Yeni taşınan malik tapu teslimi sırasında apartman yöneticisi elinde kapıcının işten ayrılması halinde ödenecek kıdem tazminatı ile ilgili bir ihbar alıyor; önceki malikin ödeme taahhüdü yok ve kapıcı dairede çalışmaya devam ediyor. Bu sırada alıcı, tapu sıralarında yükümlülüklerle ilgili belirsizliğin giderilmesini istiyor — işte bu yazı, tapu devri ve kapıcı kıdem tazminatı sorumluluğunun nasıl tespit edileceğini, muhasebeleştirme ve icrai riskleri 2026 koşullarında somut adımlarla anlatır.
1. Temel hukuki çerçeve: Kıdem tazminatı ve maliklerin durumu
Kıdem tazminatı iş hukuku kapsamında işverenin (işveren sıfatındaki apartman veya site yönetimi/işleten) çalışana ödediği bir haktır; yasal dayanak olarak kıdem tazminatı kurumunu düzenleyen açık bir kanun maddesi (örneğin İş Kanunu düzenlemeleri) ve Borçlar Hukuku ilkeleri bağlamında değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ortak giderlere ilişkin düzenlemeler ile birlikte okunmalıdır; KMK uyarınca ortak giderlerin paylaşımı ve yönetici görevleri apartman ortaklarını ve yöneticiyi mali sorumluluklar karşısında etkiler.
2. Tapu devri ve sorumluluk ilkesinin tespiti — kim kimden alacaklıdır?
Pratikte üç durum karşımıza çıkar:
- 1) Kapıcı halen çalışıyor ve işten çıkarılmamış: Kıdem tazminatı henüz hak edilmemiş kısmi haklar hesabına göre değerlendirilir.
- 2) Kapıcı işten ayrılmış ve kıdem tazminatı talep ediyor: Talep, işveren sıfatındaki muhataptan (yönetim veya yönetimin yetkisini kullanan kişi/daire maliklerinden) istenir.
- 3) Tapu devri sırasında eski malik ile yeni malik arasında özel anlaşma veya şerh var: Bu durum sorumluluğun kime ait olacağını yazılı hale getirir.
Genel kural: Tapu devri, bağımsız bölüme ilişkin mülkiyetin değişmesidir; otomatik olarak işveren borcunu ortadan kaldırmaz. Bir apartmanda "işveren" genellikle yönetim kurulu/kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde hareket eder; dolayısıyla kıdem tazminatı talebi muhatabı, borcu fiilen üstlenen gerçek kişi veya tüzel varlık olarak belirlenir.
3. Kıdem tazminatı hesaplama ve alacak tespit adımları
Kıdem tazminatı hesabı hizmet yılı ve son ücret üzerinden yapılır. Hesaplamada kullanılacak belgeler ve adımlar:
- Kapıcının işe giriş ve çıkış kayıtları (SGK bildirgileri) incelenir.
- Brüt ücret, düzenli ödemeler (yakacak, yol vb. sürekli ödemeler) tespit edilir; bu ödemeler kıdeme esas ücrete dahil olabilir.
- Hizmet süresi hesaplanır; her tam yıl için 30 günlük brüt ücret esas alınır.
- Varsa fazla mesai/izin alacakları ve ihbar tazminatı gibi ek kalemler ayrı hesaplanır.
4. Tapu devri öncesi uygulanacak pratik süreç (yöneticiler için adımlar)
Satış/satın alma sürecinde yöneticilerin ve maliklerin izlemesi gereken adımlar şunlardır:
- Satış bildirisi alındığında; yönetici kapıcı ile iş ilişkisinin durumunu ve SGK kayıtlarını belgeleyip alıcıya yazılı olarak bildirmelidir.
- Eğer eski malik yeni malik ile "kıdem tazminatı sorumluluğu" konusunda yazılı bir anlaşma yapmışsa, bu belgenin tapu sürecinde gösterilmesi tavsiye edilir.
