Aidat ödemeyen kat maliki veya kiracıya karşı en güçlü hukuki silah icra takibidir. Türkiye'de site ve apartman yöneticilerinin en sık başvurduğu işlem olmasına rağmen süreç doğru yürütülmediğinde aylar uzayabilir, hatta itiraz nedeniyle dosya iptal edilebilir. Bu yazıda 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde aidat alacağı için icra takibinin nasıl başlatılacağını, hangi belgelerin gerektiğini, sürelerin ve maliyetlerin neler olduğunu adım adım açıklıyoruz.
Genel Bilgiler: Yetki ve Takip Yolu
Kim İcra Takibi Başlatabilir?
KMK m.35/i, yöneticiye ortak gider ve avans alacakları için icra takibi ve dava açma yetkisini doğrudan tanır. Yönetici bu yetkiyi kullanmak için kat malikleri kurulundan ayrıca karar almak zorunda değildir; görev sıfatı yeterlidir. Profesyonel yönetim şirketi atanmışsa şirket, yönetim sözleşmesi kapsamında bu yetkiyi kullanır.
Önemli detay: Yönetici kişisel olarak değil, yönetici sıfatıyla takip başlatır. İcra takibi alacaklı tarafında "X Apartmanı / Sitesi Yöneticiliği" olarak açılır; kazanılan tutar ortak kasaya girer.
2004 sayılı İİK'de aidat alacağı için kullanılabilecek üç farklı icra takibi yolu vardır. Doğru yolu seçmek süreci hızlandırır:
İlamsız İcra Takibi (İİK m.42 ve devamı)
Aidat alacakları için en yaygın yoldur. Mahkeme kararı (ilam) gerektirmez; doğrudan icra müdürlüğüne başvurularak başlatılır. Yönetici, işletme defterindeki kayda dayanarak borç miktarını gösterir. Borçluya tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz hakkı tanınır; itiraz edilmezse takip kesinleşir.
İlamlı İcra Takibi (İİK m.32 ve devamı)
Önceden Sulh Hukuk Mahkemesi'nde alınmış bir karar (ilam) varsa kullanılır. Borçluya itiraz hakkı tanınmaz; takibin durması ancak teminat yatırmakla mümkündür. Daha hızlıdır ama önce dava açıp karar almak gerekir.
Kambiyo Senetlerine Mahsus Takip (İİK m.167)
Kat maliki çek veya senet vermişse uygulanır; pratikte aidat tahsilinde nadir kullanılır.
Sonuç: Çoğu yöneticinin başvuracağı yol ilamsız icra takibidir. Bu yazıda detaylı olarak bu yolu açıklıyoruz.
Takip Başlatma Adımları
Adım 1: İhtarname Gönderme (Zorunlu Değil Ama Tavsiye)
İcra takibinin doğrudan başlatılmasından önce noter ihtarnamesi göndermek hukuki bir zorunluluk değildir; ancak çok tavsiye edilir. Nedenleri:
- Borçluyu uyarmak: Çoğu borçlu noter ihtarnamesi alır almaz ödeme yapar; icra masrafına gerek kalmaz.
- İyi niyet ispatı: Hukuk yargılamasında alacaklının önceden uyarıda bulunması, sonraki davalarda lehe değerlendirilir.
- Faiz başlangıcı: Noter ihtarnamesinin tebliği temerrüt tarihini netleştirir. Aidat alacaklarında KMK m.20/c gereği aylık %5 gecikme tazminatı işlediği için ihtar tarihi belge oluşturur.
İhtarname içeriği şu unsurları taşımalıdır:
- Alacaklının adı (apartman/site yöneticiliği)
- Borçlunun adı, T.C. kimlik numarası ve adresi
- Alacak miktarı, hangi aylara ait olduğu, gecikme faizi
- Dayanak (KMK m.20)
- Ödeme için tanınan süre (genelde 7 veya 15 gün)
- Ödenmediğinde icra takibi başlatılacağı uyarısı
- Banka hesap bilgisi ve IBAN
Adım 2: Hangi İcra Müdürlüğüne Başvurulur?
İİK m.50'ye göre yetki kuralı:
- Borçlunun yerleşim yeri icra müdürlüğü (HMK m.6 genel yetki)
- Apartmanın bulunduğu yer icra müdürlüğü (HMK m.12 taşınmaz davası özel yetkisi, kat maliki ise)
- Borçlu sözleşmede yetki maddesi varsa orada belirlenen yer (kira ilişkisi)
Pratikte apartman bulunan yer icra müdürlüğü tercih edilir; alacaklı için pratiktir ve birden fazla borçlu varsa tek dosyada birleştirilir.
