Kasımda kombi kaynağı patladı, bütçe yetersiz; yönetici her gün şikâyet alıyor: "Aidat artırılacak mı, nasıl karar alınacak?" Bu yazıda yöneticinin ve kat maliklerinin hangi koşullarda Olağanüstü Genel Kurul toplaması gerektiğini, karar alma usullerini, tebliğ ve kayıt gereksinimlerini ve uygulamada sık yapılan hataları KMK çerçevesinde pratik adımlarla anlatıyorum.
Aidat artışı için yetki: Yönetici mi, Genel Kurul mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (634 sayılı Kanun) yöneticiye ait genel bir "aidat artırma" yetkisi yoktur; bütçe, işletme projesi ve ortak giderlara ilişkin esaslar Kat Malikleri Kurulu (KMK) kararıyla belirlenir. Yönetim kurulu veya yönetici, olağan dönem içinde ortaya çıkan beklenmedik giderler için geçici nakit yönetimi yapabilir, ancak kalıcı aidat artışı veya işletme projesinde değişiklik gerektiren düzenlemeler için KMK kararı esastır.
Hangi durumlarda Olağanüstü Genel Kurul gerekir?
Aşağıdaki durumlar tipik olarak Olağanüstü Genel Kurul (OGK) gerektirir:
- İşletme projesi veya aidat dağıtım esaslarında (arsa payı vs.) değişiklik yapılması gerekiyorsa.
- Yıllık bütçede öngörülemeyen ve süregelen ek giderler nedeniyle kalıcı artış ihtiyacı doğduğunda.
- Ortak alan veya demirbaş alımı/yenilemesi büyük tutarlı ve sürekli bakım maliyeti getirecek ise.
Özetle; bir kararın bağımsız bölümlere etkisi süreklilik arz ediyor ve işletme projesini etkiliyorsa OGK toplanmalıdır.
Karar yeter sayısı ve oy kullanma usulü
KMK uyarınca genel kurul kararlarındaki oy usulleri, kararın türüne göre değişir. Aidat artışı genellikle ortak giderlere ilişkin ve mali hüküm getirdiği için alınacak kararın niteliğine göre oy çoğunluğu aranır. Yönetim kararı değil, KMK kapsamındaki genel kurul karar prosedürleri geçerlidir.
OGK çağrısı, gündem ve bildirimde dikkat edilmesi gerekenler
Pratikte yapılan en büyük hata eksik veya belirsiz gündemdir. Çağrı yazısında aşağıları net yazın:
- Toplantı zamanı, yeri (veya elektronik ortam bilgisi).
- Açık gündem: örn. “2026 yılı için işletme projesinin revize edilmesi ve aidat oranlarının belirlenmesi”.
- Kararın bağlayıcı etkisi olacaksa neden ve mali büyüklüklerin öngörüsü (tahmini tutarlar).
Bildirimle ilgili usulün yönetim planında veya site iç tüzüğünde belirtildiği yollar (ilân, taahhütlü posta, elden imza, elektronik bildirim) beyan edilmelidir. Eksik tebliğ sonrası iptal davaları sık görülür.
Aidat artışında hesaplama yöntemleri ve adil paylaşım
Aidatın nasıl artırılacağı, işletme projesine ve daha önce benimsenen dağıtım esaslarına göre belirlenmelidir. Başlıca yöntemler:
- Arsa payına göre oranlı artış: Mevcut paylar korunur, her bağımsız bölüm kendi payı oranında artış alır.
- Sabit artış + arsa payı kombinasyonu: Sabit bir sabit pay + kalan kısmı arsa payı ile dağıtma.
- Eşit dağıtım: Küçük sitelerde uygulanan ancak KMK ve işletme projesi ile uyumlu olmalı.
Hangi yöntemin kabul edileceği yine genel kurul kararıdır. Hesaplamaları şeffaf yapmak, imzalı gelir-gider ve örnek tahakkuk dökümü ile itirazları azaltır.
| Durum | Avantaj |
|---|---|
| Arsa payına göre | ✅ En sık tercih edilen adil yöntem |
| Eşit | ✅ Küçük site basitliği, ancak hukuki uyum kontrolü gerekir |
Aceleyle alınan kararlar ve iptal riskleri
Acil ihtiyaç bahanesiyle kısa veya belirsiz gündemle alınan artış kararları mahkeme karşısında iptal edilebilir. Özellikle çağrı yazısında mali detay yoksa veya hazirun listesi eksik düzenlendiyse itiraz zemini oluşur. Bu nedenle karar metnini ayrıntılı tutun, bütçe tablolarını ekleyin ve mümkünde resmi tutanakla kayıt altına alın.
Uygulama: Tahakkuk, bildirim ve tahsilat süreçleri
Karar alındıktan sonra uygulanacak adımlar şunlardır:
- Yönetim veya muhasebe tarafından yeni işletme projesi ve aylık tahakkuk tablosunun hazırlanması.
- Kat maliklerine yeni tutarların yazılı bildirilmesi ve makbuz/tahakkuk örneğinin paylaşılması.
- Eski dönem borçlarının nasıl hesaplanacağı (geri dönük artış mı yoksa sadece karar sonrası uygulanacak mı) karar metninde açıkça belirtilmeli.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz aidat tahakkukunu, otomatik bildirim ve online tahsilatı hızlı kurulumla sağlayan BYönetim gibi çözümlerden faydalanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat artışı için mutlaka Olağanüstü Genel Kurul mu gerekiyor?
Genel kural olarak kalıcı bir artış veya işletme projesinde değişiklik gerektiren durumlarda evet; kısa süreli ve geçici nakit ihtiyacı için yönetici ön ödeme yapabilir ancak sürekli artış için kurul kararı gerekir.
Çağrı yazısında hangi ayrıntılar olmazsa karar iptal edilir?
Toplantı tarihi/saati/yerinin yanı sıra gündemin açık ve mali etkisinin belirtilmemesi, hazirun listesi hataları ve eksik tebliğler iptal nedeni olabilir.
Aidat artışı geri tarihe uygulanabilir mi?
Genellikle kararın alındığı tarihten itibaren uygulanması esastır; geriye dönük artış özel ve açık bir genel kurul kararı gerektirir ve itiraz riski yüksek olur.
Aidat artışında arsa payı mı eşit mi daha uygundur?
Arsa payına göre dağıtım KMK uygulamalarında en yaygınıdır; eşit dağıtım küçük sitelerde tercih edilebilir fakat işletme projesi ve daha önceki kararlarla uyumlu olmalıdır.
Kararı nasıl belgeleyip itirazlara karşı korurum?
Detaylı çağrı, mali tabloların tutanak eki, imzalı hazirun listesi, karar metninin açık yazımı ve karar defterine işlenmesi; gerektiğinde bilirkişi raporu için harcama belgeleri hazırlayın. Somut durumlar için bir hukukçuya danışın.
