Hafta başında yönetim toplantısında bir ses yükseliyor: “Kapıcı giderini herkes eşit mi ödeyecek, yoksa arsa payına göre mi?”. 28 daireli bir apartmanda yöneticisiniz; toplu iş sözleşmesi yok, kapıcı asgari ücrete yakın alıyor ama fazla mesai, yıllık izin ve kıdem riski hesaplanınca yıllık maliyet beklenenden yüksek çıkıyor. Hangi gider aidata nasıl yansıtılır, karar nasıl alınır ve uygulanır — işte adım adım uygulamalı rehber.
KMK m.20 ne diyor? Temel çerçeve
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ortak giderlerin paylaşım usulünü belirler. Kanun ortak giderleri işletme projesine veya kat malikleri kurulunun kararına göre arsa payı üzerinden paylaştırılacağını öngörür; bununla birlikte farklı bir dağıtım esası üzerinde karar alınabilir. Kapıcı giderinin aidata yansıtılması da bu genel ilke çerçevesinde yorumlanır.
Kapıcı maliyet kalemleri: Neyi hesaba katacaksınız?
Kapıcıya ilişkin sadece aylık net ücret değil, işverenin yükümlülükleri de aidat hesabına yansıtılmalıdır. Tipik kalemler:
- Aylık brüt ücret (netten brüte çevrimi doğru yapın)
- SGK işveren payı (%SGK oranları güncel olarak değişir)
- İşsizlik sigortası işveren payı
- Kıdem tazminatı için aylık karşılık (yıllık risk hesabı)
- Yıllık izin ücretleri (kazanılmış izin günleri karşılığı)
- Fazla mesai, hafta tatili ve ulusal tatil ödemeleri ortalama tahmini
- İşveren destek giderleri: yemek, elektrik, bakım vs. (varsa)
Pratik hesap yöntemi: Yıllık toplam → aylık pay
Basit ve uygulanabilir bir yöntem aşağıdaki adımları takip eder:
- Yıllık brüt ücret + SGK işveren + işsizlik payı hesaplayın.
- Kıdem tazminatı riskini yıllıklaştırın: (brüt aylık × kıdem yılı × tazminat oranı) / beklenen ortalama iş süresi formülüyle veya muhasebecinizin önerdiği yıllık karşılıkla hesaplayın.
- Yıllık izin ve ortalama fazla mesaiyi ekleyin (yıllık ortalamaya göre tahmini gün sayısı × günlük ücret).
- Tüm bu tutarı toplayıp 12’ye bölün: aylık yönetim maliyeti çıkar.
| Kalem | Yıllık Tutar (örnek) |
|---|---|
| Brüt ücret (12 ay) | 150.000 TL |
| SGK+İşsizlik işveren payı | 30.000 TL |
| Kıdem tazminatı karşılığı | 12.000 TL |
| Yıllık izin ve fazla mesai | 8.000 TL |
| Toplam / 12 ay | ✅ 16.667 TL / ay |
Aidat hangi esasla bölüştürülür? Karar süreçleri ve geçerlilik
KMK m.20 uyarınca ortak giderlerin paylaşımında işletme projesi veya Kat Malikleri Kurulu kararı belirleyicidir. Seçenekler şunlardır:
- Arsa payına göre dağıtım (en sık kullanılan yöntem)
- Eşit pay veya bağımsız bölüm sayısına göre dağıtım (kararla mümkün)
- Hibrit model: sabit aidat + arsa payı oranında ek pay (küçük site yönetimlerinde pratik)
Karar alma esnasında kararın onaylı tutanak veya karar defterine işlenmesi gereklidir. Kitabi uygulamalarda kararın yeter sayısı ve usulüne uygun çağrı şartlarına dikkat edin.
Kıdem tazminatı: Daire satılırsa kim öder?
Kıdem tazminatı konusu sık karışır. Eğer kapıcı sözleşmesi ve hizmet ilişkisinin devamı sırasında kıdem doğarsa, işveren olarak işten çıkaran taraf tazminatla yükümlüdür. Daire (malik) devri tek başına çalışanla olan iş ilişkisini sona erdirmez. Ancak pratikte: Kat malikleri kurulu satış sonrasında yeni malik veya yönetimin üzerine düşen kıdem karşılığına ilişkin karar alabilir. Bu konuda somut olayın koşulları belirleyicidir ve gerektiğinde iş hukuku uzmanına danışılmalıdır.
Uygulama önerileri: Yönetici ve kurul için adımlar
Önerilen kontrol listesi:
- Mevcut sözleşmeyi ve ödeme kayıtlarını (maaş bordrosu, SGK bildirimi) inceleyin.
- Yıllık maliyet tahmini çıkarın ve aylık birim tutara dönüştürün.
- Kat Malikleri Kurulu’nda paylaşım yöntemi için teklif sunun; tutanağa işleyin.
- Uygulamayı muhasebe/defter kayıtlarında şeffaf gösterin; makbuz ve rapor sunun.
- Hukuki risk (kıdem, işçi hakları) için avukat veya mali müşavir görüşü alın.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz aidat tahakkuku, bordro ve personel giderlerini takip eden bir çözüm işinizi kolaylaştırır; BYönetim'in ücretsiz deneme kaydı ile (https://byonetim.com.tr/create-building-step-1) kayıtlı bordro ve aidat modüllerini deneyerek hesaplamaları otomatikleştirebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı gideri aidata doğrudan dahil edilebilir mi?
Evet. Kapıcı giderleri ortak gider kapsamında değerlendirilirse KMK m.20 uyarınca kat malikleri kurulunca belirlenen usulle aidata yansıtılabilir.
Arsa payına göre paylaşım zorunlu mu?
KMK m.20 arsa payını temel gösterse de kat malikleri kurulunun kararıyla farklı paylaşım usulleri belirlenebilir; usulün karar defterine geçirilmesi gerekir.
Kıdem tazminatını kim öder; daire satılırsa değişir mi?
Kıdem tazminatı işverenin yükümlülüğüdür. Daire satışı tek başına iş ilişkisini sona erdirmez; somut duruma göre yeni maliklerin veya yönetimin aldığı karar etkili olabilir. Kesin değerlendirme için iş hukuku uzmanına danışın.
Yıllık izin ve fazla mesai aidata nasıl yansır?
Bu kalemler yıllık maliyete eklenip aylık ortalamaya bölünerek aidata yansıtılabilir; KMK kapsamındaki ortak gider tanımı çerçevesinde kat malikleri kurulunca onaylanmalıdır.
Kapıcıyı sigortasız çalıştırırsak ne olur?
Sigortasız istihdam idari para cezalarına ve geri dönük prim/borç taleplerine yol açar; ayrıca iş hukuku ve sosyal güvenlik açısından risklidir. Yasal yükümlülükler yerine getirilmelidir.