Adım 3: Takip Talebi Düzenleme ve Belgeler
İcra müdürlüğüne sunulacak takip talebinde şu bilgiler yer alır:
- Alacaklı: Apartman/site yöneticisi (yönetici adı ve sıfatı)
- Borçlu: Kat maliki veya kiracı (ad, soyad, T.C. kimlik no, adres)
- Alacak miktarı: Anapara ve gecikme tazminatı ayrı ayrı
- Faiz oranı: KMK m.20/c uyarınca aylık %5
- Alacağın sebebi: "X yılı Y ayı aidat ve gider borcu"
- Takip yolu: İlamsız icra
Gerekli Belgeler
- Yönetici seçim belgesi: Kat malikleri kurulu tutanağının onaylı kopyası (yönetici sıfatı ispatı için)
- İşletme projesi: Yıllık bütçenin onaylı kopyası
- Borçluya ait ekstre: Hangi ay aidatı ödenmedi, ne kadar borç var
- Varsa ihtarname tebliğ belgesi
- Yönetim planı: Apartmanın yönetim usulünü gösteren belge
- Kat maliki kayıt belgesi: Tapu sicilinden alınır veya bağımsız bölüm kayıtları
Adım 4: Harç ve Masraflar (2026)
2026 yılı için icra takibi başlatma maliyetleri:
- Başvuru harcı: 615 TL (492 sayılı Harçlar Kanunu, 2026 tarifesi)
- Peşin harç: Alacak miktarının binde 5'i (binde beş, en az 750 TL)
- Tebligat gideri: Her tebligat için yaklaşık 150 TL
- Vekalet ücreti: Avukatla çalışılırsa AAÜT'e göre belirli (alacak miktarına göre değişir)
- Hacze gidiş masrafı: Memurun yol ücreti, kilit ücreti vb.
Tüm masraflar takibe eklenir ve takip kesinleştiğinde borçludan tahsil edilir. Yani yönetim önce ödese de sonradan geri alır.
Adım 5: Ödeme Emri ve Tebliğ Süreci
Takip talebi kabul edildikten sonra icra müdürlüğü borçluya ödeme emri gönderir. Ödeme emri tebliğden itibaren borçluya tanınan süreler:
- 7 gün: İcra dairesine itiraz etmek için (İİK m.62)
- 7 gün: Ödeme yapmak için
- 15 gün: Mal beyanında bulunmak için (İİK m.74)
Bu süreler tebliğden itibaren başlar. Tebliğ borçluya elden teslim edilemiyorsa adres kayıt sistemindeki adrese, oradan da bulunamazsa tebligat ilanen yapılır (Tebligat Kanunu m.28).
Borçlu İtiraz Ederse Ne Olur?
Borçlunun 7 gün içinde itiraz etmesi takibi durdurur. Bu durumda alacaklının önünde iki yol vardır:
İtirazın Kaldırılması Davası (İİK m.68)
Alacak senetle (örn. ihtarname, banka dekontu, işletme projesi onayı) ispatlanabiliyorsa, alacaklı Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Süre: itirazın öğrenilmesinden itibaren 6 ay. Hızlı bir yoldur; sadece belge incelenir, tanık dinlenmez.
İtirazın İptali Davası (İİK m.67)
Senet yoksa veya alacaklı senet dışında ispat yöntemleriyle (tanık, bilirkişi) hareket etmek istiyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali davası açar. Süre: itirazın öğrenilmesinden itibaren 1 yıl.
Aidat alacakları için işletme projesi onaylı kararı senet niteliğinde sayıldığından, çoğunlukla itirazın kaldırılması davası tercih edilir.
Haciz, Satış ve Aidatın İmtiyazı
Takip Kesinleşince Haciz ve Satış
Borçlu itiraz etmez veya itirazı reddedilirse takip kesinleşir. Bu aşamada:
- Maaş haczi: İİK m.83'e göre net maaşın 1/4'üne kadar haciz konabilir.
- Banka hesap haczi: Borçlunun bankalardaki hesapları sorgulanır ve haczedilir.
- Araç haczi: Trafik tescil kayıtlarından araç bilgileri alınır, üzerine şerh konulur, satışa çıkarılır.
- Taşınmaz haczi: Tapu kayıtları sorgulanır, bağımsız bölüm üzerine şerh konulur.
- Bağımsız bölüm satışı: Borç hala ödenmezse, son çare olarak kat malikinin bağımsız bölümü satışa çıkarılır (İİK m.123).
Aidat Alacağının İmtiyazı (KMK m.20/b)
Aidat alacakları İcra ve İflas Kanunu'nda özel imtiyazlı alacak kategorisindedir. KMK m.20/b der ki: "Gider veya avans payını ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde, gider veya avans alacağı imtiyazlı bir haciz hakkı doğar."
Pratik anlamı: Borçlunun bağımsız bölümü satıldığında, banka ipoteği veya başka alacaklılardan önce yönetimin alacağı ödenir. Bu sayede aidat alacağı diğer alacaklara göre çok daha güvenlidir.
Kiracı, Kat Maliki ve Süre Yönetimi
Kiracıya mı, Kat Malikine mi Takip Başlatmalı?
