Akşamüstü site yöneticisi olarak telefon çalıyor: kapıcı ayrılacağını, izinlerini kullanmak istediğini ama yeni kişi gelmeden ödemelerin nasıl yapılacağını soruyor. Yönetici kafasında; yıllık izin, kıdem ve ihbar hesapları, bunların aidata yansıması ve tapu satışında kimin sorumlu olduğu — hepsi bir arada. Bu rehberde hesaplama adımlarını, KMK çerçevesinde aidata yansıtma sınırlarını ve pratik uygulamayı somut örneklerle anlatıyorum.
Kapıcının işten ayrılmadan önce hakları: hangi ödemeler gündeme gelir?
Kapıcı bir işten ayrılırken veya işten çıkarılırken temel işçilik alacakları şu kalemleri içerir: ücretin kendisi, kullanılmamış yıllık izin ücreti, kıdem tazminatı (şartlar gerçekleştiyse), ihbar tazminatı veya ihbar süresine ilişkin ücret, ayrıca fazla mesai ve varsa sosyal güvenlik primlerinden doğan yükümlülükler. Bu iş hukuku kapsamında değerlendirilir; ilgili hükümler için Türk iş ve borç mevzuatı ile yerleşik uygulama dikkate alınır.
Yıllık izin ücreti nasıl hesaplanır? Adım adım örnek
Yıllık izin ücreti, çalışanın hak ettiği kullanılmamış izin günlerinin ücretinin ödenmesiyle oluşur. Hesaplama için brüt günlük/aylık ücret üzerinden günlük kazanç tespit edilir ve kullanılmayan izin günleri ile çarpılır.
- Hak edilen yıllık izin gününü belirleyin (4857 İş Kanunu süreleri dikkate alın).
- Brüt aylık ücreti, aylık standart çalışma gününe bölerek günlük ücret bulunur.
- Kullanılmayan izin günleri x günlük ücret = ödenecek izin ücreti.
Örnek: Brüt 12.000 TL aylık, standart 30 gün kabulüyle günlük brüt 400 TL. 10 gün kullanılmamış izin varsa: 10 x 400 = 4.000 TL brüt izin ücreti (SGK ve vergi kesintileri ayrıca hesaplanır).
Kıdem ve ihbar tazminatı: kim öder, ne zaman doğar?
Kıdem tazminatı, işçinin kıdem koşullarını sağladığı hallerde doğar; ödemeyi işveren yapar. Apartmanlarda işveren sıfatı genellikle yönetim, yönetim kurulunun aldığı yetkiye göre hareket eden gerçek veya tüzel kişilerdir. Tapu satışında veya bağımsız bölüm devrinde, emlak satışının kıdem sorumluluğunu otomatik olarak devretmediğine dikkat edin—somut durum ve sözleşmeler belirleyicidir.
| Kalem | Genel uygulama |
|---|---|
| Kıdem tazminatı | ✅ İşveren tarafından ödenir; satış tek başına sorumluluğu kaldırmaz. |
| İhbar tazminatı | ✅ İş akdinin bildirim şartlarına göre hesaplanır; işveren yükümlülüğü. |
Kapıcının maliyetini ortak giderlere (aidata) yansıtma: KMK m.20 açıklaması
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca ortak giderlerin paylaşımı arsa payına göre yapılır. Kapıcı giderleri ortak gider kapsamında değerlendirildiğinde, genel kurul kararı veya yönetim planındaki hükümlere göre aidata yansıtılır. Ancak işverenin işçiye olan borçlarının tamamının doğrudan aidata yazılması süreci doğru belgelerle desteklenmelidir.
- Öncelikle muhasebe kaydı: gerçek işçilik giderleri (net/sgk/tazminat) detaylandırılmalı.
- Genel kurulda onay: olağan veya olağanüstü genel kurulda aidata yansıtma ilkesinin teyidi riski azaltır.
- Aidata yansıtma yöntemi: arsa payı esaslı paylaşım (KMK m.20).
Örnek uygulama: Kapıcının işten çıkarılmasında çıkan 30.000 TL tutarında tazminat ve izin ödemesini genel kurul onayı ile arsa paylarına göre 12 aylık taksitle paylaştırabilirsiniz; ancak bu kararın hukuki dayanağı ve belgeleri eksiksiz tutulmalıdır.
Satış/devir durumunda kıdem-ihbar: özel notlar
Bir bağımsız bölüm satılırken, kapıcının kıdem hakkı gibi işçilik alacakları otomatikman alıcıya geçmez. Ancak satışla birlikte yönetim değişiyor veya yeni malikler farklı bir işveren sıfatı üstleniyorsa, kıdem sorumluluğuna dair anlaşmalar sözleşmeyle düzenlenebilir. Satış öncesi alacakların kapatılması veya devri için tarafların açık anlaşması gerekir.
Pratik hesaplama örneği: ayrılan kapıcı — tam tutar nasıl bulunur?
Adım adım hesaplama (örnek):
- Brüt aylık ücret: 12.000 TL.
- Kullanılmamış yıllık izin: 12 gün → günlük brüt 400 TL → izin ücreti 4.800 TL.
- Kıdem: 4 yıl × son brüt aylık = 48.000 TL (kıdem tavanı uygulanıyorsa güncel tavan dikkate alınır).
- İhbar: 6 hafta ihbar süresi ise (veya ihbar tazminatı) brüt 18.000 TL.
- SGK işveren kısmı ve vergi kesintileri ayrıca hesaplanır; net ödenecek tutar muhasebeci ile teyit edilmeli.
Toplam brüt yük: 70.800 TL + SGK işveren payı gibi ekler. Bu tür yüksek tutarlar genelde genel kurul kararıyla taksitlendirilmektedir.
Yönetici için uygulama adımları ve belge listesi
1) İşçi bordrosu ve SGK prim dökümü; 2) Hizmet süresi, yıllık izin çizelgesi; 3) Kıdem hesap cetveli; 4) Genel kurul tutanağı (aidata yansıtma planı için). Bu belgeler hukuki ihtilaflarda yönetime koruma sağlar.
Eğer bu süreci dijitalleştirip hesaplamaları, bordro modülünü ve aidat paylaştırmasını otomatikleştirmek isterseniz, BYönetim’in ücretsiz deneme kaydıyla başlayıp süreci test edebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı kullanılmamış yıllık izinlerini ayrılırken talep edebilir mi?
Net cevap: Evet; kullanılmamış izinlerin ücreti işçinin alacağıdır ve işveren tarafından ödenmelidir.
Kıdem tazminatını kim öder; yönetim mi malikler mi?
Net cevap: İşveren öder; apartmanlarda işveren sıfatı yönetime veya yönetim kurulunun yetkilendirdiği kişiye aittir. Satış tek başına sorumluluğu kaldırmaz; taraflar arası sözleşme belirleyicidir.
İhbar süresi içinde çalıştırılmazsa ne olur?
Net cevap: İşçi ihbar süresi ödemesini talep edebilir; işveren ihbar tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Kapıcı alacaklarını aidata doğrudan yazabilir miyiz?
Net cevap: KMK m.20 gereğince ortak giderlere yansıtma arsa payına göre olur; büyük ödemeler için genel kurul onayı ve şeffaf belge düzeni tavsiye edilir.
Tapuda satışı yapılan daire kıdem borcunu ortadan kaldırır mı?
Net cevap: Hayır; tapu devri tek başına kıdem sorumluluğunu kaldırmaz. Alıcı-satıcı-yönetim arasında yazılı düzenleme ve mutabakat gerekir; şüphede hukuki destek alınmalıdır.
