Kat malikleri kurulu çağrısı gönderildi; toplantıya geldiniz ve toplantı başlarken yönetici yeni bir madde daha ekliyor: “Site girişine turnike takılması.” Soru: Bu maddeyle alınacak karar bağlayıcı olur mu, yoksa toplantıda sonradan eklenen gündem maddesine dayalı kararlar iptal riski taşır mı? Bu rehberde somut uygulama adımları, kanun referansları ve yönetici ile maliklerin izleyebileceği pratik kayıt yöntemlerini bulacaksınız.
1. Temel kural: Çağrı ve gündemin önemi
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu’nın adı kullanılarak) uyarınca genel kurulun toplantı çağrısında belirtilen gündem maddeleri, toplantıda hangi konuların karara bağlanacağını belirler. Önceden duyurulmamış konuların toplantıda sürpriz olarak gündeme getirilmesi, toplantıya katılanların kararın sonuçlarını değerlendirme ve hazırlık yapma hakkını sınırlayabilir.
2. Hangi durumlarda sonradan eklenen gündem kabul edilebilir?
Genel kurul toplantısında yeni bir gündem maddesi eklenmesi katılımcıların rızasına bağlıdır. Pratikte üç ana durum görülür:
- Hazirun listesindeki tüm kat maliklerinin açıkça yazılı onayı varsa, madde gündeme alınabilir ve karar bağlanabilir.
- Toplantıda hazır bulunanların oy çokluğuyla gündeme alınmasına karar verilebilir; ancak bu durumda toplantıya sonradan ekleme yapıldığı gerekçesiyle itiraz imkanları artar.
- Çağrıda açıkça belirtilmeyen ve önem derecesi yüksek (ör. büyük sermaye harcamaları, yönetici seçimi gibi) konularda, ciddi muhalefet varsa alınan karar mahkemece iptal edilebilir.
3. Kararların geçerliliğini etkileyen ölçütler
Bir sonradan eklenen gündem maddesine dayalı kararın bağlayıcı olup olmadığını belirleyen başlıca ölçütler:
- Çağrının nasıl yapıldığı (yazılı bildirim, ilan, elden tebliğ vb.).
- Hazirun listesinin içerdiği maliklerin sayısı ve arsa payları. Karar yeter sayısı arsa payı ve sayı yönünden kontrol edilir.
- Toplantıda gündem değişikliğine ilişkin kayıt (karar defteri, tutanak) ve varsa hazır bulunanların yazılı muvafakati.
- Maddenin içerik olarak önceden bildirilmeyince maliklerin haklarını doğrudan etkileyip etmediği (ayrım gözetilir).
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Herkes yazılı onay verdi | ✅ Karar genellikle bağlayıcı |
| Toplantıda oy çokluğuyla alındı, muhalefet var | İptal riski artar; mahkeme denetimi mümkün |
4. Yönetici ve kat maliklerinin uygulamada atması gereken adımlar
Toplantıda sonradan gündem eklenmesi halinde izlenecek pratik adımlar hem kararın geçerliliğini güçlendirir hem de olası itirazları azaltır:
- Gündem değişiklik önerisini sözlü değil yazılı olarak sunun ve tutanakta açıkça gösterin.
- Hazır bulunan kat maliklerinden toplantı defterine veya ayrı bir imza sayfasına yazılı onay alın.
- Kararın hangi kanun maddesine göre (ör. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde) alındığını ve arsa payı/sayısal hesaplamayı tutanağa ekleyin.
- Karar defterine ek olarak kararın içeriğini ve oy dağılımını detaylı yazın; imzaları eksiksiz alın.
5. İtiraz ve iptal yolları — ne zaman mahkemeye gidilir?
Genel kurul kararlarına karşı itiraz yolları KMK çerçevesinde mümkündür. Kararın iptali için dava açma süresi ve usulü somut olaya göre değişir; bu nedenle belgeleme önemlidir. Yönetici veya malik, karar defterindeki eksiklikler, çağrı usulüne aykırılık veya gündemin önceden bildirilmemesi gerekçeleriyle itiraz edebilir.
6. Karar defteri ve noter tasdiki: kayıt nasıl güçlendirilir?
Karar defterine alınan tüm kayıtların tarih, saat, gündem, karar metni, oy dağılımı ve imzalarla eksiksiz tutulması gerekir. Noter tasdiki ile sayfa bütünlüğü sağlanır; ancak noter tasdiki kararı hukukî denetimden muaf kılmaz. Eksik veya sonradan eklenen notlar itirazlarda sorun çıkarabilir.
- Karar defterine ek olarak toplantı tutanağının ayrı bir ek nüshasını, hazır bulunanların imza listesiyle birlikte saklayın.
- Elektronik ortam kullanılıyorsa (ör. elektronik hazirun, dijital çağrı), süreç ve delillerin saklandığı platformu belirtin.
7. Dijital araçlarla riski azaltma ve BYönetim önerisi
Toplantı çağrısı, hazirun listesi ve alınan kararların dijital kayıt altına alınması ibraz kolaylığı sağlar. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, çağrı ve hazirun yönetimi, karar defteri kaydı ve imza toplama süreçlerini kolaylaştıran çözümler mevcuttur. Örneğin BYönetim platformu, toplantı çağrısı gönderimi, online hazirun ve karar defteri süreçlerini destekleyerek belge yönetimini sadeleştirir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Çağrıda olmayan madde oylandığında karar otomatik olarak geçersiz mi olur?
Hayır, otomatik olarak geçersiz olmaz; kararın geçerliliği çağrı usulü, hazır bulunanların rızası ve kararın niteliğine göre değerlendirilir.
Toplantıda herkes sözlü onay verdi; yazılı imza yoksa ne olur?
Yazılı onay bulunmaması itiraz durumunda delil eksikliği oluşturur; imkân varsa tutanakta şahısların isimleri ve oy beyanı detaylandırılmalıdır.
Hangi kararlar kesinlikle önceden duyurulmalı?
Mali yükümlülük doğuran büyük onarımlar, yönetici seçimi veya bütçe değişiklikleri gibi hususlar önceden yazılı duyurulmalıdır; aksi halde iptal riski yüksektir.
Karar defterine sonradan ekleme yapıldıysa ne yapılmalı?
Eklemeyi yapan yönetici bunu tutanakta açıkça belirtmeli, nedenini ve kimlerin onay verdiğini yazılı hale getirmelidir; şüpheli durumlarda noter kayıtları ve ek imza sayfaları faydalıdır.
İtiraz süresi ve yolu nedir?
İtiraz ve iptal için başvuru yolları Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili usul kurallarına göre değişir; somut vakaya göre süreler farklı olabileceğinden bir hukuk uzmanına danışılması önerilir.
