Güneşli bir Cumartesi sabahı; giriş katındaki koridora birkaç e-scooter ve iki bisiklet bırakılmış, asansör önü yarı daralmış — komşular şikayet ediyor, yönetici ne yapacağını bilmiyor. Bu rehberde Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak alanlarda bisiklet ve scooter parkı kurulmasının hukuki, pratik ve yönetimsel adımlarını somut örneklerle açıklıyoruz.
Ortaya çıkan sorun: Ortak alan mı, müdahale hakkı var mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binalarda ortak alanlar, bütün maliklerin müşterek kullanımına ayrılmış alanlardır. Ortak alanların kullanımı ve düzenlenmesi kat malikleri kurulu kararına tabidir. Dolayısıyla; koridor, merdiven boşluğu, giriş gibi yerlere bisiklet veya e-scooter bırakılması yönetimin müdahale alanına girer.
Hangi hukuki dayanaklar geçerli?
Konunun hukuki çerçevesi için temel referans Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Özellikle ortak alanların yönetimi ve kullanımı konusunda genel ilkeler KMK kapsamında değerlendirilir. Ayrıca; yönetim planında veya kat malikleri kurulunun aldığı kararlarda belli düzenlemeler varsa, bunlar bağlayıcıdır. Güvenlik, yangın yönetmelikleri ve apartman emniyeti ile ilgili yerel yönetmelikler de göz önünde bulundurulmalıdır.
Öncelikli adım: Yönetim planı ve mevcut kararları kontrol edin
Herhangi bir uygulamaya geçmeden önce yapılması gerekenler:
- Yönetim planını inceleyin — ortak alan tanımı, kullanım sınırlamaları ve depolama kuralları var mı?
- Önceki Kat Malikleri Kurulu kararlarını kontrol edin — benzer bir düzenleme daha önce alınmış olabilir.
- Yangın kaçış yolları, elektrik panoları, asansör girişleri ve acil çıkışlar gibi güvenlik bölgelerine müdahale edilip edilmediğini değerlendirin.
Karar alma süreci: Hangi oy yeter sayısı gerekir?
Ortak alanların kullanımına ilişkin değişiklikler genellikle idarî nitelikteki kararlar arasında yer alır. Kararın niteliğine göre Kat Malikleri Kurulu’nda basit çoğunlukla alınabilir; ancak yönetim planını değiştirecek ciddi bir tahsis veya paylaştırma söz konusuysa farklı yeter sayılar gerekebilir. Karar alınırken toplantı çağrısı, gündem ve hazirun listesi kurallarına dikkat edilmelidir.
Uygulama seçenekleri: 4 pratik model
Kat malikleri kurulunun tercihine göre ortak alanlarda uygulanabilecek düzenleme modelleri:
- Belirlenmiş paylaşımlı park alanı: Koridorun dar olmayan bir bölümünde tespitli kilitlemeli park noktaları.
- Kilitli depo/askı alanı: Binanın ortak deposunun bir kısmının bisiklet/scooter tahsisine dönüştürülmesi (ücretli/ücretsiz).
- Otopark/yer tahsisi (ayrı ücret): Yer izinli ise zemin katta özel park alanı oluşturma ve kullanımı ücretlendirme.
- Tam yasak ve ceza: Ortak alanlarda bırakmayı kesin şekilde yasaklama ve tekrarı halinde yönetim ücretlendirmesi (Karar defterine yazılmalı).
Maliyet, sorumluluk ve bakım nasıl paylaşılır?
Maliyet paylaşımı karara göre değişir. Eğer özel ekipman (duvar askıları, kilit sistemleri, çizgi çekimi) kurulacaksa genellikle maliyet ortak gider veya özel tahsis kararıyla ilgili maliklerden ücret alınarak karşılanır.
| Gider Türü | Tipik Uygulama |
|---|---|
| Ekipman alımı (askı, kilit) | ✅ Kat Malikleri Kurulu kararıyla ortak gider veya kullanıcılardan pay alınır |
| Bakım ve onarım | ✅ Tahsis edilen kullanıcıların sorumluluğunda veya ortak gider |
Güvenlik ve yangın yönetmelikleri — dikkat edilmesi gerekenler
Ortak geçiş yollarının, yangın merdivenlerinin ve acil çıkışların önünün araçla kapatılmaması gerekir. Yerel itfaiye ve yapı yönetmelikleri ile çelişen hiçbir düzenleme uygulanmamalıdır. Yönetici bu konuda önceden danışmalı ve gerekirse belediye/itfaiye görüşü alınmalıdır.
Uyuşmazlık çıktığında pratik adımlar
Komşular arasında anlaşmazlık halinde izlenecek pratik süreç:
- Önce yazılı uyarı ve duyuru yapın; kural ihlalini belgeleyin (fotoğraf, tarih).
- Kat Malikleri Kurulu toplanıp net bir karar alsın; karar defterine işleyin.
- Kararın uygulanmasını yönetici takip eder; ihlal halinde önceden kararlaştırılmış yaptırım uygulanır.
Bu süreci dijitalleştirmek, duyuru, karar alma ve uygulama takibini kolaylaştırır. Süreç yönetimi, aidat ve tahsis ücreti takibi için BYönetim gibi bir site yönetim yazılımı kullanılabilir: https://byonetim.com.tr/ — bu tür araçlar karar defteri, duyuru ve tahsilat süreçlerini tek yerde toplar ve şeffaflığı artırır.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak koridorda bisiklet bırakmak yasaklanabilir mi?
Evet; kat malikleri kurulu çoğunluk kararıyla ortak alanların kullanımına ilişkin sınırlamalar getirebilir ve koridor gibi yerlerde park yasağı koyabilir.
Yönetim planında açık hüküm yoksa ne yapmak gerekir?
Mevcut yönetim planında hüküm yoksa kat malikleri kurulunda açık bir karar alınması gerekir; uygulama öncesi güvenlik ve yönetmelik kontrolü şarttır.
Bir malik kendi deposunu bisiklet parkı yapabilir mi?
Eğer depo bağımsız bölüme tahsisli değilse veya yönetim planında farklı düzenleme yoksa depo ortak alandır; tahsis için kurul kararı gerekir.
Yangın kaçışına bırakılmış scooter için yönetici ne yapabilir?
Aciliyet arz eden durumlarda güvenliğin sağlanması amacıyla yönetici eşyayı kaldırabilir; sonrasında malik/ kiracı bilgilendirilerek tutanak tutulmalıdır.
Park alanı için maliyet nasıl paylaşılır?
Maliyet paylaşımı kat malikleri kurulunca belirlenir: ortak gider olarak veya park kullananlardan alınacak ücret şeklinde düzenlenebilir.
Not: Bu rehber hukuki bilgi amaçlıdır ve genel ilkeleri aktarır. Somut uyuşmazlıklarda durumun tüm detayları farklı sonuçlara yol açabilir; gerekli hâllerde bir hukuk uzmanına danışmanız tavsiye edilir.
