Sabah işe yetişmeye çalışan bir sakin kapıdan çıkar, merdiven boşluğu daralmış; koridorda iki elektrikli scooter ve bir bisiklet arasında manevra yapmak zorunda kalır. Bu görünüm yalnızca konfor sorununa değil, acil durumda kaçış yolunun kapanma riskine ve yangın güvenliği ihlallerine işaret eder. Yönetici veya yönetim kurulu olarak hangi somut adımları atmanız gerektiğini, hangi hukuki dayanaklara dayanacağınızı ve uygulamada nasıl belge tutacağınızı adım adım anlatalım.
1. Sorunun hukuki çerçevesi: Kat Mülkiyeti ve güvenlik yükümlülükleri
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) ortak yerlerin korunması ve kullanımına ilişkin düzenlemeler içerir. Yönetimin temel görevi, ortak alanların düzenli, güvenli ve herkesin eşit kullanımına uygun tutulmasını sağlamaktır. Ayrıca binanın yangın ve can güvenliği standartlarına uygunluğu genel sorumluluktur; yönetim, bu konuda gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür.
2. Önce tespit ve belgeleme: kayıtlı uyarı süreci başlatın
Uygulamada atılması gereken ilk adım olayın yazılı ve görsel kayıt altına alınmasıdır. Fotoğraf, tarih-saat damgası ve varsa tanık beyanı oluşturmadan doğrudan müdahale etmeyin. Bu tespitler ileride yapılacak bildirim, ihtar veya gerektiğinde dava sürecinde delil teşkil eder.
- Sorunun tarih ve saatiyle fotoğrafını çekin.
- Olayı yönetim kurulu karar defterine veya elektronik karar kaydına işleyin.
- İlgili bağımsız bölüme (daireye) yazılı uyarı gönderin; tebliğ kaydını saklayın.
3. Yazılı uyarı örneği ve ihtar içeriği
Yazılı uyarıda kısa, net ve hukuka uygun bir dil kullanın. Uyarının içermesi gereken asgari unsurlar:
- Hususun özeti (nerede, ne şekilde bırakıldığı),
- Ortak alan kullanım kurallarına atıf (yönetim planı ve alınan kararlar),
- Uyulmaması halinde izlenecek idari yaptırım veya masraf kabulu (ör. taşınma/uzman taşıma ücreti),
- Teslim veya kaldırma için son tarih (genelde 7-15 gün arası makul süre).
Not: Doğrudan cezai yaptırım uygulama yetkisi yönetimde yoktur; ekip veya geçici tutanakla kaldırma/uzatma gibi uygulamalar genel kurul kararı veya yönetim planına göre düzenlenmelidir.
4. Yönetim planı ve genel kurul kararları nasıl kullanılır?
Eğer yönetim planında ortak alanların kullanımına ilişkin açık hüküm varsa, bu hükümleri yazılı uyarıda göstermelisiniz. Yönetim planında düzenleme yoksa genel kuruldan; koridorlarda eşya bulundurmama, azami ebat, kaldırma prosedürü ve masraf yükümlülüğü gibi kuralları içeren bir karar alınması en sağlam yöntemdir.
| Durum | Önerilen işlem |
|---|---|
| Yönetim planında hüküm var | ✅ Yazılı ihtar + masraf maddesi uygulanabilir |
| Yönetim planında hüküm yok | Genel kurul kararı ile açık kural koyun |
5. Kademeli uygulama: İhtar — Taşıma — Masrafların tahsili
Kademeli bir süreç izleyin; hem hukuken savunulabilir olmalı hem de sakinlere eşit davranıldığını göstermeli:
- 1. Yazılı uyarı gönderin (fotoğraf ekleyin).
- 2. Süre sonunda kaldırılmadıysa tekrar bildirim ve son ihtar yapın.
- 3. Hala kaldırılmazsa genel kurul kararı ya da karar defterindeki yetkiye göre taşıma işlemi yaptırın; taşıma ve depolama masraflarını bildirin.
- 4. Masraflar tahsil edilemezse aidata mahsup, yönetim kararı veya icra yoluna başvurma seçenekleri değerlendirilir (somut halin değerlendirilmesi gerekir).
6. Acil müdahale ve emniyet riski: itfaiye/teknik müdahale
Eşya yangın çıkışını engelliyor veya ciddi tehlike oluşturuyorsa beklemeyin. Öncelik can güvenliğidir; gerekirse itfaiyeye veya ilgili acil servise haber verin ve müdahale sonrası durumu kayıt altına alın. Bu tür durumlarda yönetimin sorumluluğu, tehlikeyi ortadan kaldırmaktır.
7. Uygulamada pratik çözümler ve dijitalleştirme
Bu sürecin saydam ve verilebilir kaydı, ihtarların deli̇l oluşturması açısından kritiktir. İhtarların gönderimi, fotoğraf ve karar takibi, masraf hesapları gibi operasyonel işler dijitalleştirilirse hem zaman kazanırsınız hem delil zinciri güçlenir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site/apartman yönetim yazılımları; duyuru, karar defteri kaydı, fotoğraflı ihbar ve aidat/masraf takibini tek platformda sağlar. https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici, koridorda bırakılan scooterı doğrudan el koyup kaldırabilir mi?
Doğrudan el koyma yetkisi genel olarak yoktur; önce yazılı uyarı ve makul süre verilmeli, yönetim planı veya genel kurul kararı çerçevesinde taşıma yaptırılabilir. Acil tehlike varsa güvenlik amacıyla müdahale edilebilir.
Yönetim, taşıma masraflarını nasıl tahsil edebilir?
Önce ilgili kişiye bildirimde bulunup masrafın kendisine ait olduğu yazılı şekilde bildirilmelidir. Tahsil edilemezse aidata mahsup, genel kurul kararıyla yapılan kesinti veya yasal yollar değerlendirilebilir; somut hal dikkate alınmalıdır.
Yönetim planında açık hüküm yoksa hemen genel kurul mu gerekir?
İlk aşamada yazılı uyarı ve benzeri idari işlemler yapılabilir. Kalıcı düzen için genel kurulda açık bir kural alınması en sağlam yoldur.
Acil durumda itfaiye çağrısı yaparsak sonrasında masrafı kim öder?
İtfaiye müdahalesi kamu görevi kapsamında yapılır; müdahale masrafları genelde kamu tarafından karşılanır. Ancak tehlikeyi yaratan davranış masrafa neden olduysa yönetim, sonrasında hukuki yollara başvurarak tazminat talep edebilir (somut koşullara göre değişir).
Tekrar eden ihlallerde ne kadar süre ve kaç uyarı sonra daha sert önlem alınabilir?
Kademeli süreç (1. uyarı, 2. son ihtar, 3. taşıma/masraf bildirimi) makuldür. Kesin sayı yönetim planı veya genel kurul kararlarıyla düzenlenmelidir; aksi halde eşitlik ilkesi ve orantılılık gözetilmelidir.
