Genel kurul salonunda zabıt tutulurken bir grup malik itiraz ediyor: "Toplantıda yeterli katılımcı yok, bu kararlar alınamaz." Yönetici sonrası günlerde alınan tutanağı imzalarken ne yapmalı, hangi kararlar risk altında, itiraz süreci nasıl işler? Bu rehber, sayı (kişi) yokluğunda alınan kararların geçersizliği konusunda pratik ve kaynaklı yol gösterir.
Soru: Sayı (kişi) yeterliği nedir, neden önemlidir?
Kat malikleri kurulunda kararların geçerliliği hem bağımsız bölüm sayısına hem de arsa payına göre belirlenen toplantı ve karar yeter sayılarına bağlı olabilir. Kararların hukuken bağlayıcı olması için kanun ve yönetim planı/işletme projesinde öngörülen çoğunluklara uyulması şarttır.
Hangi toplantılarda 'sayı' (kişi) eksikliği sorun yaratır?
Sayı eksikliği en çok aşağıdaki hallerde sorun çıkarır:
- Genel kurul çağrısı usule uygun yapılmış ama toplantıda yeterli katılım sağlanamamışsa.
- Kararın arsa payı veya bağımsız bölüm sayısına bağlı özel nitelikli bir konu (ör. önemli tadilat, işletme projesi değişikliği) için öngörülen nitelikli çoğunluğun sağlanmaması.
- Toplantıda yazılı temsil belgesinin sonradan ibrazı veya hazirun listesinin hatalı tutulması gibi durumlar; sayı tartışması doğurabilir.
Kanuni dayanak ve yargı eğilimi (kaynaklı açıklama)
Kat Mülkiyeti Kanunu özel başlıklarla toplantı ve karar yeter sayılarına atıf yapar; kanun metni ve Yargıtay içtihatları birlikte yorumlandığında pratik sonuçlar çıkar. Özellikle kararların iptali taleplerinde mahkemeler toplantı çağrı, hazirun ve karar yeterliğini gösteren somut delillere bakmaktadır. Mahkeme önüne giden birçok uyuşmazlıkta; çağrı usulü, hazirun listesi, noter tasdikli karar defteri kayıtları ile elde edilen belgeler belirleyici olur.
| İncelenen unsur | Mahkeme/uygulama |
|---|---|
| Çağrı usulüne uyulup uyulmadığı | ✅ Usule aykırılık iptal nedeni olabilir |
| Hazirun listesi ve imzalar | ✅ Eksik/yanlış liste kararın ispatını zayıflatır |
Yönetici için adım adım pratik kontrol listesi (toplam 7 adım)
- Çağrı belgelerini toplayın: ilan, iadeli taahhüt, kurumsal duyurular veya site panosu fotokopileri.
- Hazirun listesinin orijinalini ve karar defterindeki kayıtları eşleştirin; imzasız kayıt varsa kimin imzaladığı not edin.
- Kararın türünü tespit edin: basit çoğunluk mu, nitelikli çoğunluk mu (arsa payı veya sayı gerekebilir).
- İtiraz süresini takip edin; çoğu durumda dava süresi kısa olabilir, acele edin (somut süre için hukuki danışma gerekli).
- Gerekli delilleri toplayın: fotoğraf, video, e-posta kayıtları, elektronik duyurular.
- Karar defterinin noter tasdikine dikkat edin; usulsüz tasdik tartışma yaratabilir.
- Kat malikleri bilgilendirilsin: süreci şeffaf yürütün, yanlış anlaşılmaları azaltmak için toplantı özetini paylaşın.
Kararın iptali için hangi deliller güçlüdür?
Mahkemeler genellikle şu delillere önem verir:
- Çağrıya ilişkin posta kayıtları, ilan tarihleri ve gönderim kanıtı.
- Hazirun listesi (orijinali) ve karar defteri kayıtları; noter tasdiki varsa değeri artar.
- Toplantı sırasında alınmış ses/görüntü kayıtları (varsa) ve tanık beyanları.
- Elektronik duyuruların (e-posta, uygulama bildirimi) zaman damgaları.
Yönetici ne yapmalı? Riskleri azaltacak pratik tavsiyeler
Alınan kararların iptal riski yönetici için hem idari yük hem de maliyet yaratır. Uygulanabilir adımlar:
- Toplantı öncesi çağrıyı yazılı, zamanlı ve belgelenebilir kanallarla yapın.
- Hazirun listesini toplantı sırasında sırayla okuyup imzaya açın; elektronik katılım varsa kayıtlarını saklayın.
- Karar defterine yazılan metinlerin tarih ve sayfa numarasını doğrulayın; mümkünse noter tasdiki alın.
- Karar türünü toplantıda açıkça ifade edin; arsa payı/sayı hesaplamalarını tutanakla gösterin.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, çağrı, hazirun ve karar defteri kayıtlarını düzenli biçimde tutan çözümler süreci kolaylaştırır; örneğin BYönetim ile toplantı çağrısı, hazirun ve dijital karar kayıtlarını düzenlemek mümkündür: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Sayısal (kişi) yeterliliği sağlanmadan alınan kararlar her zaman iptal edilir mi?
Hayır. Usul ihlali önemli bir iptal sebebi olmakla birlikte mahkeme olayın somut koşullarını, ihlalin niteliğini ve kararın mahiyeti ile uygulanmasındaki zararları da değerlendirir.
Hazirun listesi eksikse ne yapmalıyım?
Orijinal belgeleri hemen güvenceye alın, toplantıya çağrı belgelerini toplayın ve varsa tanık beyanlarını not edin; hukuki süreç için bir avukata danışın.
Karar defterinin noter tasdiki yanlış yapılmışsa hangi sonuç çıkar?
Usulsüz tasdik, kararın ispatını zayıflatır; mahkeme bu kusuru dikkate alır ama otomatik iptal anlamına gelmez. Somut duruma göre değerlendirme yapılır.
Arsa payı ile sayı hesaplaması karıştıysa ne önerirsiniz?
Kararın niteliğini (örneğin işletme projesi değişikliği) belirleyin; hangi çoğunluğun gerektiğini tespit etmek için kanun ve işletme projesine bakın. Şüphede hukuki görüş alın.
Genel kurul kararına itiraz süresi nedir?
İtiraz süreleri duruma göre değişir; bu yüzden gecikmeden hukuki destek almak önemlidir. Kesin süreler için somut olay ve ilgili mevzuat göz önünde bulundurulmalıdır.
Yönetici olarak en etkili önlem nedir?
Toplantı çağrı ve hazirun süreçlerini usule uygun, belgeleyerek yürütmek; karar defterini düzenli tutmak ve mümkünse kritik kararlar için noter tasdiki sağlamaktır.
