcı için tavan zaten ulaşılamaz; tam tutar ödenir.
Kıdem Tazminatının Vergisi
Kıdem tazminatı gelir vergisinden muaftır. Yalnızca binde 7,59 oranında damga vergisi kesilir. İhbar tazminatı ise gelir vergisine tabidir.
İhbar Süreleri (4857 m.17)
- 0 ila 6 ay kıdem için: 2 hafta
- 6 ay ila 1,5 yıl kıdem için: 4 hafta
- 1,5 ila 3 yıl kıdem için: 6 hafta
- 3 yıldan fazla kıdem için: 8 hafta
Bildirim süresi tanınmadan yapılan fesihte işveren ihbar tazminatı öder; kapıcının kendi istifa ettiği durumda ise tazminat söz konusu değildir, ancak en az ihbar süresi kadar çalışma yükümlülüğü vardır.
Yönetim Değişikliği ve Kıdem
Apartman yöneticisi değişmesi kapıcının kıdemini etkilemez. Çünkü işveren kat malikleri kuruludur, yönetici sadece işveren vekilidir. Kıdem süresi toplam çalışma yılı üzerinden hesaplanır; yeni yöneticinin geldiği tarihten başlatılamaz.
İşten Çıkarma Süreçleri
Haklı Sebep (4857 m.25)
İşveren tazminatsız fesih hakkını kullanabilir; ancak sebep ahlak ve iyiniyet kurallarına aykırı olmalıdır:
- Hırsızlık, dolandırıcılık, sahte belge düzenleme
- Sarhoş veya uyuşturucu etkisinde işe gelme
- Hakaret, küfür, fiili saldırı
- İzinsiz devamsızlık: iki iş günü üst üste veya bir ayda toplam 3 iş günü
- Zorlayıcı sebepler (cezaevi, ölüm vb.)
Önemli: Haklı fesih hakkı, sebebin öğrenilmesinden itibaren 6 iş günü içinde kullanılmalıdır (m.26). Bu süre kaçırılırsa haklı fesih hakkı düşer.
Geçerli Sebep (4857 m.18)
Performans, yeterlilik veya ekonomik gerekçelerle yapılan fesihtir. Bu durumda kapıcıya kıdem ve ihbar tazminatı tam olarak ödenir. Yazılı bildirim ve açık gerekçe zorunludur.
İşe İade Davası Açabilir mi?
4857 m.18 ve devamı gereği işe iade davası için iki şart vardır: işyerinde en az 30 işçi çalıştırılması ve işçinin en az 6 aylık kıdemi bulunması. Standart bir apartmanda kapıcı tek başına olduğu için işe iade davası açılamaz; sadece kıdem, ihbar ve işçilik alacakları talep edilebilir.
Büyük site veya işveren grubunda 30 işçi sayısına ulaşılıyorsa işe iade mümkün hale gelebilir. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin son içtihadı bu yönde gelişmektedir. Ayrıca, işe iade davası açmadan önce arabuluculuk zorunludur; 1 ay içinde arabulucuya başvurulmalıdır.
Doğru Fesih Prosedürü (Adım Adım)
- Yazılı uyarılar, devamsızlık tutanakları, kamera kaydı gibi delilleri belgele.
- Noter aracılığıyla yazılı fesih bildirimi yap; sebep açık ve kesin olmalı.
- Kıdem, ihbar ve birikmiş izin ücretlerini hesapla; gerekirse mali müşaviren yardım alır.
- Bu tutarları öde, ödeme belgelerini saklayın.
- İşten ayrılma evraklarını imzalat (ibraname, hesap pusulası).
- SGK çıkış bildirimini 10 gün içinde yap.
- Kapıcı dairesi tahsis edilmişse 15 günlük tahliye süresi başlat.
Kapıcı Dairesi: Kullanım ve Tahliye
Kapıcı dairesi tahsisi sözleşmeyle düzenlenir (Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.13 ile ilgili Danıştay kararı sonrası). İş sözleşmesi süresince kira talep edilemez; ancak su, elektrik ve doğalgaz katılım payı sözleşmede belirlenebilir.
İş sözleşmesi sona erdiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 2 devreye girer:
- Kapıcı, yazılı bildirim tebliğinden itibaren 15 gün içinde daireyi boşaltmakla yükümlüdür.
- Boşaltılmazsa yönetici veya bir kat maliki mülki amire başvurur; başkaca tebligata gerek olmadan bir hafta içinde zabıta marifetiyle tahliye yapılır.
- Bu süreç mahkeme kararı veya icra takibi gerektirmez; idari tahliye usulüne tabidir.
- Aynı kural emeklilik veya istifa halinde de geçerlidir; çünkü iş ilişkisi sona ermiştir.
Apartman Yönetiminin İşveren Yükümlülükleri
- SGK işyeri tescili: Kapıcı çalıştırılmadan önce apartman SGK'da işyeri sicil numarası alır. Kolay İşverenlik kapsamında e-Devlet üzerinden başvurulur.
- Aylık SGK beyanı: Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi (MUHSGK) her ayın 26'sına kadar verilir.
- Maaş bordrosu: Her ay maaş bordrosu hazırlanır; kapıcıya imzalatılır ve arşivlenir.
- SGK primi ödeme: Takip eden ayın sonuna kadar yatırılır.
- İşe giriş ve çıkış bildirimleri: İşe başlamadan önce (en az 1 gün önce) işe giriş, ayrılma tarihinden 10 gün içinde çıkış bildirimi yapılır.
