Sabah kapıdan çıkarken apartman merdiveninin son basamağında çizilmiş seramik, duvarda boya sıyrıkları ve yol boyunca sıkışmış şarj kablosu... 20 daireli bir blokta, birkaç ay boyunca ortak koridorda bırakılan e-bisikletler zamanla hem estetik hem de fiziksel hasar yarattı. Yönetici ne yapmalı, masrafı kim karşılar ve hangi yasal dayanaklara başvurulur?
1. Önce sorunun hukuki çerçevesi: ortak alan mı, malik sorumluluğu mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) çerçevesinde; merdiven, koridor, bahçe gibi ortak alanlar tüm maliklerin müşterek mülkiyetindedir. Ortak alanlarda oluşan zararlar genellikle şu iki kaynaktan doğar:
- Ortak tesisat/alan kaynaklı doğal eskime veya yapı kusuru: Yönetim tarafından yapılması gereken bakım-onarım.
- Bireysel malik veya kiracı eylemi sonucu meydana gelen hasar: fail/ilgili malik tazmin sorumluluğu doğurur.
- Hasarın fotoğraf ve video ile belgelenmesi (tarih damgalı cihazlarla).
- Hasarlı alanın geçmiş haftalara ait denetim tutanağı varsa eklenmesi.
- Gözlem tutanağı hazırlanıp asılma ilanıyla sakinlerin bilgilendirilmesi.
- Olası görgü tanıklarının, varsa güvenlik kamerası kayıtlarının tespiti.
- Eşyayı bırakanın kimliği (malik mi kiracı mı?) ve tekrar eden davranış (tek seferlik mi süreklilik mi?).
- Yönetimin önceki uyarıları veya aldığı önlemler (uyarı yazıları, kaldırma talepleri).
- Yapısal bir kusur veya ortak alanın eksik korunmasından kaynaklanan zarar bağlantısı.
- Yazılı uyarı gönderin: Hasarın delilleriyle birlikte eşyayı kaldırması ve onarım talebi bildirilir.
- Uyarıya rağmen devam ediyorsa genel kurul veya yönetim kurulu kararı ile eşyaların kaldırılması ve masrafın failden tahsili gündeme alınır.
- Acil onarım gerekiyorsa yönetici geçici olarak tamiri yaptırıp masrafı daha sonra sorumludan talep edebilir; karar defterine kaydedin.
- Yönetim planına veya apartman kurallarına koridorlarda eşyaların bırakılmasının yasaklanması ve ceza/masraf uygulaması eklenmesi.
- Otopark veya özel depolama alanları için çözüm üretmek; bireysel eşyalar için küçük depo alanları düzenlenmesi kararı alınması.
- Kalıcı izinsiz bırakma durumunda taşınmanın ve depolanmanın hangi koşullarda yapılacağına dair prosedür belirlenmesi.
Yani koridoru sürekli kullanan veya eşyasını bırakan kişi yüzünden doğan hasarlarda kusurlu malik veya kiracı sorumlu tutulabilir.
2. İlk tespit ve delil toplama: yönetici hangi adımları atmalı?
Yasal sürece girmeden önce yöneticinin objektif delil toplaması önemlidir. Bu adımlar, hem olası uzlaşı hem de ilerideki hukuki işlemler için gereklidir.
3. Sorumluluğun tespiti: kimin eşyası, kim kusurlu?
Sorumluluk belirlenirken üç husus öne çıkar:
Eğer e-bisiklet belirli bir daireye ait ve sahibinin ihmali varsa, o malik kusurlu sayılabilir. Kiracı ise öncelikle malik sorumludur; ancak malik, kiracıdan rücu edebilir (şartlara göre değişir—ayrıntılı hukuki değerlendirme için uzman görüşü önerilir).
4. Yönetim nasıl hareket etmeli? Uyarı, karar ve onarım süreci
Pratik ve hukuki açıdan takip edilecek adımlar:
5. Masrafın tahsili: aidattan mı, kişiden mi alınır?
Masrafın kaynağı şu şekilde değerlendirilir:
| Durum | Masrafın Tahsilatı |
|---|---|
| Eşya sahibinin kusuru açık | ✅ Masraf önce ilgili kişiden (malik/kiracı) talep edilir; ödeme yapılmazsa icraya veya tazminata başvurulabilir. |
| Sahibi tespit edilemiyor veya acil onarım gerekliyse | ✅ Yönetim geçici olarak aidattan ödeme yapar, sonra genel kurul kararıyla giderin fail arama ve rücu süreci yürütülür. |
Her durumda giderlerin kayıt ve belgelenmesi (fatura, iş emri) zorunludur; aksi takdirde aidattan yapılan ödeme itirazlara açık olur.
6. Önleyici uygulamalar: yönetim planı ve kurallar nasıl güncellenir?
Benzer sorunların tekrarlanmaması için uygulanabilecek maddeler:
Bu değişiklikler için genel kurul kararları gerektiğini unutmayın; oy ve ilan süreçleri Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince takip edilmelidir.
7. Dijital kolaylık: süreci izlemek ve delil toplamak
Sürecin şeffaf ve kayıtlı yürütülmesi için dijital araçlar fayda sağlar. Uyarı, hasar tespiti, karar defteri kayıtları ve tahsilat takibini dijitalleştirirseniz uygulama ve denetim kolaylaşır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim’in yönetim ve bildirim modüllerini inceleyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Koridorda bırakılan e-bisikletin sahibini bilmiyorsak yönetim hemen kaldırabilir mi?
Hayır. Önce yazılı ilan ve makul süre verilmeli; acil tehlike varsa geçici müdahale yapılabilir ama imha veya kalıcı tasarruf yönetimin tek başına yapacağı işlem değildir.
Hasarın onarımını yönetim aidattan karşılayıp sonra kime rücu eder?
Öncelikle hasarı veren tespit ediliyorsa o kişiye; tespit mümkün değilse genel kurul kararıyla masraf aidattan karşılanıp, yönetim uygun gördüğünde sorumluyu tespit etmeye çalışır.
Kiracı e-bisiklet bıraktıysa malik mi yoksa kiracı mı sorumludur?
Kiracının fiili sorumluluğu olsa da alacak ve tazminat talebinde öncelikli muhatap malik olabilir; malik, kiracıya rücu hakkına sahiptir. Somut olaya göre farklılık olur, uzman görüşü almak faydalıdır.
Yönetim koridorlara koyma yasağı getirmek için ne yapmalı?
Bu tür kural değişiklikleri için genel kurulda karar alınması gerekir; yönetim planına veya apartman iç kurallarına ekleme yapılarak uygulama netleştirilir.
Güvenlik kamerası ile delil toplamak KVKK ihlali olur mu?
Kamera kurulumu ortak alan güvenliği için yapılabilir ancak önceden bilgilendirme, amaç sınırlaması ve kayıt saklama süreleri gibi KVKK ilkelerine uyulmalıdır; hukuki değerlendirme önerilir.
