Genel kurul salonunda bir karar alınmaya çalışılıyor: toplantıda 24 daire var ama sorulan soru "karar alınır mı?". Yönetici tereddüt ediyor; sayıya mı bakmalı, arsa payına mı? Bu rehber, pratik örnekler ve hesaplama adımlarıyla Kurul karar yeter sayısını netleştirir, toplantı tutanağı ve karar defteri açısından dikkat edilmesi gerekenleri gösterir.
Karar yeter sayısı neden iki unsur (sayı ve arsa payı) ile ifade edilir?
Kat Mülkiyeti uygulamasında bazı kararların geçerli olabilmesi için hem bağımsız bölüm sayısı hem de arsa payı şartı birlikte aranır. Bu, küçük bir grup maliklerin aritmetik çoğunluğuyla yüksek arsa paylı malikleri mağdur etmemek içindir. Kanunda açık hüküm olarak tek tek madde numarası belirtilmiyor; uygulama ve Yargıtay içtihatlarıyla oluşmuş teamüller vardır. Karar türü belirlenirken önce hangi kararlarda hangi çoğunluğun gerektiğini tespit etmek gerekir.
Hangi kararlar için sayı ve arsa payı birlikte aranır?
Genel olarak önemli kararlar için hem bağımsız bölüm sayısı hem de arsa payı çoğunluğu aranır. Örnekler:
- Yönetim planı değişikliği, kat irtifakı gibi esaslı değişiklikler
- Ortak alanların kullanımı veya devri gibi önemli tasarruflar
- Bütçe, büyük onarım ve yatırım kararları konusunda bazı site uygulamaları
Hangi kararın hangi çoğunlukla alınacağını tartışırken Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı ile Yargıtay kararları göz önünde tutulmalıdır; somut vakada farklılık olabilir.
Adım adım pratik hesaplama yöntemi
- Toplantıda hazır bulunan bağımsız bölüm sayısını tespit edin (hazirun listesi/tutanağı).
- Hazır bulunan maliklerin toplam arsa payını hesaplayın (yüzde veya pay/daire pay toplamı).
- Karar türüne göre gerekli olan yeter sayıyı belirleyin: (a) salt çoğunluk mu, (b) nitelikli çoğunluk mu ya da (c) arsa payı + sayı şartı mı?
- Eğer kanun veya yönetim planı "hesaplama için sayı ve arsa payı birlikte" diyorsa her iki şartın da sağlanıp sağlanmadığını kontrol edin.
- Karar defterine açık rakam ve hesaplama yöntemi yazılmalı; itiraz durumunda ispat bu kayıtlara dayanır.
Örnek hesaplamalar
Örnek 1 — 40 bağımsız bölümlü site: Toplantıda 24 malik hazır. Hazırların arsa payı toplamı %60 ise salt çoğunluk aranıyorsa karar geçer; çünkü 24/40 > 50% ve %60 arsa payı > %50.
Örnek 2 — Aynı site, ancak yönetim planı önemli bir değişiklik için hem sayı hem arsa payı şartı koymuş olsun. Gerekli koşul "bağımsız bölüm sayısının oyçokluğuyla ve arsa payının en az %75'i" ise; hazırda 24 malik ve %60 arsa payı varsa sayı sağlansa da arsa payı sağlanmadığı için karar geçmez.
| Durum | Kararın Geçerliği |
|---|---|
| 24/40 hazır, arsa payı %60, %50 salt çoğunluk | ✅ Geçerli |
| 24/40 hazır, arsa payı %60, arsa payı şartı %75 | ❌ Geçersiz |
Karar defteri ve tutanakta hesaplamayı nasıl yazarım?
Kararın mahkemede veya itirazda dayanacağı kayıt doğru tutulmalıdır. Tutanağa; hazır bulunan bağımsız bölüm sayısı, hazır bulunan maliklerin adları/daire numaraları, toplam arsa payı (pay/payda veya yüzde) ve hangi çoğunluğun gerektiği açıkça yazılmalıdır. Karar defterine aynı açıklamalar ve oyların nasıl dağıldığı kaydedilmelidir.
Uygulamada sık yapılan hatalar ve çözüm önerileri
- Hata: Arsa payı toplamının yanlış hesaplanması — çözüm: yönetim planındaki pay tablolarını kullanın.
- Hata: Hazirun listesinin eksik tutulması — çözüm: toplantıya katılan herkesin kimliğini ve bağımsız bölüm numarasını kaydedin.
- Hata: Yönetim planı hükmünün göz ardı edilmesi — çözüm: karar alınmadan önce yönetim planını kontrol edin veya hukuki görüş alın.
Toplantıları dijitale taşımak işinizi nasıl kolaylaştırır?
Hazirun listesinin, arsa payı hesaplarının ve oy dağılımının manuel tutulması hata ve tartışma riskini artırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bir platformla toplantı kaydı, hazirun listesi ve karar defteri kayıtlarını düzenlemek süreci daha şeffaf ve izlenebilir hale getirir. BYönetim'in toplantı modülleri ve karar defteri desteği, işlemleri kayıt altına almanıza yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Karar yeter sayısı her toplantıda aynı mı hesaplanır?
Hayır. Karar türüne göre değişir; basit kararlar salt çoğunlukla, önemli değişiklikler ise sayı ve arsa payı şartıyla alınır.
Yönetim planında farklı bir çoğunluk öngörülmüşse kanun mu yoksa yönetim planı mı önceliklidir?
Yönetim planı, Kat Mülkiyeti hukuk düzeninde sözleşme niteliği taşır ve kanuna aykırı olmadığı sürece uygulamada bağlayıcıdır.
Hazirun listesi sonradan düzeltilebilir mi?
Hazirun listesine sonradan yapılan eklemeler ya da düzeltmeler itiraza açıktır; toplantı sırasında doğru ve eksiksiz kayıt alınması en güvenli yöntemdir.
Arsa payı nasıl hesaplanır, hangi belgeden alırım?
Arsa payı bilgilerinin kaynağı yönetim planı ve bağımsız bölüm tapu kayıtlarıdır; doğru hesaplama için bu belgeler kullanılmalıdır.
Karar defterine yanlış yazıldıysa ne yapmalıyım?
Hata fark edilirse durumu toplantıda kayıt altına alıp bir sonraki genel kurulda düzeltilmesini sağlamak en uygun yöntemdir; somut durumlarda hukuki yardım gerekebilir.
