Site yöneticisi olarak bir hafta içinde üç ayrı malik, “evimi satıyorum / boş duruyor” diyerek aidat indirimi istediğinde ne yapacağınızı hemen bilmek istersiniz. Bu rehber, boş daire taleplerini işletme projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesi ve pratik karar süreciyle nasıl değerlendirileceğini adım adım açıklıyor.
Boş daire talebi ne demektir: hukuki çerçeve
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca ortak giderlerin paylaşımı ve işletme projesi esas belirleyici belgelerdir. KMK, ortak giderlerin nasıl bölüşüleceğini doğrudan tarif etmez; bunun ana kaynağı yönetim planı/işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararlarıdır. Yönetici, mevcut işletme projesi ve genel kurul kararlarına göre hareket etmelidir.
İşletme projesinde dikkat edilecek maddeler
İşletme projesini incelerken aramanız gerekenler:
- Aidatın arsa payına göre mi yoksa bağımsız bölüm sayısına göre mi dağıtıldığı.
- Boş veya kiraya verilmiş bağımsız bölümler için özel hüküm (indirim/istisna) olup olmadığı.
- Genel giderler ile demirbaş/tesisat harcamalarının ayrımı.
Eğer işletme projesinde boş daireye ilişkin açık hüküm yoksa, uygulanacak yöntem genel kurul kararıyla değiştirilebilir; aksi halde mevcut uygulama esas alınır.
Genel kurulda indirim kararı nasıl alınır?
Boş daireye geçici aidat indirimi veya muafiyeti getirmek istiyorsanız yapılması gerekenler:
- Talebi yazılı olarak yöneticiye iletin; gerekçeyi (boşluk süresi, satış ya da tadilat gibi) belirtin.
- Konuyu gündeme alıp genel kurul çağrısı yapın; olmayan durumlarda olağanüstü toplantı gündemiyle görüşülür.
- Genel kurul kararıyla işletme projesi değiştirilebilir veya geçici karar alınabilir. Karar yeter sayısı, değiştirilen hükmün türüne göre KMK ve yönetim planına göre belirlenir.
Örnek uygulama ve hesaplama: 3 aylık boşluk için pratik formül
Aşağıdaki örnek, işletme projesi arsa payına göre aidat belirliyorsa kullanılabilir. Örnek varsayımlar:
- Yıllık aidat (tam): 6.000 TL
- Aylık aidat (tam): 500 TL
- Boş kaldığı iddia edilen süre: 3 ay
- Genel kurul kararı: boş daireye %50 indirim (örnek karar)
Hesaplama: 3 ay x 500 TL x %50 = 750 TL tahakkuk. Eğer işletme projesinde arsa payı farklıysa aynı oran üzerinden aylık pay bulunup karar oranı uygulanır.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| İşletme projesinde hüküm var | ✅ Önce işletme projesi uygulanır |
| Hüküm yok, genel kurul kararı var | ✅ Genel kurul kararı bağlayıcıdır |
| Ne işletme projesi ne karar var | Mevcut uygulama (arsa payı/bağımsız bölüm sayısına göre) uygulanır |
Yönetici hangi belgeleri talep edebilir ve nasıl kaydetmeli?
Yöneticinin talep edebileceği makul belgeler: tapu/kira kontratı, satış ilanı, elektrik/abone kapatma kayıtları veya emlak danışmanından yazılı beyan. Ancak belgelerin toplanması sırasında kişisel verilerin korunmasına dikkat edilmelidir.
Yönetici, talep ve alınan belgeleri karar defteri veya dijital kayıt altında tutmalı; tahakkuk ve indirim uygulamasını ayrıca makbuz ile belgelendirmelidir.
Dijital süreç ve pratik öneri
Boş daire taleplerinin takibi, belgelerin saklanması, tahakkuk ve makbuz düzenlenmesi karmaşık olabilir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bulut tabanlı çözümler süreçleri hızlandırır; örneğin talep takibi, belge yükleme, geçici indirim uygulaması ve makbuz düzenini tek platformda yönetebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Boş daire için aidat indirimi isteyen malik tek başına karar alabilir mi?
Hayır. Aidat paylaşımı işletme projesi veya genel kurul kararına bağlıdır; tek taraflı indirim uygulamak hukuki risk taşır.
Genel kurul boş dairelere indirim kararı alırsa bu geriye dönük uygulanır mı?
Genel kurul kararı ilke olarak kararın alındığı tarihten itibaren uygulanır; geriye dönük uygulama açıkça kararda belirtilmedikçe sorunlu olabilir.
Kiracı mı malik mi aidat indirimi talep edebilir?
Aidat hukuken malikin borcudur; kiracı talepte bulunabilir ancak indirim talebi malikin rızası ve/veya malikin başvurusu ile değerlendirilir.
Yönetici hangi süreyle indirim uygulayabilir?
Yönetici yalnızca genel kurul kararı veya işletme projesinde yetki verilmişse indirim uygulayabilir; aksi halde genel kurul onayı gerekir.
İndirim uygulandıysa alacak takibi nasıl yapılır?
Eğer indirim kararı varsa tahakkuk bu karara göre yapılır; indirim süresi bitiminde tam tahakkuk devam eder. Alacak takibi ve bildirimi belgelerle desteklenmelidir; somut ihtilaflarda hukuki danışmanlık önerilir.
