Yazın ortasında site yönetim kurulu, aidat listesi hazırlamış; bir dairenin hem maliki hem de kiracısı “aidat size ait” yazan kira sözleşmesini gösterip tartışıyor. Yönetici, aidat tahsil etmeye çalışıyor; kiracı ödüyor mu, malik mi ödeyecek, icra yoluna gidilecekse muhatap kim olacak—bu sahne pek çok apartmanda bugün yaşanıyor.
Temel hukukî çerçeve: Kim nihai borçludur?
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) uyarınca ortak giderlerin ve aidatların asıl yükümlüsü malik(ler)dir. Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğuna dair düzenleme, malikin üçüncü kişiye (kiracıya) yönelik iç ilişkisinde sorumluluğu devretmesine yol açar; ancak bu durum yönetimin malik karşısındaki iç hukuki sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Yani yönetim açısından doğrudan muhatap malik olmaya devam eder.
Uygulamada izlenecek adımlar
Yönetici veya yönetim kurulu, aidatın kiracı tarafından ödeneceği durumlarda şu sırayı izlemelidir:
- Kiracıdan kira sözleşmesinin bir nüshasını talep edin ve sözleşmede aidat yükümlülüğünün açık olduğundan emin olun.
- Ödeme talep yazısını önce kiracıya, arzu edilirse aynı zamanda malike tebliğ edin; resmi muhatabın malik olduğunu belirtin.
- Kiracı ödeme yapıyorsa aidat makbuzu düzenleyin; ödemeyi kabul ettiğinize dair belge mutlaka saklanmalı.
- Kiracı ödeme yapmıyorsa malike yönelik takip başlatın; icra öncesi ihtar ve toplantı/ödemeye davet prosedürlerini uygulayın.
Makbuz ve belge düzeni: Vergi ve ispat önemi
Aidat ödemesini kimin yaptığı kayıt altına alınmalıdır. Aidat makbuzunda ödeme yapanın adı-soyadı, bağımsız bölüm bilgisi, hangi döneme ait olduğu, tutar ve ödeme şekli açıkça yazılmalıdır. Yönetim bu düzenlemeyle hem vergi hem de ileride doğabilecek icra/istisna durumları için ispat sağlar.
| Durum | Makbuzta olması gereken |
|---|---|
| Kiracı ödedi | ✅ Kiracının adı, kira sözleşmesi numarası/özet, dönemi |
| Malik ödedi | ✅ Malikin adı, arsa payı/bağımsız bölüm kodu |
Kiracı ödüyor ama sonra ayrıldı: Yönetimin hakları
Eğer kiracı ödedi ve daha sonra taşındıysa, geriye dönük alacaklar için yönetimin hukuki muhatabı öncelikle maliktir. Yönetim, malikin borcunu icra yoluyla talep etmeden önce sözleşme, makbuz ve ihtar kayıtlarını tamamlamalıdır. İcraya konulacak alacaklarda belge eksikliği aleyhe sonuç doğurabilir.
İcraya hazırlık: Yönetimin uygulayacağı usul
Yönetimin doğrudan icra takibine geçmeden önce izleyebileceği hazırlık adımları şunlardır:
- Ihtarname gönderilmesi (malik ve/veya kiracıya)—yazılı belge ve tebliğ kayıtlı olmalı.
- Aidat alacak dökümünün yönetimce onaylanması ve son genel kurul kararları ile mutabakatın kontrolü.
- Ödeme tekliflerinin, taksitlendirme vb. alternatiflerin yazılı hale getirilmesi.
Pratik araç: Dijital kayıt ve otomasyonun avantajı
Büyük oranda belge ve talimat gerektiren bu süreçte dijitalleştirme hata riskini azaltır; örneğin tahsilatların, makbuzların, kira sözleşmesi eklerinin ve ihtar kayıtlarının tek platformda tutulması işleri kolaylaştırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim’in ücretsiz deneme kaydıyla kayıt ve tahsilat süreçlerinizi düzenleyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı aidat ödemeyi kabul ederse yönetim artık malike yüklenmez mi?
Hayır. Yönetimin hukuki muhatabı ve nihai sorumlusu genel olarak maliktir. Kiracı ile yapılan düzenleme malikin iç ilişkisinde sorumluluğu değiştirebilir ancak yönetimin hakkını ortadan kaldırmaz.
Kira sözleşmesi yönetim tarafından nasıl kullanılır?
Yönetim kira sözleşmesini alıp, aidat yükümlülüğü maddesini ve imza/şahadetnameyi dosyalayarak ödeme ispatı ve gerektiğinde icra süreçleri için delil olarak kullanabilir.
Kiracı aidatı ödediyse makbuz kim adına düzenlenmeli?
Ödemeyi yapan kişiye (kiracı) ait bilgileri içerecek şekilde düzenlenmeli; aynı zamanda hangi bağımsız bölüme ait olduğu ve dönemin açıkça yazılması gerekir.
Kiracı ödeme yaptıktan sonra malik çıkış yaparsa ne olur?
Önceki dönemlere dair yönetimin talebi malik üzerinde devam eder. Kiracı ödediğini belgelemiyorsa yönetim için malikin sorumluluğu sürer.
İcra başlatmadan önce yönetim hangi belgeleri hazırlamalı?
Aidat hesap dökümü, genel kurul kararları (varsa aidat takvimine ilişkin), makbuzlar, kira sözleşmesi nüshası, gönderilen ihtarname/tebligat kayıtları ve ödeme tekliflerinin yazılı kayıtları hazırlanmalıdır.