- Yıllık izin defteri: İzinler kayıt altında tutulmalıdır.
- Kıdem ve ihbar yedeği: Yıllık olarak ortak kasada birikim yapmak ileriki tazminat ödemesi için tavsiye edilir.
Bordro hazırlama, SGK işlemleri ve mali takip genellikle mali müşavir veya bina yönetim şirketine verilir. Yönetici tek başına yapmak zorunda değildir; ancak işveren sıfatıyla sorumluluk yöneticidedir.
Kapıcı Çalıştırmak mı, Hizmet Almak mı?
Kat malikleri kurulu kararıyla kapıcı sıfatına son verilip dışarıdan temizlik veya bina yönetim şirketinden hizmet alınması mümkündür. Karşılaştırma:
- Maliyet: Hizmet alımı çoğunlukla daha düşük maliyetlidir; çünkü kıdem birikimi, SGK işveren payı, ihbar yükü yoktur. Ancak 7/24 hizmet bekleniyorsa kapıcı genelde daha uygundur.
- Sorumluluk: Hizmet alımında şirket sigortası ve sözleşmesel sorumluluk daha güçlüdür. Ancak işçi gerçekte apartmana bağımlı çalışıyorsa "muvazaa" tehlikesi vardır; Yargıtay 9. Hukuk Dairesi muvazaa durumunda apartmanı müşterek sorumlu tutmaktadır.
- Geçiş süreci: Mevcut kapıcının kıdem ve ihbar tazminatı tam ödenir, daire boşaltılır. Sonrasında daire kiraya verilebilir (kat malikleri kurul kararıyla).
Sıkça Sorulan Sorular
10 yıllık kapıcımıza ne kadar kıdem tazminatı öderiz?
Asgari ücretli (brüt 33.030 TL) bir kapıcı için kapıcı dairesi emsal kira değeri de eklendiğinde giydirilmiş brüt yaklaşık 41.000 TL olur. 10 yıllık çalışma için: 10 × 41.000 = 410.000 TL kıdem tazminatı + 8 haftalık ihbar tazminatı (yaklaşık 2 aylık brüt) + birikmiş yıllık izin ücretleri ödenir. 2026 tavan tutarı (64.948,77 TL/yıl) asgari ücretli için aşılmadığından tam tutar ödenir.
Yeni yönetim eski kapıcıyı işten çıkarmak istiyor, ne yapmalı?
Yönetim değişikliği işveren değişikliği değildir; kıdem süresi toplam yıl üzerinden hesaplanır. Çıkarmak için: yazılı uyarı ve tutanaklarla delil toplayın, noter aracılığıyla yazılı fesih bildirimi yapın, tam kıdem ve ihbar tazminatı ile birikmiş izin ücretini ödeyin, SGK çıkış bildirimini 10 gün içinde yapın, kapıcı dairesi için 15 günlük tahliye süresi başlatın.
Kapıcı maaş bordrosunu kim hazırlar?
Yöneticinin işveren vekili sıfatıyla sorumluluğundadır, ancak pratikte mali müşavir veya bina yönetim hizmeti veren şirkete yaptırılır. Kolay İşverenlik kapsamında e-Devlet üzerinden basitleştirilmiş işlemler mümkündür.
Kapıcı emekli olduğunda daireyi boşaltmak zorunda mı?
Evet. İş sözleşmesi emeklilikle de sona erdiği için Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 2 uygulanır: yazılı bildirim tebliğinden itibaren 15 gün içinde tahliye zorunludur. Boşaltılmazsa mülki amire başvurularak bir hafta içinde zabıta marifetiyle tahliye yapılır.
Kapıcının yıllık izni izinde kapıcılık kim yapacak?
Yönetim geçici kapıcı tutabilir; geçici kapıcının ücreti en az asgari ücret düzeyinde olmalıdır. Bu süre boyunca asıl kapıcının ücreti kesilmez, izinli olarak ödenir.
Kapıcı dairesinde tadilat yapabilir mi?
Hayır. Kapıcı dairesi anataşınmazın ortak alanlarındandır; tadilat veya değişiklik için kat malikleri kurul kararı gerekir. Kapıcının yalnızca kullanım hakkı vardır, mülkiyet kat maliklerinindir.
Apartman temizlik şirketinden hizmet alıyor, "kapıcı sıfatlı" mı yoksa "taşeron" mu?
Sözleşmeye ve gerçek çalışma şartlarına bağlıdır. Şirket çalışanı tam zamanlı apartmana hizmet veriyor, talimatları yöneticiden alıyor ve şirketin başka müşterisi yoksa Yargıtay 9. Hukuk Dairesi bunu muvazaa sayıp şirket çalışanını apartmanın bordrolu işçisi gibi değerlendirmektedir. Bu durumda apartman da müşterek sorumlu olur.
Kapıcının vergi durumu normal işçiden niye farklı?
Gelir Vergisi Kanunu m.23/6 ve Damga Vergisi Kanunu Tablo 2 IV/34 hükümleriyle kapıcı ücretleri her iki vergiden de istisnadır. Bu istisna 1980'li yıllarda kanuna eklenmiştir ve 2026 itibarıyla halen geçerlidir. Bu nedenle kapıcının brüt ile net farkı sadece SGK işçi payı (%14) ve işsizlik sigortası işçi payı (%1) kadardır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta avukat veya mali müşavirinize başvurmanız önerilir.
