Genel kurul çağrısı yaptınız, toplantı günü geldi ama salon karıştı: bazı kat malikleri oy kullanma hakkını arsa payına göre isterken bazısı 'sayı' üzerinden hesaplanması gerektiğini savunuyor. Karar yeter sayısını yanlış hesaplamak itiraz ve iptal riskini getirir. Bu rehberde gerçek hayattan örneklerle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde (2026 uygulaması) arsa payı ve sayı esaslı oylamaları nasıl hesaplayacağınızı, hangi kararlar için hangi çoğunluğun gerektiğini ve pratik hesaplama adımlarını göstereceğim.
Hangi kararda 'arsa payı' hangisinde 'sayı' esas alınır?
Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel uygulama uyarınca bazı kararlar arsa payına göre, bazıları bağımsız bölüm sayısına göre (sayı) alınır. Örnek olarak:
- Genel yönetim, ortak giderlerin belirlenmesi ve işletme projesindeki değişiklikler çoğunlukla arsa payına göre değerlendirilir.
- Yönetici seçimi, denetçi seçimi, disiplin ve yönetim kurulu üyeliği gibi konular genelde "sayı" esasına göre değerlendirilir (kat malikleri toplantısında her bağımsız bölüm bir oy olarak sayılabilir).
Hukuki dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planının rolü
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun özel bir madde numarası genel çoğunluk tanımlarında açık olmayabilir; bu nedenle kanun metni ile yönetim planı birlikte okunur. Yönetim planında aksine hüküm yoksa, karar yeter sayısına ilişkin uygulama genel teamüllere ve Yargıtay içtihadına göre netleştirilir. Yönetim planında açık hüküm varsa o hükümler bağlayıcıdır.
Pratik hesaplama adımları (adım adım)
- Gündem maddesinin niteliğini belirleyin: "mülkiyeti etkileyen, taşınmazın bölümlerini ilgilendiren" mi yoksa "yönetimsel" mi?
- Yönetim planını kontrol edin: arsa payı/sayıya ilişkin özel bir hüküm var mı?
- Kanun veya teamül gereği arsa payı esası ise tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını toplayın; karar için gereken yüzdeyi uygulayın.
- Sayı esası ise hazır bulunan bağımsız bölüm sayısı üzerinden çoğunluğu hesaplayın (örnek: basit çoğunluk = hazır bulunanların salt çoğunluğu, nitelikli çoğunluklar için ilgili oran uygulanır).
- Hazirun cetvelini ve karar defterini doğru doldurun; yanlış hesaplanan tutanak itiraz sebebidir.
Örnek 1: Arsa payına göre oy kullanma (aidat artışı)
Senaryo: 40 daireli binada toplam arsa payı 1000 birim. Aidat artışı için toplam arsa payının salt çoğunluğu gerekiyor diyelim (yönetim planı böyle hüküm koymuş).
- Hazır bulunanların arsa payları toplamı: 600 birim.
- Salt çoğunluk için gereken: 1000/2 = 500 birim.
- Oy verenlerin lehte arsa payı: 320 birim —> karar GEÇER (320 > 500 değil: HATA!).
Doğru değerlendirme: Lehte olan 320 < 500 olduğundan aidat artışı için yeterli arsa payı yoktur; karar alınamaz. Bu tür hata mahkemede iptal gerekçesidir.
Örnek 2: Sayı esasına göre oy kullanma (yönetici seçimi)
Senaryo: Aynı bina, yönetici seçimi gündemi. Hazır bulunan bağımsız bölüm sayısı 28 (yani 28 oy mevcut). Yönetici seçimi için salt çoğunluk yeterlidir.
- Salt çoğunluk = 28/2 = 14 (geçerli oylarla karşılaştırılır, eşitlik durumunda kura/tekrar oylama gerekebilir).
- Aday A: 15 oy —> seçilir.
Tablo: Arsa payı vs. Sayı - Hızlı Karar Rehberi
| Konu | Hangi Esas? |
|---|---|
| Aidat, ortak giderlerin dağılımı | ✅ Arsa payı (genelde) |
| Yönetici/denetçi seçimi | ✅ Sayı (oy başına 1) |
| Ortak yerin kiraya verilmesi | ✅ Yönetim planına göre, genelde arsa payı |
Mahkeme/İtiraz riski: Yanlış çoğunluk hesaplanırsa ne olur?
Genel kurul kararı yanlış çoğunlukla alınırsa kat maliklerinden biri kararı iptal ettirmek için dava açabilir. Yargıtay içtihadı uygulama farklılıklarını sınırlamakla birlikte, yönetim planı ve Kanun hükümleri ön plandadır. Somut durum değerlendirilmesi gerektiğinden hukuki adım atılmadan önce bir avukata danışılması önerilir.
Uygulamada pratik kontrol listesi (hızlı)
- Gündem maddesinin niteliğini yazılı belirleyin.
- Yönetim planını ve varsa sözleşmeyi kontrol edin.
- Hazirun cetvelinde arsa paylarını ve bağımsız bölüm sayılarını net yazın.
- Karar alınırken hangi çoğunluğun gerektiğini tutanağa açıkça not edin.
Eğer bu hesaplama süreçlerini dijitalleştirmek isterseniz, aidat-aritmetiği, hazirun cetveli ve karar defteri entegrasyonunu sağlayan platformlar işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim gibi çözümler yönetim planı, arsa payı hesapları ve hazır bulunan cetvellerini düzenleyerek hata riskini azaltır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı ve sayı dışında başka bir esas olabilir mi?
Net cevap. Yönetim planında aksi belirtilmişse farklı esaslar (örneğin belirli alanların özel oy hakkı) uygulanabilir; aksi belirtilmemişse genel uygulama arsa payı veya sayı esasına göre olur.
Genel kurulda hangi kararlar nitelikli çoğunluk ister?
Net cevap. Kanun ve yönetim planına bağlı olarak mülkiyetin bölünmesini etkileyen önemli değişiklikler, ortak yerlerin niteliğini değiştiren işler genelde nitelikli çoğunluk gerektirebilir; somut oran yönetim planında belirtilir veya kanuni düzenlemelere göre belirlenir.
Hazirun cetvelinde arsa payı hatası varsa ne yapılmalı?
Net cevap. Hata tespit edilirse toplantı tutanağına düzeltilmiş değer eklenmeli ve tutanakta bu düzeltme nedeni açıklanmalı; aksi halde karar itiraz ve iptal sebebi olabilir.
Oy dağılımını arsa payına göre yaparken yuvarlama nasıl hesabı yapılır?
Net cevap. Arsa payı hesaplaması kesirli değerler oluşturuyorsa kesirler hesaplamaya dahil edilir; yuvarlama yöntemi yönetim planında belirtilmemişse hesaplama tam kesirli haliyle yapılmalı ve tutanakta açıkça gösterilmelidir.
Genel kurul kararı alındı, sonradan itiraz gelirse ne olur?
Net cevap. İtiraz eden kat maliki kararı iptal için dava açabilir; mahkeme yönetim planı, hazirun cetveli ve Kanun hükümlerini inceleyerek karar verir. Süreç ve olasılıklar somut duruma göre değişir; hukuki destek alınması önerilir.