KMK m.22 müteselsil sorumluluk öngörür: kiracı, ödemekle yükümlü olduğu gider miktarıyla sınırlı şekilde, kat malikiyle birlikte sorumludur. Yönetici takibi:
- Sadece kiracıya: Kiracının ödeme gücüne güveniyorsa
- Sadece kat malikine: Kiracı ulaşılamıyorsa veya boş daire ise
- İkisine birden: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre mümkündür
Pratik tavsiye: İkisine birden başlatın. Kiracı kira borcunu aşmıyorsa kalan kısım için kat malikine devam edilir.
Süre Kaçırılırsa Ne Olur?
Aidat alacağı için zamanaşımı süresi 5 yıldır (TBK m.147/1). Bu süre her aidat dönemi için ayrı işler. 2021 Mart ayının aidatı 2026 Mart'a kadar takip edilebilir; sonra zamanaşımına uğrar.
Süreyi durduran haller (TBK m.154):
- Borçlunun borcu ikrar etmesi (kısmi ödeme dahil)
- Alacaklının dava veya icra takibi başlatması
- Borç için noter ihtarnamesi gönderilmesi (Yargıtay 13. HD görüşü tartışmalı, kesin değil)
Yöneticilere Pratik Tavsiyeler
- Erken davranın. 2 ay borç birikmeden başlamak yerine 3 ay ile bekleyin; borçlu adapte olur, ödeme yapma alışkanlığı kaybolur.
- Noter ihtarnamesi atın. Çoğu zaman bu adım yeterlidir; %30 ila %50 borçlu sadece ihtar üzerine öder.
- Belge ve ekstreleri eksiksiz tutun. İşletme defteri, kurul kararları, fatura ve ödeme kayıtları olmadan icra dosyası eksik kalır.
- Birden fazla borçluyu birleştirin. Aynı icra müdürlüğünde aynı tarihte birden fazla dosya açmak harç ve süreyi optimize eder.
- Avukatla çalışın. Vekalet ücreti takibin sonunda borçludan tahsil edilir; yönetim ön maliyet üstlenmemiş olur.
- Şeffaf belge düzeni kurun. Borçlu mahkemede "hesap görmedim, borcum kesin değil" itirazını sıklıkla yapar; düzenli ekstre ve onaylı işletme projesi bu itirazı boşa çıkarır.
Sıkça Sorulan Sorular
İcra takibi için avukat zorunlu mu?
Hayır. Yönetici doğrudan icra müdürlüğüne başvurabilir. Ancak takip karmaşık hale gelirse (itiraz, dava, haciz işlemi) avukat desteği işleri hızlandırır. Vekalet ücreti takip sonunda borçludan tahsil edilir.
Boş daire için icra takibi açılabilir mi?
Evet. KMK m.20 son fıkrası, ortak yerleri kullanmaktan vazgeçtiğini ileri sürerek aidat ödemekten kaçınamayacağını düzenler. Boş dairenin sahibi kat maliki sıfatıyla sorumludur ve icra takibinden etkilenir.
Borçlu öldü, takip kime karşı sürdürülür?
Mirasçılara karşı sürdürülür. Ancak Türk Medeni Kanunu m.609 mirasçıların mirası reddetme hakkını düzenler; mirasçılar mirası reddetmişse takip durur. Tereke için tasfiye prosedürü işlemeye başlar.
Aidat borcu olduğu daireye yeni alıcı geldi, eski borçlar yeni malikten istenir mi?
KMK m.22 gereği eski malikin borcu KMK m.20/b imtiyazlı haciz sebebiyle bağımsız bölüm üzerinde ipotek niteliğinde kalır. Yeni alıcı, bu borcu da yüklenmiş sayılır. Tapu devrinden önce "Borcu Yoktur" yazısı talep edilmesi pratik koruma sağlar.
İcra takibi süresince aidat tahakkuk etmeye devam ederse ne yapmalı?
Her yeni ay için ayrı takip açmak yerine, mevcut takibe ekleme (icranın artırılması) talebi sunulabilir. Bu pratik yol, harçtan tasarruf sağlar.
Borçlu icraya verildiğinde kredi notu etkilenir mi?
Evet. Türkiye Bankalar Birliği Risk Merkezi (TBBRM) icra dosyalarını takip eder. Aidat borcu nedeniyle icra takibi kredi notunu olumsuz etkiler, kredi başvuruları reddedilebilir.
İcra masrafları çok birikti, yönetim bu maliyeti kim öder?
İcra masrafları takibe eklenir ve borçludan tahsil edilir. Ön ödeme yönetim kasasından yapılır; takip kesinleşince geri alınır. Borçlu ödeme yapmazsa, en kötü senaryoda bağımsız bölüm satışıyla bile tahsil mümkündür.
İlamsız icra ile ilamlı icra arasındaki temel fark nedir?
İlamsız icrada borçluya itiraz hakkı tanınır (7 gün); ilamlıda tanınmaz. İlamlı icra için önce mahkeme kararı (ilam) gerekir ki bu da ayrı bir dava demektir. Aidat alacaklarında işletme projesi onayı senet niteliğinde sayıldığı için ilamsız icra çoğunlukla yeterlidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta avukat veya mali müşavirinize başvurmanız önerilir.
