Akşam eve geldiğinizde salon tavanında yeni bir su lekesi daha oluştu; üst komşuya birkaç kez nazikçe söylediniz ama damlama devam ediyor. Hem hemen geçici çözüm hem de kalıcı gider paylaşımı nasıl yapılır; yöneticinin ve kat malikleri kurulunun yetkileri nelerdir? 2026 güncel uygulamalar çerçevesinde adım adım açıklıyorum.
1. Su kaynağını doğru tespit etmek: ortak tesisat mı, bağımsız mı?
Öncelikle suyun kaynağı netleştirilmeli. Klima drenajı genellikle bağımsız bölüm iç tesisatına ilişkindir; ancak drenaj hattının binanın ortak yağmur/lojman hattına bağlantısı veya çatıya çıkışı varsa ortak tesisat etkilenebilir.
Pratik tespit yöntemleri:
- Su damlama anını fotoğraf/video ile belgeleyin.
- Üst komşudan klima drenaj hattının güzergâhını ve varsa bakım kayıtlarını isteyin.
- Gerekirse cephe/tesisat tekniği bilen bir tesisatçı ya da bilirkişi çağırın; raporu yazılı alın.
2. İlk müdahale: geçici önlemler ve yönetici rolü
Akut su sızıntısı varsa yönetici kısa vadede geçici önlem almalı (leğen, bez, nem alıcı, tadilata kadar boya koruması). Ancak kalıcı müdahaleler için karar süreçleri ve yetki sınırları vardır.
Yönetici için kontrol listesi:
- Hasarın fotoğraf ve tarih kaydını alın.
- Geçici önlem faturalarını saklayın.
- Üst komşuyla yazılı iletişim başlatın; çözüm tekliflerini belgeleyin.
3. Kim öder? Hukuki çerçeve ve uygulama
Genel kural: su, kaçak veya zarar kaynağı bağımsız bölümün iç tesisatından kaynaklanıyorsa, onarım ve zarar tazmini çoğunlukla o bağımsız bölüm malikine aittir. Eğer sorun ortak tesisattan kaynaklanıyorsa, masraf ortak bütçeden karşılanır.
Uygulamada karşılaşılan örnekler:
- Klima iç ünitesinin drenaj hortumunun tıkanması veya yanlış montajı → genellikle üst daire maliki sorumludur.
- Drenaj hattının çatı veya ortak yağmur inişine bağlantısında tıkanıklık/çatlak varsa → ortak masraf veya ortak tesisat onarımına dönüşebilir.
- Dökülen su nedeniyle alt dairede boya-kartonpiyer, elektrik arızası varsa → zarar tazmini gündeme gelir; zarar miktarı belgelenmelidir.
4. Karar süreci: yönetici, olağan genel kurul ve olağanüstü karar
Ödeme biçimi ve kimin faturayı ödeyeceği konusunda uzlaşı sağlanamazsa konuyu kat malikleri kuruluna taşımak gerekir. Küçük, acil onarımlar yönetici tarafından yapılabilir; daha büyük harcamalar için karar yeter sayıları gözetilir.
| İşlem | Yetki/Sorumlu |
|---|---|
| Geçici su alma, sızıntı durdurma | ✅ Yönetici (acil) |
| Kalıcı tesisat değişimi/çatı onarımı | ✅ Kat Malikleri Kurulu kararı gerekebilir |
5. Teknik rapor ve maliyet paylaşımı nasıl düzenlenir?
Adım adım uygulanacak yöntem:
- Tesisatçı veya bilirkişinin yazılı raporunu alın; sızıntı nedenini açıkça belirtin.
- Rapor sonucu bağımsız bölüm sorumluluğunu gösteriyorsa ilgili malikle masrafları karşılaması için yazılı talepte bulunun.
- Uzlaşma olmazsa kat malikleri kurulu kararına başvurun; gerekiyorsa noter kanalıyla ihtar gönderilebilir. (Somut dava/ icra adımı için avukatınıza danışın.)
Masrafın paylaştırılmasında KMK hükümleri ve işletme projesi ile yönetim planı önemlidir; ortak yerleri ilgilendiren onarımlar işletme gideri bütçesinden ödenir.
6. Tazminat, delil ve kayıt tutma
Alt dairede meydana gelen maddi zarar için delillerinizi düzenli tutun: tarihli fotoğraf, rapor, bakım faturaları, yönetime yaptığınız yazılı bildirimler. Yönetici bu süreci düzenli kaydetmeli; muhasebe kayıtları ve makbuzlar saklanmalıdır.
BYönetim gibi bir yönetim yazılımı ile iletişim, karar ve gider kayıtlarını merkezi ve tarihli tutabilirsiniz; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz https://byonetim.com.tr/ üzerinden kayıtla raporlamayı kolaylaştırabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun klima drenajı benim tavanımı ıslatıyorsa hemen ne yapmalıyım?
Önce foto/video ile belgeleyin, yöneticiyi yazılı bilgilendirin; acil durumda yönetici geçici önlem alabilir ve giderleri belgelendirebilir.
Klima drenaj hortumundaki tıkanıklık kim tarafından temizlenir?
Eğer tıkanıklık cihazın veya hortumun iç tesisatından kaynaklanıyorsa üst komşu; bağlantı veya ortak hat kaynaklıysa ortak giderdir.
Drenaj nedeniyle boya ve elektrik hasarı varsa tazminatı kim öder?
Hasarın kaynağı teknik raporla bağımsız bölümden kaynaklanıyorsa ilgili malik sorumludur; ortak kaynaktan çıkarsa ortak bütçeden karşılanabilir.
Yönetici acil onarım yaptı; masraf nasıl kaydedilir?
Yönetici acil masrafları fatura ve belgeyle kaydetmeli; daha sonra kat malikleri kuruluna bilgi verip onay veya paylaştırma kararı alabilir.
Uzlaşmazlık olursa ne yapmalıyım?
Önce teknik rapor ve yazılı bildirimlerle delil toplayın; sonrasında kat malikleri kuruluna taşıyın. Somut hukuki işlem için avukatla görüşmeniz gerekir.
