Cumartesi sabahı site yöneticisi telefon çalıyor: bir malik, ortak bahçede akşam küçük bir kutlama yapacaklarını; komşuların itirazı olmadığını söylüyor ama yazılı bir genel kurul kararı yok. Yönetici ne yapmalı? Hemen uygulamaya izin verilir mi, hangi belgeler alınmalı, masraflar nasıl paylaşılır — hepsi hukuki çerçevede ve uygulanabilir adımlarla aşağıda.
Genel ilke: KMK çerçevesinde ortak alan kullanımının temel kuralları
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) uyarınca ortak alanların kullanımı ve yönetimi temel olarak kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Yönetici, genel kurul tarafından verilen yetkiler ve işletme projesi ile sınırlıdır; olağan yönetim işleri ise yöneticinin yetki alanındadır. Bu ayrımı bilmek karar alma sürecini hızlandırır.
Yönetici hangi durumlarda derhal müdahale edebilir?
Yönetici, acil güvenlik, kamu sağlığı veya yönetimin sürekliliğini tehlikeye atan durumlarda tek başına tedbir alabilir. Örneğin kutlama sırasında kapasite, elektrik veya yangın riski oluşturuyorsa geçici yasak koyma yetkisi bulunmaktadır. Bu önlemler sonrasında durumu genel kurula veya olağanüstü kurula taşımak gerekir.
Uygulanabilir adımlar: Yönetici için kısa kontrol listesi
- Talebi yazılı hale getirin: Kullanım amacı, tarih, saat, katılımcı sayısı, beklenen ses seviyesi.
- Komşuların yazılı onayını isteyin: En azından etkilenen bitişik maliklerden muvafakat alın.
- Taahhütname ve teminat isteyin: Temizlik, hasar ve gürültü için sorumluluk kabulü ve depozito talep edin.
- Gerekli izinleri kontrol edin: Yangın, elektrik ve site içi güvenlik kuralları çerçevesinde uygunluk.
- Karar ve kayıt: Yönetici izni veriyorsa bunun nedenini, süresini ve koşullarını karar defterine kaydedin.
Belge örnekleri ve finansal düzenleme
Kısa süreli kullanımda hangi belgeler istenmeli ve masraflar nasıl paylaşılmalı sorusu sık sorulur. Aşağıdaki tablo uygulamada netlik sağlar.
| İstenilecek belge | Uygulama/Not |
|---|---|
| Yazılı kullanım talebi | ✅ Organizasyon ayrıntıları |
| Muvafakat yazıları (etkilenen malikler) | ✅ Komşu onayı varsa itiraz zorlaşır |
| Depozito/teminat | ✅ Olası zarar ve temizlik için |
| Sözleşme/taahhütname | ✅ Gürültü, saat sınırlaması, temizlik |
Hukuki dayanak ve sınırlar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak alanların kullanımına ilişkin yetki genellikle kat malikleri kuruluna aittir; yönetici sadece genel kurulun verdiği yetkiler ve olağan yönetim sınırları dahilinde hareket eder. Yönetici acil önlem alabilir fakat kalıcı düzenlemeler veya kira geliri oluşturacak kullanımlar için genel kurul kararı aranır.
Pratik örnek: 1 günlük bahçe kullanımı nasıl düzenlenir?
Örnek adımlar:
- Malik yazılı başvuru yapar; tarihler ve saatler netleştirilir.
- Yöneticinin risk değerlendirmesi: kapasite, refakatçi güvenlik, temizlik ihtiyacı.
- Etki alanındaki komşulardan imzalı muvafakat alınır (ör. 3 bitişik daire).
- Depozito alınır (temizlik/hasar için makul bir tutar). Bu tutar karar defterinde ve gelir-gider kaydında takip edilir.
- Etkinlik sonrası tespit ve belgelerle depozito iadesi veya zarar tahsili yapılır.
Yönetimi kolaylaştırmak için dijital araç önerisi
Bu süreci belgelemek, duyuru, muvafakat toplamak, depozito takibi ve gelir-gider kaydı için dijital sistemler büyük kolaylık sağlar. Süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site ve apartman yönetimine yönelik çözümler; duyuru, karar defteri, gelir-gider takibi ve tahsilat modülleri ile işlemleri şeffaflaştırır ve kayıt altına alır. Daha fazlası için: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici tek başına ortak bahçeyi kiraya verip gelir elde edebilir mi?
Hayır. Sürekli veya gelir getirici kullanımlar genellikle genel kurul kararı gerektirir. Yönetici olağan yönetim kapsamında olmayan bu tür kararları alamaz.
Bir malik akşam etkinliği düzenlemek istiyor, diğer komşular itiraz ediyor: yönetici ne yapar?
Yönetici derhal tarafları uzlaştırmaya çalışmalı, güvenlik ve gürültü riskine göre geçici kısıtlama getirebilir; itirazlar devam ediyorsa konuyu genel kurula taşımalıdır.
Etkinlik sırasında zarar olursa deposito yeterli olmayabilir: nasıl tahsil edilir?
Depozito yetersizse zarar tespit raporu düzenlenip maliyet malikten talep edilir; anlaşmazlık halinde yasal yollar gündeme gelebilir. Somut durumlara göre avukat görüşü gerekebilir.
Yönetici hangi durumlarda derhal yasak koyabilir?
Acil güvenlik, yangın riski, kamu sağlığını tehdit eden hallerde yönetici geçici yasak ve önlem alabilir. Bu karar yazılı kayıtla desteklenmelidir.
Etkinlik kararı genel kurulda sonradan onaylanırsa önceki işlem geçerli sayılır mı?
Genel kurul sonradan onaylayabilir; ancak onaylanmazsa verilen izin yetki ihlali sayılabilir ve yönetici sorumlulukla karşılaşabilir. Bu yüzden yöneticinin temkinli davranması önerilir.
