Genel kurulda gündem acele değişti: site yönetimi acil çatı onarımiçin birkaç aylık ek bütçe talep ediyor ve bazı kat malikleri yalnızca geçici bir kararla yetinmek istiyor. Bu durumda yöneticinin, kurul başkanının ve kat maliklerinin hangi usulleri izleyip hangi kayıtları tutacağına ilişkin pratik, kanuna dayalı ve uygulanabilir bir yol haritası gerekir.
Ara (geçici) karar nedir — temel tanım ve hukuki dayanak
Ara karar, Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun adı belirtilmeli) kapsamında genel kurulun nihai madde hükmünü beklemeden, belirli bir süre veya şart bağlı olarak alınan geçici kararları tanımlar. KMK, karar türlerini tek tek tariflemez; ancak kararların yazılı hale getirilmesi, toplantı ve karar yeter sayıları ile karar defterine geçirilmesi KMK ilkeleriyle ve uygulanan Yargıtay içtihatlarıyla şekillenir.
Ara karar almanın usulü: çağrı, gündem ve karar yeter sayısı
Ara karar alınmadan önce toplantı çağrısında gündemin açıkça belirtilmesi en güvenli uygulamadır. Olağan veya olağanüstü toplantıda 'ara karar' gerekçesiyle oylama yapılacaksa, çağrı metninde bu husus yer almalıdır.
- Gündem belirtildiğinde kat maliklerinin bilgilendirilmesi ve itiraz hakları korunur.
- Karar yeter sayısı: Genel kurul kararlarının niteliğine göre arsa payı veya sayı esasına göre hesaplanır; KMK kapsamındaki nitelikli kararlar için Kanun’da öngörülen yeter sayıya dikkat edilmelidir.
| Karar Türü | Pratik Not |
|---|---|
| İdari/işletme kararları (örn. geçici bütçe) | ✅ Daha düşük çoğunlukla alınabilir — çağrı ve yazılı kayıt şart. |
| Esaslı değişiklikler (ör. yönetim planı değişikliği) | Genelde ağır karar yeter sayısı gerekir; ara karar sınırlı etki sağlar. |
Ara kararın biçimi: karar defteri, tutanak ve oy dağılımı
Ara kararların geçerliliği için karar defterine şeffaf ve eksiksiz kayıt şarttır. Kararın metni, gerekçesi, alınma tarihi, oy kullananların arsa payları ve sayı itibarıyla dağılımı deftere geçirilmelidir.
- Toplantı başkanı kararı yazılı hale getirir.
- Oylar açık ya da gizli usulle kullanılabilir; tutanakta yöntem belirtilir.
- Karar defteri ve varsa elektronik karar kayıtları saklanır.
Ara kararın uygulanması: süre, şartlı onay ve denetim
Ara kararlar genellikle belirli süreli veya belirli bir olayın gerçekleşmesine bağlı olur (örn. “3 ay boyunca geçici ek bütçe” veya “hasarın kesin tespiti yapılana dek acil onarım yapılacaktır”). Kararın uygulanmasında yönetici ve denetim kurulu/sorumlu kurul üyelerinin rolleri net olmalıdır.
- Süre sonunda karar kendiliğinden sona erer veya genel kurul yeniden görüşür.
- Denetim için harcama belgeleri, fatura ve tekliflerin tutulması zorunludur.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, karar defteri, harcama belgeleri ve duyuruların yönetimini kolaylaştıracak araçlar (ör. BYönetim) süreci hızlandırır ve denetim izi bırakır: https://byonetim.com.tr/.
Ara kararın hukuki sınırı: hangi kararlar için kullanılamaz?
Ara karar, yönetim planını değiştirme, ortak mülkiyetin azaltılması, kat mülkiyetinin kaldırılması gibi Kanun’un nitelikli kararlarına ilişkin nihai işlemlerin yerine geçemez. Bu tür esaslı değişiklikler için KMK kapsamındaki özel yeter sayılar ve usuller takip edilmelidir.
Gerekirse referans olarak Kanun’un ilgili düzenlemelerine ve Yargıtay içtihatlarına başvurulmalıdır; somut olay farklılık gösterir, bu nedenle hukuki işlem gerektiren durumlarda bir uzmana danışılması önerilir.
Ara karar örnekleri ve şablon önerileri (pratik uygulama)
Aşağıda sık karşılaşılan ara karar şablonlarına kısa örnekler verilmiştir. Her örnek için alınacak oylama türü ve beklenen kayıt notu belirtilmiştir.
- Geçici onarım bütçesi (3 ay): "...XY TL'ye kadar acil onarım yapılmasına, harcamaların denetim kurulu raporuyla Genel Kurulun ilk toplantısına sunulmasına karar verildi." — kayıt: harcama üst limiti, süre, denetim raporu şartı.
- Geçici kullanım izni (ör. ortak depo kısa süreli kiraya verme): "6 ay süreyle kat maliklerinin çoğunluğu kararıyla depo kiraya verilebilir; gelir işletme hesabına aktarılacaktır." — kayıt: süre, gelirlerin kullanım amacı.
Sıkça Sorulan Sorular
Ara karar almak için toplantı çağrısında mutlaka 'ara karar' yazmalı mı?
Genel kural olarak evet: Gündemde konunun açıkça belirtilmesi şeffaflık ve itiraz riskini azaltır. Ancak acil durumlarda toplantıda oylamak mümkündür; sonradan itiraz riski artar.
Ara karar kaç gün süreyle geçerli olabilir?
Kanunda sabit süre yoktur; genel kurul kararıyla belirlenir. Uygulamada 1–6 ay arası sık görüldüğü gibi, karar metninde süre net yazılmalıdır.
Ara karar, yönetim planını değiştirebilir mi?
Hayır; yönetim planında esaslı değişiklik gerektiren işlemler için KMK'da öngörülen özel usul ve yeter sayı uygulanır. Ara karar yalnızca geçici uygulama sağlar.
Ara kararın uygulanmasını kim denetler?
Denetim kurulu varsa denetim kurulu, yoksa genel kurul belirleyeceği bir komisyon denetler. Harcamalar için fatura ve teklifleri saklamak önemlidir.
Ara karar defter kaydı nasıl olmalı?
Kararın tam metni, oyların dağılımı (sayı ve arsa payı), süre/şartlar ve tarih eksiksiz yazılmalıdır. Elektronik kayıt veya dijital arşiv de destekleyici delil sağlar.
