Genel kurul kararının ardından bir malik dairesini satıyor; yeni malik tapuyu alırken önceki malik, yönetim ve kapıcı arasında kıdem tazminatı tartışması başlıyor. Tapu devri, kira/iş ilişkisinin sona ermesi ve kapıcının hakları nasıl dengelenir — yönetici hangi adımları atmalı, alıcı ne kadar sorumludur?
Temel kavramlar: Kıdem tazminatı ve tapu devri ilişkisi
Kıdem tazminatı, işçinin iş sözleşmesi işveren tarafından belirli hallerde feshedildiğinde ya da işçinin emekliliğe hak kazandığında ödenen tazminattır. Kapıcılar bakımından bu ödeme İş Kanunu kapsamında değerlendirilir; somut uygulamada apartman/site ile kapıcı arasında iş sözleşmesi mevcuttur.
Tapu devri kıdem tazminatı sorumluluğunu nasıl etkiler?
Tapu devri, bağımsız bölümün malikinin değişmesi demektir; bu işlem tek başına iş sözleşmesini sona erdirmez. Ancak mülkiyet değişikliğiyle birlikte işin yürütülmesi, ödeme yükümlülükleri ve sorumlulukların kime ait olduğu tartışılır:
- Satış öncesi dönemdeki ücret/SGK borçları ve kıdem tazminatı genelde eski malikin sorumluluğudur.
- Yeni malik alımıyla birlikte bazı durumlarda borçların devri gündeme gelebilir; tapu işlemi işveren değişikliğini zorunlu kılmaz.
- Gerçek uygulamada, satıcı-alıcı veya alıcı-yönetim arasındaki sözleşmeye göre sorumluluk paylaşımı düzenlenir.
Hangi hallerde alıcı kıdem tazminatından sorumlu olur?
Alıcının doğrudan kıdem tazminatı ödemekle yükümlü olması nadirdir, ama aşağıdaki durumlarda söz konusu olabilir:
- Satış sözleşmesi veya alım belgesinde açıkça önceki döneme ait personel yükümlülüklerinin devri kabul edilmişse.
- Alıcı, işletmeyi (ör. apartman yönetimini veya kiraya verilen kapıcı dairesini) devralıp işin sürekliliğini devralıyorsa; uygulamada "işverenin devri" kabul edilebilir.
- Hukuki süreç sonunda önceki işverenden alacaklarına ulaşamayan kapıcı alacak takibi yönünde yeni malike rücu edebilirse —bu istisnaidir ve durumlara göre değişir.
Konutların ortak olduğu site/apartmanda yönetimin rolü ve KMK uygulaması
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) uyarınca ortak giderlerin yönetimi, genel kurul kararları ve yönetici sorumlulukları düzenlenir. KMK kapsamında kapıcı giderlerinin aidata yansıtılması veya bordro kayıtlarının tutulması yönetimin görevleri arasındadır.
| Sorun | Pratik sonuç |
|---|---|
| Satış öncesi döneme ait kıdem tazminatı talebi | ✅ Önceki malik sorumluluğu; alıcıyla sözleşme yoksa genel kural budur. |
| Satış sözleşmesinde borç devri var | ✅ Alıcı sorumlu olur — sözleşme şartları belirleyici. |
Pratik hesaplama ve kayıt: Yönetici nasıl tutar?
Kıdem tazminatı hesaplanırken işçinin hizmet süresi ve son brüt ücret esas alınır. Yönetici hesaplama ve muhasebe kayıtlarında şunlara dikkat etmelidir:
- Kıdem tazminatı için ayrılan karşılıklar işletme hesabında açıkça gösterilmeli.
- Tapu devri sonrası ortaya çıkan talepler için alacak/borç kayıtları, tarih ve belgeyle desteklenmeli.
- Ödemeyi yapan kim olursa olsun (eski malik, alıcı, yönetimce tahsil edilen aidat) harcama belgeyle kayıt altına alınmalı.
Yönetici hangi adımları izlemeli? (özet ve uygulanabilir sıra)
- Satış öncesi kapıcı alacaklarını ve SGK durumunu belgeleyin (bordro, işe giriş/çıkış, maaş makbuzları).
- Satış sözleşmesini inceleyin; borç devri veya özel düzenleme varsa kaydedin.
- Genel kurula bilgi verin; gerekiyorsa karar alın — ör. kapıcı alacaklarının işletme hesabından ödenmesi ve sonrasında ilgili malikten tahsil edilmesi gibi.
- Ödeme ve muhasebe kaydını şeffaf tutun; makbuz/fatura düzenleyin.
- Taraflar anlaşamazsa işçi hakları için İş Kanunu kuralları ve olası yargısal süreçler söz konusu olur — somut öneri yerine avukat veya iş hukuku uzmanına yönlendirme uygun olur.
Örnek vaka: 10 yıllık kapıcı, satış sonrası talep
Örnek: A maliki 2026 Ocak ayında dairesini B’ye sattı. Kapıcı C, Aralık 2025’de topluca kıdem tazminatı talep etti. Belgeler şunları gösteriyor: kapıcının işe giriş 2016, son üç aylık brüt maaş bordrosu mevcut. Satış sözleşmesinde borç devri yok. Bu durumda kıdem tazminatı talebinin öncelikli muhatabı 2026 başındaki fiili işverendir (eski malik). Yönetici, ödemeyi işletme hesabından yapmamışsa, alacak takibi için kapıcı gerekli yasal haklarını kullanabilir; alıcı ancak sözleşme ile sorumluluk üstlenmişse ödemeyle yükümlü olur.
Sözleşme ve genel kurul ile riskleri azaltma
Risklerin önlenmesi için yönetim ve malikler aşağıdaki uygulamaları benimseyebilir:
- Satış işlemlerinde kat irtifakı veya ortak yönetimle ilgili bilgiler alıcıya açıkça bildirilmesi.
- Satışta borç devri şartı varsa bunun yazılı olarak tapu satış sözleşmesine eklenmesi.
- Yönetimce kapıcı bordrolarının ve SGK kayıtlarının düzenli tutulması; hesap ve tahakkukların şeffaf yayınlanması.
Eğer bu süreci dijitalleştirip bordro, tahakkuk ve aidat kayıtlarını düzenli tutmak isterseniz BYönetim üzerinden pratik bir kayıt akışı başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri kıdem tazminatı ödemesini otomatik olarak devreder mi?
Hayır. Tapu devri mülkiyeti değiştirir ama iş sözleşmesini sona erdirmez; borç devri yazılı olarak kabul edilmedikçe alıcı otomatik sorumlu olmaz.
Kapıcı, satış sonrası kıdem tazminatını kime talep eder?
Öncelikle fiili işverene (satış öncesi dönemin maliki) talep eder; alınamaması halinde somut şartlar ve sözleşmeye göre diğerlerine rücu imkanı olabilir.
Yönetim kapıcı kıdemini aidattan ödeyebilir mi?
Genel kurul kararı veya yönetim planı yetkisi varsa yönetim işletme hesabından ödeme yapabilir; ancak sonrasında kime rücu edileceği açıkça belgelemelidir.
Satış sözleşmesinde borç devri varsa ne olur?
Borç devri yazılıysa alıcı sözleşmede belirtilen borçları üstlenir ve bu kapsamda kıdem tazminatı talebi alıcıya yöneltilebilir.
Hangi kanun ve kurallar bu konuyu düzenler?
İş Hukuku çerçevesinde kıdem tazminatı uygulamaları İş Kanunu ve ilgili mevzuatla, apartman/site ortaklık ilişkileri ise Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir; somut uygulamalarda yargı içtihatları da belirleyici olabilir.
