Genel kurulu yeni döneme hazırlarken yönetici binanın garajından iki aylık kira geliri elde etti ve bu gelir aidat bildirimi gönderildikten sonra ortaya çıktı. Daire sahipleri “bu gelir bize mahsup edilsin” diyor; bazı malikelerse önce genel kurul onayı istiyor. Bu rehber, aidat bildirimi sonrası ortaya çıkan ortak gelirlerin (garaj, bodrum, reklam panosu vb.) hangi koşullarda aidata mahsup edilebileceğini, kayıt ve iletişim yükümlülüklerini ve pratik uygulama adımlarını açıklıyor.
1. Kavram: Ortak gelir mi, işletme geliri mi, yoksa geçici mahsup mu?
Önce hangi gelirin söz konusu olduğuna karar verin. KMK kapsamında kapıcı dairesi kira geliri, ortak alanlardan elde edilen garaj/bodrum/kiosk kiraları genelde "ortak gelir" niteliğindedir ve işletme hesabına alınır. Bu gelir, işletme giderlerini karşılamak veya ortak gider ihtiyaçlarına aktarılabilir.
2. Hukuki dayanak ve yetki sınırları
Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan "ortak gelirlerin mahsupu"nu detaylandırmaz; ancak KMK ve yönetim planı çerçevesinde genel kurulun yetkileri ve giderlerin nasıl karşılanacağı esas alınır. Yönetim planında gelirlerin kullanımı ile ilgili açık hüküm yoksa, önemli uygulamalar genel kurul kararına bağlanır.
Pratik not: Yönetim planı gelir kullanımına ilişkin açık hüküm içeriyorsa o hüküm uygulanır. Yönetim planı yoksa veya belirsizlik varsa genel kurul kararı en güvenli yöntemdir.
3. Aidat bildirimi sonrası mahsup: hangi durumlarda doğrudan yapılabilir?
Aşağıdaki durumlarda yönetici, olağan muhasebe ve duyuru prosedürünü yerine getirerek doğrudan mahsup uygulayabilir:
- Elde edilen gelir, işletme hesabına yatırılmış ve gelir gider tablosunda gösterilmişse.
- Gelirin mahsubu, işletme bütçesindeki ilgili kalemi kapatmaya yönelik ve dönemsel olarak küçük tutarlı bir düzeltme niteliğindeyse.
- Yönetim planı veya daha önceki genel kurul kararında benzer gelirlerin işletme giderine mahsup edileceği öngörülmüşse.
4. Uygulama adımları: Yönetici için 6 adım
- Gelirin türünü ve tutarını belgeleyin (kira sözleşmesi, dekont, banka girişi).
- Geliri işletme hesabına kaydedin; gelir-gider raporuna ve hesap defterine işleyin.
- Aidat bildirimi sonrası mahsup yapılacaksa genel kurula götürülmesi gereken hususları tespit edin (tutar, mahsup yöntemi, hangi dönemlere uygulanacağı).
- Tüm malikler/temsilcilere yazılı duyuru yapın: mahsup gerekçesi, tutar, uygulanacak dönem ve itiraz süresi.
- İtiraz gelmezse veya yönetim planı yetki veriyorsa muhasebe kaydını gerçekleştirin ve makbuz/ek gönderin.
- Genel kurul toplantısında gelir kullanımını raporlayın; kararı karar defterine ve tutanağa kaydedin.
5. Muhasebe ve belgeleme: Hangi kayıtlar şart?
Şeffaflık için asgari belgeler:
- Kira/gelir sözleşmesi ve imzalı protokoller.
- Banka dekontu veya tahsilat makbuzu.
- Gelirin işletme hesabına kayıt fişi ve gelir-gider raporu satırı.
- Aidat bildirimleri ile mahsup açıklaması içeren posta/e-posta/SMS kayıtları.
| Durum | Gerekli işlem |
|---|---|
| Yönetim planı gelirleri işletme hesabına yönlendiriyorsa | ✅ İşletme kaydı ve aylık raporda gösterim |
| Yönetim planında hüküm yoksa | ✅ Genel kurul kararı veya maliklere duyuru + itiraz süresi |
6. İtiraz ve şeffaflık: Malik itiraz ederse ne olur?
Bir malik mahsuba itiraz ederse yönetici itirazı kayıt altına almalı ve konuyu genel kurul gündemine taşımak üzere hazırlık yapmalıdır. Somut uyuşmazlıklarda taraflara hukuki danışmanlık önerilir; burada genel hukuki yorum aktarılabilir ama somut tavsiye verilmemelidir.
7. Pratik örnek: 20.000 TL garaj kirası bildirimi sonrası mahsup
Senaryo: Yönetici, Mart ayında 200.000 TL dönem aidatı tahsilatı sonrası Nisan ayında 20.000 TL garaj kirası tahsil etti. Yönetim planında gelirlerin işletme giderine aktarılacağı hükmü yok. İzlenecek yol:
- Geliri işletme hesabına kaydedin (banka dekontu ile).
- Maliklere e-posta/SMS ile "20.000 TL ortak gelir elde edildi; işletme giderlerinde mahsup edilecektir; itiraz için 15 iş günü" duyurusu yapın.
- İtiraz gelmezse muhasebe kaydıyla aidat kalemlerinden ilgili dönem borcuna mahsup yapın ve herkese dönem sonu raporu gönderin.
- Bir sonraki genel kurulda gelir kullanımı karara bağlanıp karar defterine kaydedilsin.
Eğer bu süreci dijitalleştirip tahsilat, bildirim, rapor ve mahsup kayıtlarını otomatikleştirmek isterseniz BYönetim'in ücretsiz deneme sürecini başlatarak hızlı kayıtla (https://byonetim.com.tr/create-building-step-1) süreç takibini sadeleştirebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat bildirimi yapıldıktan sonra elde edilen ortak kira geliri doğrudan hangi hesaba konmalıdır?
Net cevap: Ortak gelir işletme hesabına kaydedilmelidir; kullanım yönetim planı veya genel kurul kararına göre belirlenir.
Yönetim planında gelirlerin kullanımı yazmıyorsa yönetici mahsup yapabilir mi?
Net cevap: Yönetici küçük ve dönemsel düzeltmeler için uygulayabilir ancak önemli kullanım kararları genel kurul kararı gerektirir; şeffaf duyuru ve kayıt şarttır.
Malikler mahsup işlemine itiraz ederse süreç nasıl işler?
Net cevap: İtiraz kayda geçirilmeli, konu genel kurul gündemine alınmalı; somut uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık önerilir.
Mahsup için yazılı duyuru zorunlu mu?
Net cevap: Zorunlu olmasa da şeffaflık ve delil yönünden yazılı duyuru (e-posta/SMS/ilan) uygulamanın güvenilirliğini artırır.
Mahsup yapıldıktan sonra hesaplar nasıl raporlanmalı?
Net cevap: Gelir-gider tablosunda mahsup kalemi ayrıntılı gösterilmeli, karar defterinde veya genel kurul tutanağında kullanım gerekçesi açıklanmalıdır.
