Site ve apartmanlarda yöneticilik yapmak; zaman, emek ve ciddi sorumluluk gerektiren zorlu bir görevdir. Komşular arasındaki anlaşmazlıkları çözmek, aidatları toplamak, ortak alanların bakımını yaptırmak derken yöneticiler ciddi bir mesai harcar. Peki, bunca yükü omuzlayan bir site veya apartman yöneticisi bu hizmetinin karşılığında ücret alabilir mi? Veya kendi dairesinin aidatını ödemek zorunda mıdır?
Bu soruların cevabı, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile net bir şekilde güvence altına alınmıştır. Gelin, site ve apartman yöneticilerinin aidat muafiyetlerine ve ücret haklarına kanunların gözünden detaylıca bakalım.
Yöneticiler Ücret Talep Edebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. Maddesine göre yönetici, kural olarak "vekilin" haklarına sahiptir. Bu vekalet ilişkisi, yöneticinin verdiği emek karşılığında hak talebinde bulunabilmesine olanak tanır.
- Ücret Hakkı: Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede özel bir ücret belirlenmemiş olsa bile, kat maliklerinden verdiği hizmete karşılık "uygun bir ücret" talep edebilir.
- Ücretin Belirlenmesi: Talep edilecek bu ücretin uygunluğu; yöneticinin üstlendiği görevin niteliğine, harcadığı mesaiye, sitenin veya apartmanın büyüklüğüne ve hakkaniyet kurallarına göre kat maliklerince serbestçe belirlenir.
- Sözleşmeyi Feshetme Hakkı: Kat malikleri kendilerine düşen borç ve yükümlülükleri (aidat, avans vb.) yöneticinin noter onaylı ihtarına rağmen vaktinde ödemezse; yönetici hiçbir tazminat ödemeden sözleşmesini feshedip görevden çekilebilir ve uğradığı zararı maliklerden talep edebilir.
İçeriden Seçilen Yönetici Aidat Öder mi? (Yarı Yarıya Muafiyet Kuralı)
Site veya apartman yöneticisi dışarıdan profesyonel bir firma değil de, projede oturan kat maliklerinden biri seçilmişse durum biraz daha farklı işler.
- Genel Kurul Kararı: Kat malikleri kurulu, kendi aralarından seçtikleri bu yöneticinin normal yönetim giderlerine (aidatlara) katılıp katılmayacağını ve katılacaksa hangi oranı üstleneceğini toplantıda karara bağlar.
- Karar Alınmamışsa Ne Olur? Eğer genel kurulda yöneticinin aidat ödeyip ödemeyeceğine dair hiçbir karar alınmamışsa, kanun doğrudan devreye girer. KMK Madde 40 gereğince; yönetici, görev süresi boyunca kendisine düşen normal yönetim giderlerinin (aidatın) yarısına katılmaz. Yani aidatını %50 indirimli ödeme hakkı kazanır.
Dışarıdan Atanan Profesyonel Yöneticiler
Eğer yönetici kat malikleri arasından değil de dışarıdan atanmış profesyonel bir kişi veya şirket ise, durum tamamen yapılan sözleşmeye bağlıdır. Ancak sözleşmede veya yönetim planında herhangi bir ücret tayin edilmemiş olması halinde dahi, dışarıdan atanan yönetici yaptığı görevin kapsamına göre makul bir ücret talep etme hakkına yasal olarak sahiptir.
Yönetim Planını İncelemeyi Unutmayın!
Yönetici seçildikten sonra ücret veya aidat muafiyeti konusunda bir karar almadan önce atılması gereken ilk adım Yönetim Planını incelemektir. Sitelerin ve apartmanların anayasası sayılan bu planda, yönetici ücretlerine veya muafiyet oranlarına dair önceden belirlenmiş bağlayıcı kurallar bulunabilir.
