Tapu devri için noter sırasındasınız; satıcı ‘kapıcı işlerimi hallederim’ diyor, alıcı ise kıdem ve SGK yükümlülükleri konusunda tereddütte. Apartman yöneticisi olarak hangi belgeleri talep etmeli, hangi sorumluluklar kime geçer ve genel kurul kararlarının etkisi nedir?
Özet: Sorumluluğun hukuki çerçevesi
Kıdem tazminatı iş hukuku esaslarına tabidir; işçi ile işveren arasındaki sona erme hâlinde ortaya çıkar. Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) özelinde kapıcıya ilişkin hususlar, apartman yönetimine ilişkin maliyetlerin ortak gider olarak paylaştırılmasını düzenler ancak işçi-işveren ilişkisini doğrudan kurmaz. Bu nedenle kıdem tazminatı ve SGK prim borçları yönünden somut değerlendirme İş Kanunu ve sosyal güvenlik mevzuatı çerçevesinde yapılır.
1) Dairenin satışı kıdem borcunu otomatik devretmez
Bir bağımsız bölümün satışı, iş sözleşmesini veya işveren olma durumunu otomatik değiştirmez. Pratikte iki ana senaryo vardır:
- Satıcı apartman yöneticisi/işveren sıfatıyla kapıcıyı istihdam ediyor ise: Satışın kendisi işverenliğin devrine yol açmaz; kıdem borcu işveren olan satıcıya aittir.
- Daire maliki sıfatıyla bağımsız bölümün devri sonrası alıcı, idari fiili veya yazılı taahhütle işverenliği üstlenirse: Bu durumda alıcının sorumluluğu sözleşme ve fiili duruma göre doğabilir.
2) Kıdem tazminatı devrinde pratik belirleyiciler
Alıcının sorumluluğunun hangi anda başladığını belirleyen unsurlar:
- İşverenlik fiilen kimde? (bordro, SGK bildirgesi, maaş ödemeleri)
- Satış sırasında taraflar arasında yazılı bir devri/kabule ilişkin anlaşma var mı?
- Tapu devri sonrası işçiyle ilişki devam ediyor mu yoksa işten çıkarma/iş sözleşmesi sonlandırılıyor mu?
- Genel Kurul veya yönetim kurulu kararlarıyla kapıcı istihdamının nasıl düzenlendiği (ör. bina yönetimi tarafından istihdam mı, yoksa belirli daire maliklerinin ortak personel istihdamı mı) nedir?
Kıdem tazminatı açısından en güvenli yol, satış aşamasında açık yazılı sorumluluk paylaşımı yapmaktır; aksi halde mahkeme veya İŞKUR/Sosyal Güvenlik Kurumu uygulamalarında somut delile bakılır.
3) Satış öncesi yöneticinin kontrol listesi (pratik adımlar)
Apartman yöneticisi olarak tapu devri öncesi yapılması gereken kontroller:
- Satıcının işçi için son SGK işe giriş/çıkış ve prim ödeme dökümlerini talep edin.
- Bordro kayıtlarını, son 3–6 aylık maaş ödeme dekontlarını kontrol edin.
- Taraflar arasındaki devri gösteren yazılı anlaşma (varsa) ve genel kurul kararlarını inceleyin.
- Satış ilanı ve sözleşmesine, kapıcıya ilişkin hakların devrine dair açık bir madde eklenmesini önerin.
4) Daire alıcısının devralma beyanı: ne işe yarar, nelere dikkat etmeli?
Alıcının sözleşmeye kıdem ve SGK borçlarını üstleneceğine dair açık bir beyan koyması mümkündür. Bu beyanın etkili olması için:
- Beyan noter onaylı veya tapu devri sırasında taraflarca imzalanmış olmalı.
- Hangi döneme ait hakların devredildiği (ör. geçmişe dönük tüm haklar mı, sadece sözleşme tarihinden sonrası mı) net ifade edilmeli.
- Beyan, işçinin onayı ve bilgilendirilmesiyle desteklenirse hukuki açıdan güçlü olur.
Ancak unutmayın: alıcı ile satıcı arasındaki özel anlaşma, üçüncü kişilerin (ör. SGK) alacaklarına karşı doğrudan mutlak güvence sağlamayabilir; SGK alacakları devralana rücu edebilir veya idari süreçler farklılık gösterebilir.
5) Yönetici için pratik örnek akış
30 daireli bir sitede satıcı malik kapıcı istihdam ediyor ve satış yapılacaksa yönetici şu akışı izlemelidir:
- Tapu randevusundan önce satıcıdan son 12 aylık SGK hizmet dökümü ve bordroları isteyin.
- Alıcıyla yazılı bir beyanda birleşilirse, bu metni notere götürerek onaylatın veya tapu dairesine sunulacak ek belge olarak hazırlayın.
- Genel durumda işverenin kim olduğuna dair kayıtları güncelleyin; BYönetim gibi bir yönetim sistemi kullanıyorsanız bordro ve ödeme kayıtlarını dijitalde tutarak ispatı kolaylaştırabilirsiniz.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hızlı kayıt ve bordro takibi için BYönetim'in ücretsiz deneme sayfasından başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Kim Sorumlu? |
|---|---|
| Satış öncesi döneme ait kıdem tazminatı (işten çıkarma varsa) | ✅ Genelde satıcı (mevcut işveren) |
| Satış sonrası alıcının yazılı devraldığı ücret ve SGK borçları | ✅ Alıcı (yazılı ve noter/ taraflarca kabul edilirse) |
Sıkça Sorulan Sorular
Kıdem tazminatı doğrudan daireyle birlikte mi devredilir?
Hayır. Kıdem tazminatı iş sözleşmesinden doğan bir alacak olup, daire devri kendiliğinden kıdem borcunu devretmez; alıcı ile satıcı arasında yazılı anlaşma yapılması gerekir.
Alıcı yazılı devralma beyanı yaparsa SGK yine alıcıyı takip eder mi?
SGK'nın takip hakkı ve uygulaması somut olaya göre değişir; yazılı beyan idari süreçlerde delil sağlar ama SGK'ya karşı kesin bir bağışıklık getirmeyebilir.
Yönetici belgeleri istemekte ısrar edebilir mi?
Evet. Yönetici, site menfaatleri ve denetim için satıcıdan SGK dökümü, bordro ve yazılı beyan gibi belgeleri talep edebilir; bu, mali şeffaflık için makul bir adımdır.
Genel Kurul kararı kapıcı istihdamını etkiler mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında genel kurul veya yönetim kurulu kararları, kapıcı istihdamının kim tarafından yapılacağını ve masrafların nasıl paylaşılacağını düzenleyebilir; bu kararlar işverenlik pratiğini etkileyebilir.
Somut bir ihtilaf çıkarsa ne yapmalıyım?
Somut olayın özellikleri önemlidir; bu rehber genel bilgi amaçlıdır. Hukuki sonuçlar duruma göre değişir; ihtilaflarda iş hukuku ve SGK alanında uzman bir avukata danışılması önerilir.
