Akşamüstü, site yöneticisi blok panosuna yapıştırdığı son bildirimi okurken bir komşu gelip endişeyle: “Alt kattaki kiracı aidatı kesinlikle ödemeyeceğini söyledi, ne yapabiliriz?” diyor. Hem yönetici hem de malikler için sık karşılaşılan, tedirginlik yaratan bu durumun nasıl yönetileceğini somut adımlarla ve yasal çerçeve içinde açıklıyorum.
Durumu hızlıca tespit edin: kiracı mı, yoksa maliki mi borçlu?
Öncelikle; Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerinin ortak giderlere katılma borcu vardır. Ancak pratikte kiracı-malik ilişkisinden doğan sorumluluk sözleşmeye, kira sözleşmesine ve yönetimle yapılan bildirimlere göre değişir.
Yapılacaklar:
- Kat mülkiyeti tapu kaydı ve yönetim kayıtlarından malikin kim olduğunu doğrulayın.
- Kira sözleşmesi varsa inceleyin: kira sözleşmesinde aidatın kimin ödeyeceği açıkça belirtilmiş olabilir.
- Kiracıyla doğrudan iletişim kurun; ödeme reddinin gerekçesini netleştirin (şikâyet/performans/diğer iddia).
İlk resmi adım: yazılı bildirim ve belge talebi
Ödeme yapılmıyorsa yönetimin izlemesi gereken ilk resmi yol yazılı bildirimdir. Sözlü uyarılar etkisiz kalıyorsa yazılı ihtar hem delil hem süreç başlatma açısından gereklidir.
- Ödeme talep yazısı gönderin: borcun tutarı, dönem, gecikme faizi oranı ve son ödeme tarihi açıkça yazılmalı.
- Kira sözleşmesi veya kiracı beyanı talep edin; kiracının ödeme sorumluluğu varsa belgeleyin.
- Posta, tebligat veya site içi kayıtlı teslimat yollarıyla belgelendirin.
Gecikme faizi nasıl uygulanır?
Yönetim kararlarıyla belirlenen gecikme faizi oranı veya genel uygulama doğrultusunda gecikme faizi tahakkuk ettirilir. Gecikme faizi hesaplaması dönemsel borç üzerinden işlem görür; faiz oranı yönetim kurulunun kararına göre tespit edilir.
| Açıklama | Uygulama |
|---|---|
| Faiz başlangıcı | ✅ Bildirim tarihinden veya son ödeme tarihinden itibaren hesaplanır. |
| Oran | ✅ Yönetim kararına göre sabit veya aylık olarak belirlenir. |
Dikkat: Gecikme faizi oranı kanunda açıkça belirlenmemişse, hakkaniyet ve yönetim kararları çerçevesinde uygulanır; aşırı yüksek oranlar ihtilafa neden olabilir.
İcra takibi gündeme gelir mi? Ne zaman başlatılır?
Ödeme yapılmazsa yönetimin alacağı hukuki yollar arasında icra takibi yer alır. Ancak icra işlemi başlatılmadan önce borcun kesinliği (kimin borçlu olduğu), ihtarların yapılmış olması ve yönetim kurulunun kararına uygun işlem yürütülmesi gerekir.
Genel süreç:
- Yazılı ihtarlar ve kayıtlarda malikin borçlu olduğunun teyidi.
- Yönetim kurulu kararı ile alacağın tahsil edilmesine yönelik icra/tahsilat yetkisi alınması.
- İcra takibi başlatma (alacak senet gibi belge var ise daha hızlı sonuç alınabilir).
Pratik çözüm: ortak gider/masraf itirazları ve delil yönetimi
Bazen kiracı, aidat ödemeyi reddetme gerekçesini ortak giderlerin usulsüzlüğüne veya yanlış hesaplamaya dayandırır. Bu durumda yönetimin şeffaf ve belgeye dayalı olması işe yarar.
- İşletme projesi ve dönem bütçesini açıkça paylaşın.
- Demirbaş ve onarım giderlerini ayrı sütunlarda gösterin; hangi giderin ortak gider olarak dağıtıldığı net olmalı.
- Ödeme makbuzları, karar defteri kayıtları ve fatura-kesinleşmiş belgeleri saklayın.
İncelemeyi hızlandırmak için dijital kayıt ve otomatik tahakkuk süreçleri fayda sağlar; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim'in ücretsiz deneme adımıyle başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Uygulamada örnek adımlar ve iletişim şablonları
Yönetici için uygulanabilir kısa yol haritası:
- Kayıt doğrulama: Tapu ve yönetim kayıtlarını kontrol et.
- Yazılı ihtar: 7-15 gün ödeme süresi ver.
- Delil toplama: kira sözleşmesi, işletme projesi, fatura/makbuzlar.
- Yönetim kararı: icra veya uzlaşma adımını karara bağla.
- Hukuki süreç: avukat aracılığıyla icra başlat veya arabuluculuk öner.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı aidatı ödemekten yasal olarak sorumlu mudur?
Net cevap. Genel olarak kat maliklerinin ortak gider borcu vardır; kiracının ödeme yükümlülüğü ise kira sözleşmesine bağlıdır. Yönetim önce tapu ve kira sözleşmesini kontrol etmelidir.
Yönetim önce malike mi, kiracıya mı ihtar göndermeli?
Net cevap. Öncelik tapu kaydına göre malike aittir; ancak kiracı ödemeyi üstlendiğini beyan ediyorsa kiracıya da yazılı bildirim yapılmalıdır.
Gecikme faizi ne zaman ve nasıl hesaplanır?
Net cevap. Gecikme faizi, son ödeme tarihinden veya ihtar tarihinden itibaren yönetim kararıyla belirlenen oranda hesaplanır ve dönem borçlarına uygulanır. Oran yönetim kurulunca belirlenir.
Yönetim icra takibi başlatmadan önce hangi belgeleri toplamalı?
Net cevap. Tapu kaydı, yazılı ihtarlar/tebligatlar, kira sözleşmesi (varsa), işletme projesi, faturalar ve makbuzlar gibi deliller toplanmalıdır.
Kiracı aidatı ödemeyi sosyal bir hak iddiasıyla reddediyorsa yönetim ne yapmalı?
Net cevap. Her iddia somut olarak incelenmelidir; yönetim delil isteklerini yazılı yapmalı, gerekirse arabuluculuk veya hukuki yola başvurmadan önce uzlaşma teklif etmelidir. Hukuki süreç gerektiren durumlarda bir avukata danışın.
