Sabah yönetici olarak posta kutusuna düşen e‑postada, çatıdaki kapıcı dairesinin yıllık kiralanmasından elde edilen gelirin aidata mahsup edileceği yazıyor; kimse imza atmamış ama işletme projesinde böyle bir ibare var. Sitede malikler kararsız, muhasebe kayıtları karışık — "Bu geliri hangi dairelere, neye göre dağıtacağız?" sorusu elinizde yanıt bekliyor.
İşletme projesinde kira gelirinin mahsup edilmesi nedir?
İşletme projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağımsız bölümlerin ortak giderlerin ve gerekiyorsa bazı gelirlerin nasıl yönetileceğini düzenleyen proje metnidir. Eğer işletme projesinde "site/apartman tarafından elde edilen kira gelirleri işletme giderlerine mahsup edilir" gibi açık bir hüküm varsa, bu gelirin ortak giderlere sayılması mümkün olur.
Kimi bağlar: arsa payı mı, eşit pay mı yoksa genel kurul kararı mı?
İşletme projesindeki hüküm açıksa öncelikle o hüküm uygulanır. Şu seçenekler gündeme gelir:
- İşletme projesi "arsa payına göre" diyor ise aidat mahsuplaşması arsa payına göre yapılır.
- Eğer işletme projesi "eşit pay" diyorsa, gelir eşit olarak pay edilir; bu durum nadir ama geçerli olabilir.
- İşletme projesinde açık düzenleme yoksa genel kurulun kararı gereklidir; genel kurul, arsa payına göre veya başka esaslı kurallar belirleyebilir.
Uygulamalı hesaplama: yıllık kira geliri 120.000 TL örneği
Aşağıda üç farklı senaryo ve hesap gösterimi vardır.
| Senaryo | Nasıl Dağıtılır |
|---|---|
| İşletme projesi: arsa payı | ✅ Gelir arsa payına göre tahakkuka mahsup edilir; örn. daire A arsa payı %5 ise mahsup payı 6.000 TL. |
| İşletme projesi: eşit pay | ✅ 120.000 TL / 24 daire = 5.000 TL/daire mahsup edilir. |
| İşletme projesi düzenlemez, genel kurul karar veriyor | ✅ Genel kurulun kararı uygulanır; kararın kayıt ve tebliğ usulüne dikkat. |
Kayıt, tahakkuk ve muhasebe nasıl yapılmalı?
Uygulamada yöneticinin dikkat etmesi gereken temel hususlar:
- Gelir hesabı: Kira gelirini gelir hesabında ayrı takip edin (ör. 600/642 benzeri muhasebe).
- Aidat mahsupları: Tahakkuk edilecek aidattan mahsup edilen tutarı açık bir şekilde gösterin; her malike ait mahsup kaydını belgeleyin.
- Genel kurul kararı veya işletme projesi hükmü evrakını karar defterine/ekine ekleyin.
- Muhasebe raporlarında "kira gelirinden mahsup edilen toplam" ve "her bağımsız bölümün mahsup tutarı" ayrı sütunda gösterilmeli.
Genel kurul, itiraz ve hukuki dayanaklar
Genel kurulun yetkileri Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindedir; işletme projesi özel düzenlemelerini de bozamaz. KMK hükümleri uyarınca ortak giderlerin paylaşımı ve işletme biçimleri uygulamada belirleyicidir. Tereddüt halinde uygulama farklılıkları ve malikler arası ihtilaflar için usul gereği karar defteri ve işletme projesi esas alınır; hukuki ihtilaflarda mahkeme veya icra süreçleri gündeme gelebilir.
Pratik yönetici adımları — 7 maddede hızlı kontrol listesi
- İşletme projesini taratıp "kira gelirinin mahsup edilmesi" hükmünü doğrulayın.
- Kira sözleşmesi ve gelir makbuzlarını dosyalayın.
- Genel kurulda alınan karar varsa karar defterindeki metni kontrol edin ve ekleyin.
- Her bağımsız bölüm için mahsup tutarını hesaplayın (arsa payı veya eşit pay esasına göre).
- Aidat tahakkuk fişlerinde mahsup kalemini ayrı gösterin; makbuzda açıklama yazın.
- Maliklere yazılı bildirim ve hesap özeti gönderin; itiraz süresini belirtin.
- İtirazlar için yönetim kurulunda değerlendirme ve gerekiyorsa avukat danışması planlayın.
Eğer bu süreci dijitalleştirip her malikin hesabını, tahakkuk ve mahsup kayıtlarını otomatik göstermek isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı işinizi kolaylaştırır: 6 ay ücretsiz denemeyle hızlı kayıt için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 sayfasını kullanabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesinde mahsup hükmü yoksa gelir ne olur?
Net cevap. İşletme projesi düzenleme içermiyorsa gelir genel kurul kararıyla işletme giderlerine ayrılabilir veya ayrı hesapta tutulup kullanım amaçları belirlenebilir; uygulama genel kurulun kararına tabidir.
Mahsup arsa payına göre yapılırken satış veya devirde ne olur?
Net cevap. Mahsup hesapları o döneme ait aidat tahakkukuna uygulanır; satış/devir anında geçmiş mahsuba ilişkin borçların devri tapu işlemlerinde alacaklı‑borçlu arasında özel anlaşma veya noterden düzenleme ile çözülebilir.
Kira sözleşmesi yoksa mahsup yapılabilir mi?
Net cevap. Kira gelirinin varlığı belgelendirilmeli; sözleşme veya makbuz yoksa mahsup uygulaması, belge eksikliği nedeniyle maliklerce itiraz edilebilir. Yazılı kira kontratı ve muhasebe kayıtları şarttır.
Genel kurul mahsup usulünü değiştirebilir mi?
Net cevap. İşletme projesi hükmüyle çelişmediği sürece genel kurul mahsup usulünü ve dağıtım esasını kararlaştırabilir; ancak Kanun ve işletme projesi kurallarına uyulmalıdır.
Mahsup edilen tutar aidat yerine mi geçer?
Net cevap. Mahsup, aidat tahakkukundan indirilen tutardır; tamamen aidat yerine geçmiş sayılmaz, sadece o hesap döneminde aidat borcunu azaltır. Kalan borç veya alacaklar kayıtlı kalır.
