Genel kurul salonunda yöneticinin aylık teklifini görüşüyorsunuz; bazı malikler "ben arsa payıma göre oy kullanırım" derken diğerleri "huzurumuz için yönetici maaşı sayı üzerinden belirlensin" diyor. Toplantıda oy sayısı ve arsa payı hesabı çatışınca yönetici ücreti kararı nasıl alınır, hangi usuller izlenir ve sonrasında hangi kayıtlarla delil oluşturulur?
Neden arsa payı ve sayı çatışması ortaya çıkar?
Kat Mülkiyeti düzenlemelerinde bazı konularda karar yeter sayısı arsa payına göre, bazı konularda bağımsız bölüm sayısına göre hesaplanır. Yönetici seçimi veya ücret belirleme gibi uygulamalarda yönetim planı, kat mülkiyeti kanunu veya alınacak kararın niteliği hangi usulün uygulanacağını etkiler.
Hangi durumda arsa payı, hangi durumda sayı kullanılır?
Kural olarak yönetim planında aksi belirtildiği haller saklı kalmak üzere; önemli kararların (ör. kesin gider ve ortak haklar) arsa payına göre, daha basit idari kararların sayı esasına göre alınmasına yöneliyor uygulama. Yönetici maaşı ise hem idari hem mali unsur içerdiği için belirsizlik çıkabilir.
- Yönetim planında açık hüküm varsa: Yönetim planı bağlayıcıdır — hangi yöntem yazılıysa o uygulanır.
- Yönetim planı sessizse: Kararın niteliğine bakılır; maaş belirleme ortak gider bütçesiyle doğrudan ilgili olduğundan arsa payı esasını düşünen Yargıtay uygulamaları vardır.
- Çelişki ve uyuşmazlıkta: Hukuki ihtilaf halinde mahkeme/iktisat incelemesi gerekebilir; somut durum farklı sonuç getirebilir.
Genel kurulda uygulanacak pratik adımlar (yönetici için yönlendirici)
- Toplantı çağrısında karar metnini açık yazın: "Yönetici ücreti belirlenmesi — arsa payına göre/bağımsız bölüm sayısına göre oylama" gibi seçenek sunun.
- Hazirun defterinde hem sayı hem arsa payı sütunu düzenleyin; her kat malik/vekili için arsa payı tutarını yazın.
- Oylamayı iki aşamada yapın: önce sayı çoğunluğu, sonra arsa payı çoğunluğu ile oylayın — sonuçlar farklıysa tutanakta net şekilde belirtin.
- Karar defterine sonucu, katılanların isim/arsa payı bilgilerini ve oy dağılımını detaylı kaydedin.
Karar defteri, hazirun ve noter tasdiki: Delil ve geçerlilik
Karar defteri tutulması ve noterde tasdiki, genel kurul kararlarının delili açısından kritik. Karar defterinde eksik veya hatalı kayıtlar itiraz sebebi olabilir.
- Hazirun listesi: Kat maliklerinin ad-soyad, bağımsız bölüm numarası, imza, varsa vekaletname ve arsa payı bilgisi bulunmalı.
- Karar defteri kaydı: Toplantı tarih/saat/yer, gündem, görüşülen madde metni, oy sayıları ve arsa payı dağılımı açık olmalı.
- Noter tasdiki: Karar defteri sayfalarının tasdiki (ilk tasdik ve doluluk tasdikleri) usule uygun yapılmalı; müteakip sayfa atlamaları/sonradan eklemeler problem yaratır.
Uyuşmazlık halinde hangi hukuki kaynaklar ve içtihatlara bakılır?
Bu tür uyuşmazlıklarda doğrudan uygulanacak tek satır hüküm her zaman bulunmayabilir. Yönetim planı önceliklidir; ayrıca Kat Mülkiyeti ile ilgili temel hükümler ve Yargıtay içtihatları değerlendirilir. Somut hukuki yorum gerektiğinde bir avukata danışılması uygun olur.
Genel bilgi kaynakları: Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, yönetim planı hükümleri ve Yargıtay kararları. Net, kişiye özel hukuki tavsiye için avukata başvurun; verilen kararlar olayın tüm koşullarına bağlıdır.
Pratik çözüm: Toplantıyı ve karar kayıtlarını dijitalleştirerek hataları azaltma
Arsa payı ve sayı çatışması gibi teknik hesaplamalarda insan hatası sıktır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, toplantı çağrısı, hazirun listesi, arsa payı hesapları ve oy dökümünü bir yönetim yazılımı ile tutmak hataları azaltır ve kayıt oluşturmayı kolaylaştırır.
Örnek olarak BYönetim gibi bir platform, yönetici seçimi ve maaş belirleme için hazirun ve oylama kayıtlarının düzenlenmesinde pratik kolaylık sağlar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planı sessizse yönetici maaşı arsa payına göre mi belirlenir?
Genel uygulamada mali nitelikteki kararlar arsa payına göre tercih edilir; fakat somut yorum için toplantı tutanakları ve yönetim planı incelenmelidir.
Karar sayıya göre alındı ama arsa payına göre itiraz var — karar geçersiz mi?
Bu durum yönetim planı ve kararın niteliğine göre değişir; kayıtların eksiksiz olması ve noter tasdiki ihtilafı azaltır, ihtilaf halinde hukuki inceleme gerekir.
Hazirun listesinde arsa payı yazmazsa sonradan eklenebilir mi?
Hazirun listesi eksikse sonradan düzeltme itiraz sebebi olabilir; düzeltme yapılacaksa toplantı tutanağı ve belgelerle birlikte yönetim planı uyarınca açıkça kayıt oluşturulmalıdır.
Karar defterinde oy dağılımı net değilse ne yapılır?
Eksik veya belirsiz kayıt düzeltilemezse kararın geçerliliği sorgulanabilir; mümkünse katılanların imzası alınarak tutanak tamamlanmalı, ihtilaf varsa hukuki yola başvurulmalıdır.
Yönetici ücretini iki aşamalı oylamak (sayı + arsa payı) geçerli bir yöntem mi?
Evet; hukuken tercih edilen pratiklerden biridir. Böylece hangi çoğunluğun hangi sonucu verdiği şeffaf şekilde kaydedilir ve ihtilaf riskleri azalır.
