Akşam üstü el sıkışıp anahtar teslimi yapılmış: daire el değiştirmiş, yeni malik sevinçli; ama ertesi gün kapıcı işten ayrılmak istiyor ve kıdem tazminatı gündeme geliyor. Yönetici olarak kim ödeyecek, ödeme yükümlülüğü hangi tarihten itibaren kime geçer, ve kurul kararına gerek var mı? Bu rehberde somut adımlarla ve yasal çerçeveyle açıklıyorum.
Kıdem tazminatı sorumluluğunun temel ilkesi
Kıdem tazminatı, Türk Borçlar Hukuku ve işçilik ilişkileri gereği işverenin (işi sağlayanın) yükümlülüğüdür. Apartman/site bağlamında işveren sıklıkla yönetim kurulu ya da yönetici sıfatıyla hareket eden tüzel veya gerçek kişidir. Ancak daire satışı: bağımsız bölüm alıcısının kat mülkiyeti kapsamında ortak borçlara ve haklara ilişkin durumu değiştirir.
Daire satışı ve kıdem tazminatı: Genel kurallar
Satış işlemi bağımsız bölümün sahibi değişikliğini sağlar; ancak kapıcıyla kurulan iş ilişkisinin tarafı doğrudan bağımsız bölüm sahibi değil, iş sözleşmesini yapan işverendir. Pratik durumlardan ortaya çıkan üç temel senaryo vardır:
- Yönetim (kat malikleri kurulu veya yönetici) işverense: Satış, doğrudan işverenlik yükümlülüğünü sona erdirmez.
- Daire alıcısı işvereni devralıyor görünüyorsa (alıcı iş sözleşmesini üstlenme taahhüdüyle hareket ediyorsa): Borç devri tartışması gündeme gelir.
- Karma durumlar: Kimin işveren olduğu sözleşme ve uygulamaya göre belirlenir; mahkeme geçmiş uygulamaları somut olaya bakar.
Kimin sorumlu olduğuna karar verirken dikkat edilecek somut kriterler
Yargıtay içtihatları ve uygulamada şu göstergeler çözümde belirleyicidir:
- İş sözleşmesinin tarafı kim? (Yönetici, yönetim kurulu, kat malikleri kurulu kararı ile seçilen kişi veya bina tüzel kişiliği değilse malikler)
- Maaş ve SGK primlerini hangi hesaplardan ödendiği (yönetim hesabı, malikin kişisel hesabı vb.).
- Kapıcının verdiği hizmetin hangi bağımsız bölüm(ler) lehine ve nasıl organize edildiği (sabit kapıcı dairesi kullanım, yönetsel talimatlar).
- Satış öncesi/sonrası yönetim organlarında yapılan yazılı devralma ya da üstlenme beyanları ve kararlar.
| Durum | Genel sonuç |
|---|---|
| Yönetim işverense, satış yapıldıysa | ✅ İşveren sorumluluğu sürer; kıdem yönetim tarafından ödenir. |
| Malik (satıcı) özel olarak işe almış, alıcı devraldıysa | ✅ Alıcı sözleşmede veya uygulamada borcu devralmışsa sorumluluk alıcıya geçebilir. |
Pratik adımlar: Yönetici için kontrol listesi
Satış sonrası ortaya çıkan kıdem talebiyle karşılaşınca yöneticinin takip etmesi gereken adımlar:
- İş sözleşmesi ve bordro kayıtlarını derhal kontrol edin (SGK hizmet dökümü, ücret bordrosu, ödeme belgeleri).
- Satış akdinde veya tapu kaydında işverene ilişkin bir beyan varsa yazılı belgeleri inceleyin.
- Kat Malikleri Kurulu karar defterini kontrol edin: İşverenliği devreden/üstlenen karar var mı?
- Kıdem talebi netleşirse hesaplama için brüt ücret, hizmet süresi ve zamanaşımı (5 yıl belirli hallere göre) göz önünde bulundurulmalı; gerektiğinde iş hukuku uzmanına yönlendirin.
Kıdem tazminatının aidata yansıtılması: KMK gözüyle ne olur?
Kapıcı giderleri ortak giderler kapsamında değerlendirildiğinde (KMK m.20 uyarınca) yönetim tarafından yapılan giderlerin aidata yansıtılması mümkündür. Ancak kıdem tazminatı genelde işverene ait istisnai bir yükümlülüktür; yönetim ödediğinde bu ödeme sonrasında kat malikleri arasındaki paylaştırma, işletme projesi ve kurul kararına göre düzenlenmelidir.
Çözüm odaklı dijital adım: kayıt, hesap ve bildirim
Bu tür taleplerde belge düzeni ve şeffaf hesaplama çok önemlidir. Kıdem, ihbar ve SGK kayıtlarını hızlıca toparlayıp bildirim göndermek ve alacakları takip etmek için süreçlerin dijitalleştirilmesi işleri kolaylaştırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı ile bordro, gelir-gider ve borç takibini tek platformda tutabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kıdem tazminatı için son başvuru süresi nedir?
Net cevap: İşçilik alacaklarında genel hak düşürücü süre ve zamanaşımı uygulamaları somut olaya göre değişir; kesin süre için iş hukuku uzmanına danışın. Ancak kıdem tazminatı taleplerinde belge ve bordroların saklanması önemlidir.
Daire satışı kıdem tazminatını otomatik devreder mi?
Net cevap: Hayır. Tapu devri tek başına kıdem borcunun otomatik devri anlamına gelmez; borç devri ancak yazılı üstlenme veya uygulama ile mümkün olabilir.
Yönetim ödemeyi yaparsa aidata yansıtabilir mi?
Net cevap: Evet; yönetim ödediğinde bunu ortak gider olarak kat malikleri arasında paylaştırmak mümkündür, ancak dağıtım yönteminde KMK m.20 ve işletme projesine uygunluk ve Kurul kararı gereklidir.
Kıdem tazminatı hesaplaması nasıl yapılır?
Net cevap: Hesaplama işçinin brüt ücreti, hizmet süresi ve mevzuattaki formüller dikkate alınarak yapılır; bordro kayıtları ve SGK hizmet dökümü olmadan sağlıklı hesap yapılamaz. Kesin tutar için muhasebeci veya iş hukuku uzmanına başvurun.
Kıdem ve SGK prim borçlarını kim kontrol eder?
Net cevap: Yönetici veya yönetim kurulu, ödeme ve prim ödemelerine ait belgeleri kontrol etmekle sorumludur. Şüphe halinde SGK dökümü istenmeli ve gerekirse denetçi raporu düzenlenmelidir.
