Akşamüstü yöneticisiniz: kapıcıdan site kamerasını arada kontrol etmesini, bahçe ekipmanlarını tanıtıp küçük tamirat yapmasını ve bazen apartman sakinine çamaşır asma konusunda yardımcı olmasını istiyorsunuz. Peki bu istekler iş sözleşmesinde yazmıyorsa kapıcıya yeni görev verilebilir mi, ücret veya fazla mesai nasıl hesaplanır? Bir yönetici için hem hukuki riskleri hem muhasebe kaydını netleştiren pratik bir rehber hazırladık.
1. Asgari iş tanımı nedir ve neden önemlidir?
Asgari iş tanımı, kapıcının istihdam edilirken kabul edilen ana görevlerini (temizlik, ortak alan gözetimi, kapıcı dairesinin bakımı gibi) ifade eder. Yazılı iş sözleşmesi veya uygulama ile sabitlenen bu sınır; fazla mesai, işçinin hakları ve uyuşmazlıkların çözümünde belirleyicidir.
2. Hangi görevler 'asgari iş tanımı' dışıdır?
Genel olarak kapıcının olağan görevlerinin dışında kalan işler şunlardır:
- Profesyonel elektrik/tesisat/seramik tamiri (uzmanlık gerektiren işler)
- Bina dışı ticari faaliyetler (kapıcı dairesinin kira işlemlerini yönetme, üçüncü şahıslarla ticari sözleşme yapma)
- Kesinlikle özel hayata ilişkin hizmetler (maliklerin kişisel eşyalarını taşıma, özel alışveriş gibi)
- Güvenlik personeli gibi nöbet/gözetim gerektiren profesyonel görevler (eğitim/sertifika gerektiren durumlar)
Bu işler istihdam edildiği anda farklı bir statü, ek ücret veya hizmet alımı gerektirebilir.
3. Hukuki çerçeve: KMK, İş Kanunu ve uygulama
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin ortak gider sorumluluğunu ve yönetim yetkilerini düzenler; kapıcı istihdamı ise iş hukuku kapsamında değerlendirilir. İş ilişkisinde uygulanacak esaslar için Türk iş hukuku (ör. İş Kanunu hükümleri) ile sözleşme hükümleri dikkate alınmalıdır. Ayrıca, uygulamada Yargıtay kararları fiilen yapılan işin mahiyetine göre değerlendirme yapar.
4. Ücret, fazla mesai ve ek görevlerin muhasebeleştirilmesi
Yeni görevlerin işverene (yönetim kurulu/genel kurul) ek maliyet getirmesi olasıdır. Öne çıkan noktalar:
- Eğer görev kapsamı değişiyorsa brüt ücretin yeniden belirlenmesi, SGK bildiriminin güncellenmesi gerekir.
- Haftalık/aylık çalışma süresi aşılıyorsa fazla mesai ücreti ödenmeli; aksi halde işçi fazla mesai iddiasında bulunabilir.
- Ek ödemeler (ikramiye, yakacak, servis gibi) düzenli hale gelirse bordroda gösterilmeli; aksi takdirde kayıt dışı ödeme riski doğar.
Bu işlemler için apartman bütçesine yansıtma yöntemleri de önemlidir: ortak gider mi yoksa yönetimce karşılanan istisnai masraf mı olduğu kararlaştırılmalı ve karar defterine geçirilmelidir.
5. Yönetici için pratik adımlar: riskleri azaltma kontrol listesi
- Mevcut iş sözleşmesini çıkarın; asgari görev tanımını yazılı olarak belirleyin.
- Yeni veya sık verilen görevler için ek protokol hazırlayın; ücret/fazla mesai hükmünü netleştirin.
- SGK işe giriş ve işverene düşen bildirimleri güncelleyin (çalışma süresi/ücret değişimi vb.).
- Genel Kurul/Toplu karar gerekiyorsa karara bağlayın ve karar defterine işleyin.
- Bordro ve muhasebe kayıtlarını düzenli tutun; ek ödemeleri belgeleyin.
| Durum | Öneri |
|---|---|
| Kısa süreli uzman iş (klima tamiri) | ✅ Dışarıdan hizmet al, kapıcıya ödeme yapma |
| Sürekli ek görev (güvenlik/gözetim) | ✅ Sözleşmeyi güncelle ve ücret + SGK bildirimi yap |
6. Kıdem, ihbar ve satış-sorumluluk: görev değişikliğinde diğer haklar
Kapıcının görev tanımı değişse bile kıdem tazminatı ve ihbar süreleri iş ilişkisinin sonlandırılmasında yine İş Kanunu esaslarına (ve sözleşmeye) göre değerlendirilir. Ayrıca, daire satışı gibi üçüncü şahıs devrinde (ör. yeni malikle ilişkili sorumluluk) kıdem tazminatı ödenmesi gibi durumlar uygulamaya göre değişir; somut olaya göre avukat görüşü alınmalıdır.
7. Uygulamada sık karşılaşılan örnekler ve nasıl çözülür?
Örnek 1: Kapıcıdan arızalı kombiyi söküp takması isteniyor — eğer düzenli olarak yapılıyorsa ücret artışı ve SGK bildirimi gerekir; tek seferlikse dışarıdan ustalık alınması tercih edilir.
Örnek 2: Kapıcıdan kapıcı dairesinin kısa süreli kiralama işlerini yönetmesi isteniyor — kira tahsilatı ve sözleşme düzenleme gibi ticari işlemler yönetimin onayı ve açık yetki olmadan verilmemeli; aksi hâlde sorumluluk doğabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcıya yazılı iş sözleşmesi olmadan ek görev verilebilir mi?
Net cevap: Verilebilir, ancak fiilen yapılan işler hukuki değerlendirmede dikkate alınır; önemli değişiklikler için yazılı ek protokol önerilir.
Kapıcıya verilen ek görev için ne zaman fazla mesai ödenir?
Net cevap: Haftalık çalışma süresi aşıldığında veya günlük normal çalışma saatleri dışındaki fiili çalışma için fazla mesai ödenmelidir; bordro ve SGK kayıtlarıyla uyum sağlanmalı.
Kapıcıdan uzmanlık gerektiren tamirat yapması istenirse ne yapılmalı?
Net cevap: Tek seferlik uzman işlerde dışarıdan profesyonel hizmet alınması en güvenli yaklaşımdır; sürekli uzmanlık gerektiren işlerse iş sözleşmesi ve SGK bildirimi güncellenmelidir.
Kapıcıya düzenli ek ödeme yapmak bordroda nasıl gösterilmeli?
Net cevap: Ek ödemeler brüt ücret olarak bordroya eklenmeli, SGK primleri ve vergiler buna göre hesaplanıp beyan edilmelidir; kayıt dışı ödeme risklidir.
Kapıcının iş tanımı değiştiğinde yönetici ne zaman genel kurula başvurmalı?
Net cevap: Değişiklik yönetim giderini veya bütçeyi etkiliyorsa, özellikle sürekli ek ücret veya yeni hizmet alımı gerekiyorsa genel kurul kararı almak şeffaflık ve yetki açısından tavsiye edilir.
