Gecenin bir yarısı binanın bodrumundan gelen su sesiyle uyanıyorsunuz; sabah kapı önündeki zemin ıslak, komşu asansör boşluğunun duvarında nem lekeleri belirmiş. Yönetici çağırılıyor, kim hesabını verecek sorusu herkesin aklında. Bu rehberde, ortak dikey/ana borulardan (tesisattan) kaynaklanan zemin ıslaklığının sorumluluğunu, delil gereksinimlerini ve 2026 uygulamasında yöneticinin atması gereken adımları somut şekilde anlatıyorum.
1. Öncelikle sorumluluk neye göre belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak tesisatın (binanın ana su boruları, sıhhi tesisatın ortak kısmı vb.) kusurundan kaynaklanan hasarlar, genel olarak ortak gider kapsamındadır. Eğer sızıntı ortak tesisattan (binanın taşıdığı, bağımsız bölümler dışında kalan tesisat) geliyorsa onarım ve zarar tazmini ortak gider olarak değerlendirilir. Ancak hasarın kaynağı bağımsız bölüm iç tesisatı ise, sorumluluk malike aittir.
2. Yönetici için ilk 24–48 saatlik acil adımlar
Yöneticinin hızlı ve usulüne uygun hareket etmesi hem zararı azaltır hem de ileride doğabilecek hukuki ihtilaflarda lehine delil oluşturur.
- Su kaynağını tespit etmek veya ana vanayı kapatmak (acil müdahale).
- Olay yerinin fotoğraf ve video kaydını almak; zaman damgası kesinlikle olmalı.
- Komşuların yazılı beyanlarını almak (kısa tutanak).
- Teknik keşif için yetkili tesisatçı/uzman çağırmak; rapor ve maliyet teklifi almak.
- Genel Kurula veya yürütme kararına sunulmak üzere gider/onarım önerisi hazırlamak.
3. Delil toplama: neye ihtiyaç var?
Mahkemeye veya tazminat taleplerine gidecek olursa yöneticinin toplaması gereken asıl belgeler şunlardır:
- Fotoğraf-video kayıtları ve tarihler.
- Tutanaklar, görgü tanığı beyanları.
- Teknik keşif raporu (tesisatçı/uzman mühendis). Bu rapor; kaçak noktası, boru tipi, kaçak nedenine ilişkin görüş içermeli.
- İşletme projesi veya bağımsız bölüm krokileri (ortak/özel ayrımı için).
- Yapılan onarım faturaları ve gider kayıtları.
| Durum | Muhtemel sorumlu |
|---|---|
| Kaçak binanın ana dikey borusundan | ✅ Ortak gider (kat malikleri arası paylaşım) |
| Kaçak daire iç tesisatından (ör. makine hortumu) | ✅ Daire maliki |
4. Masraf nasıl tahakkuk ettirilir, aidata nasıl yansıtılır?
Ortak tesisattan kaynaklanan onarım ve varsa tazminat giderleri genel kurul kararı ya da yönetim yetkisiyle işletme hesabına alınabilir. Tahakkuk yöntemi işletme projesine ve yönetim kararına göre arsa payı veya eşit/başka bir oranla yapılır. Muhasebe kayıtları ve fatura belgeleri eksiksiz tutulmalıdır.
5. Hasar tazmini: komşudan nasıl talep edilir?
Eğer teknik rapor dairenin iç tesisatından kaynaklandığını gösteriyorsa yönetim önce malike yazılı bildirim yapar, ödemenin talep edildiği bir süre verir. Ödeme yapılmazsa izlenecek yollar arasında genel kurul kararıyla alacağın icraya dönüştürülmesi ve/veya malikten rücu davası açılması sayılabilir. Bu aşamada somut hukuki tavsiye için avukatla görüşülmesi gerekir; her olayın şartları farklıdır.
6. Uygulamada itiraz, uzmanlık ve icra süreçlerinde dikkat
Komşu kusuru inkar edebilir veya ortak tesisat iddiasını öne sürebilir; teknik uzman raporları, işletme projesi ve yapı ruhsatı belgeleri bilirkişi sürecinde belirleyici olur. Yargıtay içtihatları da çoğunlukla teknik raporlar ve işletme projesine göre karar verir—yani yöneticinin evrak hazırlığı önemlidir.
Bu sürecin dijital kayıt, belge paylaşımı ve tahakkuk takibini kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi bir sistemle (https://byonetim.com.tr/) olay belgelerini, duyuruları ve aidat/tahsilat kayıtlarını merkezi ve güvenli olarak yönetebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak borudan kaynaklanan zemin ıslaklığı için giderler her zaman ortak mı ödenir?
Genel kural olarak ortak tesisattan kaynaklanan arızaların onarım giderleri ortak giderdir; ancak özgün olayda kaçak kaynağı teknik raporla belirlenmelidir.
Teknik keşif şart mı, yönetici kendi tesisatçısının raporunu kullanabilir mi?
Evet, teknik keşif önemlidir; yönetimin yetkili ve belgeli bir tesisatçı veya mühendisten rapor alması yeterlidir, ihtilaf halinde bağımsız bilirkişi gerekebilir.
Onarım için peşin ödeme yapılırsa sonradan kime rücu edilir?
Peşin ödenen ortak onarım masrafları, sonradan kusurlu olduğu tespit edilen malik veya kiracıdan rücu edilebilir; bu süreç için delil ve gerekirse hukuki yol gereklidir.
Komşu ödemeyi reddederse yönetici ne yapmalı?
Önce yazılı bildirim ve uzlaşma teklif edilmeli; sonuç alınamazsa genel kurul kararıyla icra ya da hukuk yoluna başvurma seçenekleri vardır. Somut tavsiye için avukata danışın.
Hangi belgeler mahkeme için en kritik delil sayılır?
Zaman damgalı fotoğraf/video, teknik keşif raporu, işletme projesi/pafta, faturalar ve görgü tutanakları en önemli delillerdir.