- Genel kurul kararı veya yönetim kurulu belgeleri, kapıcı istihdamına ilişkin devam eden yükümlülükleri ve kimlerin ödeme yapacağına dair açıklayıcı kayıtlar içerebilir; bunlar tapu alıcısına sunulmalıdır.
- Taraflar anlaşamazsa, alacak tespiti için iş mahkemesi/İşkur kanalı devreye girebilir; bu nedenle geçici çözümler (mutabakat protokolleri) tercih edilebilir.
5. Muhasebe kaydı, aidata yansıtma ve KMK perspektifi
Kapıcı kıdem tazminatı ödemesi doğrudan işverenin borcudur; ancak ödenmesi halinde genellikle ortak gider hesabına kaydedilir ve KMK kapsamında ortak gider payına göre malikler arasında paylaştırılır. KMK'nin ortak gider düzenlemeleri çerçevesinde (KMK'ya atıf yapılarak) bu tür işçi maliyetlerinin nasıl paylaşılacağı genel kurul kararları ve işletme projesi ile uyumlu olmalıdır.
| Durum | Muhasebe/Yönetişim sonucu |
|---|---|
| Yönetim ödemeyi yapar | ✅ Ortak gider kaydı, arsa payına göre taksim |
| Eski malik sözleşmeyle üstlenmiş | ✅ Anlaşma belgesine göre alacak takibi |
6. Uyuşmazlık halinde izlenecek yol ve pratik öneriler
Taraflar arasında uzlaşma sağlanamıyorsa takip edilecek yollar:
- İş mahkemesinde ücret ve kıdem alacağı talebi; SGK kayıtları delil olarak kullanılacaktır.
- Malikler arası uyuşmazlıkta genel kurul veya sulh yoluyla geçici ödeme planı oluşturulabilir.
- Yönetici için: ödemenin yapılması durumunda karar defterine, genel kurul kararına veya maliklerle yapılmış yazılı mutabakata dayanılarak işlem kaydı yapılması haricinde, kişisel sorumluluk riskleri doğabilir.
Eğer bu süreci dijitalleştirip ödeme/borç takip ve belgeleri düzenli şekilde kaydetmek isterseniz, BYönetim gibi yönetim yazılımları ile SGK kayıtları, bordro ve alacak takibini şeffaf biçimde tutabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri kıdem tazminatı borcunu otomatik olarak devreder mi?
Hayır. Tapu devri mülkiyeti değiştirir; kıdem tazminatı alacağı işverenin niteliğine ve somut uygulamaya göre değerlendirilir. Yazılı anlaşma veya mahkeme kararı olmadıkça sorumluluk otomatik devredilmez.
Eski malik "ben ödeyeceğim" diye yazılı taahhüt verdi; bu bağlayıcı mıdır?
Evet, yazılı taahhüt bağlayıcıdır. Ancak belge içeriği ve kapsamı önemlidir; ayrıca icra veya sulh yoluyla takibin ne şekilde yapılacağı sözleşmede belirtilmelidir.
SGK primleri eksik bildirildiyse kıdem tutarı değişir mi?
Evet. SGK kayıtlarındaki hizmet süreleri ve prim gün sayıları kıdem hesaplamasını etkiler; eksik bildirim tespitinde işçi lehine ek talepler veya primlerin geriye dönük tamamlanması gündeme gelebilir.
Yönetici ödemeyi yaparsa aidata nasıl yansır?
Yönetimin yaptığı kıdem ödemesi genellikle ortak gider olarak kaydedilir ve KMK uyarınca arsa payına göre malikler arasında paylaştırılır; ancak genel kurul kararları farklı bir yöntem öngörebilir.
Uyuşmazlık çıkarsa önce hangi belgeye bakılmalı?
Öncelikle SGK işe giriş/çıkış bildirgileri, iş sözleşmesi, genel kurul/yönetim kararları ve varsa eski malik ile yeni malik arasındaki yazılı anlaşma incelenmelidir. Bu belgeler, sorumluluğun kimde olduğunu ortaya koyar.
