Yeni bir kapıcı işe başladığında eski kapıcının kıdem tazminatının kime ait olduğu tartışmasıyla karşılaşıyorsunuz: bina yönetimi mi, yeni malikler mi, yoksa satışı yapılan daire mi? Genel kurul toplantısında tartışmalar uzarken aidat kasasında belirsizlik devam ediyor—bu rehber, kapıcı kıdem tazminatı devrinin nasıl düzenlenebileceğini, yasal sınırlarını ve yöneticinin dikkat etmesi gereken somut adımları 2026 güncel uygulamalarıyla anlatır.
1. Kıdem tazminatı devrinin hukuki çerçevesi
Kıdem tazminatı esasen işverenin iş sözleşmesinin sona ermesi durumunda çalışana ödemesi gereken bir hak olup Türk iş hukuku kapsamında düzenlenir. Kıdem tazminatı ile ilgili hükümler Türk Borçlar Kanunu'nda değil, işçi-işveren ilişkilerinde uygulanan usul ve temel ilkeler bakımından değerlendirilir; ayrıca uygulamada 4857 sayılı İş Kanunu kapsamındaki işçilik ilişkileri ile sosyal güvenlik bildirimleri (SGK) önem taşır. Apartmanlarda kapıcı istihdamı iş sözleşmesiyle yürütülür; kıdem tazminatının kime düşeceği somut olaya göre değişir.
2. Hangi durumlarda kıdem tazminatı devredilebilir?
Kıdem tazminatı devri genel olarak iş sözleşmesinin sona ermesiyle açığa çıkar. Apartmanda kıdem tazminatı sorununu ortaya çıkaran tipik senaryolar:
- Dairenin satışı sonucu malik değişikliği ve kapıcının işvereni olarak yeni malik/kolektif yapının sorumluluğu iddiası.
- Yönetim tarafından yeni bir kapıcı istihdam edilmesi ve iş ilişkisinin yeni sözleşme/işveren üzerinden düzenlenmesi.
- Kapıcının işten ayrılması ve kıdem talebinde bulunması.
İşveren değişikliği olursa; taraflar arasında açık bir devriye (devir bildirimleri, mutabakat) yoksa, uygulamada önceki işverenin yükümlülüğü devam edebilir. Bu nedenle yazılı düzenleme ile netlik sağlanmalıdır.
3. Yönetici için pratik sözleşme maddeleri (örnek çerçeve)
Burada örnek madde metinleri verilirken bunların genel bilgi amaçlı olduğu, somut duruma göre avukatla uyarlanması gerektiği belirtilmelidir.
- Tarafların tanımı: İşveren noktasında "Kat Malikleri Kurulu adına ... yönetimi yürüten yönetici / yönetim kurulu / yeni malik" açıkça belirtilmeli.
- Kıdem yükümlülüğü beyanı: "İşbu sözleşme ile önceki işveren ... tarihine kadar oluşmuş kıdem yükümlülüklerinin ... tarafından devralındığı/ devralınmadığı açıkça yazılmalı."
- Hesaplama yöntemi: "Kıdem tazminatı hesabı, iş sözleşmesi süresi, brüt ücret ve kanuni usul esas alınarak yapılacaktır."
- Ödeme ve garanti: "Ödeme tarihleri, teminat (ör. yönetim kasasından/özel teminat), ya da devralan tarafın sorumluluğu yazılı olarak düzenlenmeli."
- SGK ve bildiriler: "İşe giriş/çıkış ve sosyal güvenlik bildirimleri Yönetici tarafından mevzuata uygun yapılacaktır."
4. Uygulamada kim öder? Satış, yönetim devri ve genel kurul etkisi
Özet pratik kurallar:
- Daire satışıyla malik değiştiğinde kapıcı iş sözleşmesi ve SGK bildirimi nasıl yapıldığına bakılır. İş sözleşmesi yeni malike devredilmişse yeni malik sorumludur; aksi halde eski işveren (satış öncesi malik ya da yönetim) yükümlülüğü taşıyabilir.
- Genel kurul kararıyla yönetimin kapıcıya ilişkin mali yükümlülüklerin nasıl karşılanacağına ilişkin düzenleme yapılabilir; fakat genel kurul kararı bireysel iş sözleşmesinin hükümlerini doğrudan değiştirmez; hukuki uyuşmazlıklarda mahkeme uygulamaları incelenir.
- Yönetim aidat hesabında kıdem yükünü açıkça gösterip, arsa payına göre paylaştırılmak üzere genel kurul onayı alabilir (KMK m.20 çerçevesinde ortak gider paylaşımına ilişkin kurallar göz önünde bulundurulmalı).
5. SGK bildirimi ve yöneticinin yapması gereken adımlar
Yeni kapıcı işe alınırken yönetici olarak izlenmesi gereken idari adımlar:
- Mevcut iş sözleşmesini ve önceki SGK kayıtlarını inceleyin (çıkış/işe giriş kayıtları).
- Eğer kıdem devri üzerine yazılı mutabakat yapılacaksa tarafların imzalarını alın ve imzalı protokolü saklayın.
- Yeni işe giriş bildirgesini SGK'ya zamanında yapın; brüt ücret, çalışma süresi ve sigorta başlangıcı doğru girilmelidir.
- Kıdem talebi ihtilaflıysa yönetim olarak genel kuruldan karar almayı değerlendirin ve gerekirse avukatla görüşün.
Yeni kapıcı SGK işe girişinin adım adım pratik uygulaması ve bordro sürecini dijitalleştirerek takip etmek isterseniz, bu süreci kolaylaştıran araçlar bulunuyor; örneğin BYönetim'in ücret, SGK ve bordro modülleri işe giriş, net-brüt hesap ve kayıt saklama süreçlerini sadeleştirir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Malik değişti, iş sözleşmesi devredildi | ✅ Yeni malik işverendir |
| Devredilmedi, yazılı mutabakat yok | ✅ Önceki işveren yükümlülük taşıyabilir |
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı için yapılan sözleşmede kıdem devrini yazmazsak ne olur?
Yazılı düzenleme yoksa sorumluluk belirsizleşir; uygulamada eski işveren ödeme yükümlülüğüyle karşılaşabilir. Bu sebeple yazılı protokol ve SGK kayıtları önemlidir.
Daire satışı sonrası kapıcı kıdemi otomatik olarak yeni alıcıya mı geçer?
Hayır. Kıdemin kime ait olduğu iş sözleşmesi ve taraflar arasındaki devri düzenleyen yazılı mutabakate bağlıdır; aksi halde önceki işveren sorumlu kalabilir.
Genel kurul kararında kıdem ödemesini kabul etmek geçerli olur mu?
Genel kurul kararları yönetime yetki verir; ancak bireysel iş sözleşmesinin taraflarını doğrudan değiştirmez. Karar, uygulamaya rehber olur ama somut hukuki sorumluluğu etkilemek için ilave hukuki adımlar gerekebilir.
Kıdem tazminatı hesabı nasıl yapılır?
Kıdem genellikle işçinin brüt ücreti ve çalışma süresi üzerinden hesaplanır; ayrıntılar bordro kayıtları ve iş sözleşmesine göre değişir. Kesin hesaplama için bordro verileri gereklidir.
Yönetici olarak ihtilaf çıkarsa ne yapmalıyım?
İhtilaf halinde yönetici olarak öncelikle yazılı kayıtları, SGK bildirilerini ve genel kurul kararlarını toparlayın; hukuki belirsizlik varsa avukat/iş hukuku uzmanına danışın. Somut tavsiye için profesyonel destek gereklidir.
