Sabah kapıyı açtığınızda binanın ortak deposunda birkaç komşunun ekstra eşyası, bir işletmeye ait paletler ve bir kat malikinin geçici deposu olduğunu görüyorsunuz. Kimsenin itirazı yok gibi görünse de bir gün depo kullanımı yüzünden tartışma çıktı; kim kiraya verebilir, masrafları kim karşılar, hangi eşya ortak mı değil mi? Bu rehberde bu tür durumların KMK çerçevesinde nasıl değerlendirildiğini, yönetimin ve kat maliklerinin hangi haklara sahip olduğunu adım adım anlatacağım.
Ortak depo nedir, KMK çerçevesinde hukuki statüsü
Kat Mülkiyeti Kanunu ortak yerleri bina bütününün kullanımına ayrılmış alanlar olarak tanımlar. Ortak depo, binanın yönetim planı veya kat mülkiyeti tesis sözleşmesi ile belirlenmişse ortak yer sayılır ve bu alanlar üzerinde tek tek maliklerin mülkiyet hakkı yoktur.
Depo kiraya verilebilir mi? Kimin onayı gerekir?
Ortak yerdeki bir hacmi üçüncü kişiye kiraya vermek (ticari amaçla tahsis etmek) kat maliklerinin ortak malını ilgilendirir; bu nedenle tek başına yöneticinin takdirine bırakılamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulamada önemli olan husus, yönetim planı ve kat malikleri kurulunun yetkisidir.
- Eğer yönetim planında depo kullanımı, kiraya verilmesi veya tahsis şartları belirtilmişse o hükümlere uyulur.
- MADDESEL referans doğrudan numara verme zorunluluğu yoksa da KMK kapsamındaki ortak yerlerin tasarrufu ilkesi uygulanır; somut kararlar için Kat Malikleri Kurulu kararları gereklidir.
- Genelde, depo kiralama gibi kalıcı tasarruflar için Kat Malikleri Kurulu'ndan açık bir karar alınması tavsiye edilir; aksi halde hukuki ihtilaf riski doğar.
Kat malikinin depoya kendi eşyasını koyması: tahsis mi, izinsiz işgal mi?
Bir kat maliki depo içinde bir bölüm kullanmak istiyorsa bunu yönetim planına ya da Kurul kararıyla tescilledirmelidir. Aksi halde diğer maliklerin hakkını zedeleyebilecek izinsiz tahsis söz konusu olur.
- Depo kullanımı için yazılı başvuru yapın ve yöneticiye bilgi verin.
- Eğer yönetim planında boş bir hüküm varsa Kat Malikleri Kurulu'nda tahsis talebi gündeme alınmalıdır.
- Karar alınırsa kullanım koşulları, süre, ücret ve masraf paylaşımı karara yazılmalıdır.
Masraf: Ortak gider mi, yoksa belirli kullanıcıya ait demirbaş mı?
Depoya ilişkin harcamaların (kapı tamiri, aydınlatma, binanın sigortası kapsamı dışı taşıma) kime ait olduğu kullanımın niteliğine göre değişir.
| Harcama Türü | Genellikle Kim Öder? |
|---|---|
| Depo ortak alan aydınlatması, ana kapı tamiri | ✅ Ortak gider (tüm maliklere paylaştırılır) |
| Ticari kiracıya özel raf ve kilit montajı | ✅ Tahsis talep eden/kiracı öder (kararla belirlenmeli) |
Bu ayrım pratikte yönetim planı ve alınmış Kurul kararlarıyla netleşir. Örneğin belirli bir bölümün kiraya verilmesi kararı alınmışsa, o bölümün bakımı ve ek donanımı kiracı veya tahsis sahibine yüklenebilir.
Kiraya verme süreci: uygulanabilir adımlar (yönetici için)
Yönetici tek başına depoyu kiraya veremez; sürecin şeffaf ve hukuka uygun olması için uygulanacak adımlar şunlardır:
- Mevcut yönetim planını kontrol edin ve depo ile ilgili hüküm varsa uygulayın.
- Tahsis veya kiralama önerisini yazılı olarak kat malikleri kuruluna sunun; amaç, süre, kira bedeli ve kullanım koşullarını detaylandırın.
- Kurul kararı ile kullanım koşullarını ve masraf paylaşımını kayda geçirin.
- Kira sözleşmesini Kurul kararına uygun hazırlayın ve arşivleyin; kira gelirinin yönetim hesabına kaydedilmesini sağlayın.
Pratik örnek tablo: Kim karar verir, hangi belge gereklidir?
| Durum | Gereken Karar/Bilgi |
|---|---|
| Bireysel malik depo kullanmak istiyor | Yazılı başvuru + Kat Malikleri Kurulu onayı (kullanım süresi/koşulları) |
| Depo üçüncü kişiye kiraya verilecek | Kat Malikleri Kurulu kararı + kira sözleşmesi + gelir kaydı |
| Depoya kalıcı donanım (raf, kilit) takılacak | Kurul kararı + kim ödeyeceğine ilişkin açık hüküm |
Delil, ihtar ve uyuşmazlık anında hangi adımlar atılmalı?
İhtilaf durumunda yöneticinin usulüne uygun karar defteri kaydı, yazılı başvuruların arşivlenmesi ve yapılan harcamalara ilişkin fatura/makbuzların saklanması belirleyici olur. İhtarlar yazılı yapılmalı ve Kurul kararları kayıtlı olarak sunulmalıdır. Somut hukuki yol ve davaya ilişkin değerlendirme şartlara göre değişeceğinden bir hukuk/uzman danışmanına yönlendirme yapılmalıdır.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, kuruluşunuzun karar defteri, kira gelir-gider takibi ve duyuru süreçlerini kolaylaştırmak için BYönetim gibi site yönetim yazılımları yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak depoyu ben kullanıyorum, tek taraflı olarak kiraya versem olur mu?
Hayır. Ortak yerler üzerinde tek taraflı ve kalıcı tasarruf Kat Malikleri Kurulu kararı gerektirir; aksi durum ihtilafa yol açar.
Depoya konulan eşya komşunun malıysa ve zarar gördü, kim sorumlu?
Eşyanın depo içinde bulunması kararı kim tarafından alındıysa o kişiler veya kiracı sorumluluk koşullarını yazılı kararda belirlemelidir; aksi halde genel hukuki sorumluluk ve kusur ilkeleri uygulanır.
Depo için alınan kilit ve rafın masrafını talep edebilir miyim?
Masrafın kim tarafından karşılanacağı Kurul kararına veya yönetim planına göre belirlenir; belirgin hüküm yoksa masrafı talep etmek için Kurul kararına ihtiyaç vardır.
Depoyu ticari amaçla kiraya veren yöneticiye karşı ne yapılır?
Tek başına yönetici böyle bir tasarruf yapamaz; Kurul kararına aykırı hareket edilmişse Kurul kararı talep edilerek işlem iptali, kayıtların düzeltilmesi ve uygun hukuki yollar gündeme gelebilir. Somut hukuki tavsiye için avukata başvurun.
Depo kullanımını yönetim planına nasıl ekleriz?
Yönetim planı değişiklikleri Kat Malikleri Kurulu kararıyla yapılır; değişiklik çoğunluğu ve karar yeter sayısına dikkat edilmelidir. Karar alındıktan sonra değişiklik noter veya ilgili tescil işlemleri ile resmileştirilmelidir.
