Satış masasında hem alıcı hem satıcı endişelidir: tapu devri öncesi yönetici "kapıcının kıdemi” var mı diye bir belge ister, alıcı ise "ben böyle bir borcu üstlenmedim" der. Bu yazıda, kapıcının iş sözleşmesinden kaynaklı kıdem tazminatı sorumluluğunun daire satışında nasıl devredilebileceğini, ne zaman kimin ödeme yükümlüsü olacağını somut ve anlaşılır adımlarla anlatıyorum.
Özet: Temel ilke ve dikkate alınacak hukuki kaynaklar
Kıdem tazminatı, çalışanın iş sözleşmesinin kıdem tazminatı hakkı doğuracak şekilde sona ermesi halinde işverene yüklenen bir edimdir. Apartman/site örneğinde işin muhatabı genellikle işveren sıfatıyla yönetim veya yönetimi üstlenen kişidir. Bu rehber uygulamada karşılaşılan durumları ele alır ve ilgili hukuki kaynakları belirtir: İş Kanunu (kıdem tazminatı kuralları) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ile SGK uygulamaları temel referanslardır. Somut hukuki tavsiye için avukata danışın.
1) Kıdem tazminatı sorumluluğunun kaynakları: kim işverendir?
Pratikte üç farklı düzen vardır:
- Yönetim tarafından istihdam edilen kapıcı: Yönetici veya yönetim kurulu işveren sıfatındadır.
- Kat malikleri kurulu kararıyla ortak işverenlik/temsil: Kat malikleri kurulu (KMK çerçevesinde) istihdam yetkisini kullanmışsa, işveren sıfatı kat malikleri veya onların vekili sıfatına göre şekillenebilir.
- Bireysel malikin istihdam ettiği kapıcı (nadir): Bazı yapılarda belirli bağımsız bölümün sahibi kapıcıyı kendisi çalıştırıyor olabilir; bu durumda kıdem tazminatı o malik ile ilişkilendirilebilir.
- Satıştan sonra kapıcı işten çıkarılır ve kıdem talebi doğarsa, işveren sıfatı olarak öncelikle yönetim veya işlemi yapan gerçek kişi/kurum sorumlu tutulur.
- Eğer dava veya icra, satış öncesi döneme ilişkin alacaklar için alıcıya karşı açılırsa; alıcı tapu devri sonrası malikin hukuki halinin devralındığı iddiasıyla sorumlu tutulabilir. Bu durumda somut sözleşme, genel kurul kararları ve taraflar arası devir protokolleri incelenir.
- SGK işe giriş ve prim belgeleri (e-Bildirge veya hizmet dökümü).
- İş sözleşmesi veya genel kurulda istihdam yetkisini gösteren karar.
- Bordro kayıtları (son 6-12 ay) ve ücret ödeme dekontları.
- Kıdem/ihbar tazminatı konusunda daha önce başlatılmış herhangi bir dava veya icra kaydı.
- Satış öncesi yönetici; SGK hizmet dökümü, bordrolar ve iş sözleşmesini talep edip alıcıya sunmalı.
- Satıcı; devir öncesi varsa kıdem/ihbar borçlarını kapatmalı veya satış sözleşmesinde devredilen borçların açık paylaşımını yapmalı.
- Alıcı; tapu öncesi yönetici onaylı belgeleri incelemeli, gerekirse satış sözleşmesine özel bir teminat maddesi koymalı.
Hangisinin geçerli olduğu belgelerle (iş sözleşmesi, bordro, SGK kayıtları, genel kurul kararları) tespit edilir.
2) Daire satışı sırasında kıdem tazminatı yükümlülüğü nasıl ortaya çıkar?
Alıcının sorumluluğu, satış akti veya tapu devri ile doğrudan otomatik geçiş göstermez. Ancak pratikte şu durumlar görülür:
3) Satış aşamasında yöneticinin ve tarafların kontrol etmesi gereken belgeler
Satış sürecinde yöneticinin ve alıcının kontrol etmesi gereken asgari belge listesi:
4) Alıcı ne zaman kıdem tazminatını devralır? Pratik senaryolar
Aşağıdaki durumlar sık karşılaşılan örnekleri gösterir:
| Durum | Alıcının sorumluluğu? |
|---|---|
| Daire satıldı, eski yönetim kapıcıyı işten çıkardı; tazminat talebi tapu öncesi doğdu. | ✅ Genelde eski işveren (satış öncesi yönetim) sorumludur; dava eski işverene yöneltilir. |
| Tapu devrinden sonra genel kurul karar değişti, alıcı yeni yönetimle işveren oldu. | ✅ Alıcı, devrinden sonra doğan hak ve yükümlülükler için işveren olabilir. |
| Satış sözleşmesinde özel bir devir veya sorumluluk paylaşımı yazıldı. | ✅ Sözleşme şartlarına göre taraflar sorumluluğu paylaşabilir; yazılı düzenleme belirleyicidir. |
5) Satışta riskleri azaltmak için pratik adımlar (satıcı, alıcı ve yönetici için)
Hangi adımları atarsanız ileride ihtilaf olasılığını azaltırsınız:
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, bordro, aidat ve kişi kayıtlarını düzenli tutan BYönetim gibi çözümler işinizi kolaylaştırır: hızlı belge erişimi ve denetim izi için kayıtların dijital ortamda saklanması pratiktir. BYönetim ile ücretsiz deneme kaydı için: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Daire satıldığında kapıcının kıdem tazminatı otomatik olarak alıcıya mı geçer?
Hayır. Kıdem tazminatı sorumluluğu otomatik olarak tapu devriyle alıcıya geçmez; öncelikle işveren olarak kim görünüyor ve hangi dönem için talep doğduğuna bakılır.
Satış sözleşmesinde 'tüm borçlar satıcıya aittir' yazarsa alıcı yine sorumlu olur mu?
Yazılı sözleşme taraflar arasında etkili olabilir, ancak üçüncü şahıs (çalışan) hakları ve icra süreçlerinde hukuki tespit ve uygulama farklılık gösterebilir; somut durumda hukuk uzmanına danışılmalıdır.
Yönetici hangi belgeleri tapu öncesi göstermek zorunda?
Genel bir zorunluluk yok; fakat pratikte SGK hizmet dökümü, bordrolar, iş sözleşmesi ve varsa genel kurul kararları alıcıya gösterilirse ihtilaf riski azalır.
Kapıcı daha önce dava açtıysa satış durur mu?
Satış işlemi genel olarak devam eder; ancak dava veya icra kaydı varsa alıcı açısından risk vardır. Bu yüzden tapu öncesi sorgulama ve sözleşmeye teminat koyma önemlidir.
SGK prim borçları da alıcıya geçer mi?
SGK borçlarında işverenin tespiti önemlidir. Tapu devriyle otomatik bir prim borcu devri olmaz; SGK kendi incelemesine göre borçlu tespit eder. Somut durum değişir, SGK uygulaması ve dosyaya göre farklı sonuç çıkabilir.
