Hafta sonu site yöneticisi apartman girişine yazılı aidat artışı asmış; bir komşu bunu kapıdan görüp sinirlenmiş ve ‘Genel Kurul kararı olmadan zam yapılamaz’ diye sosyal medyaya yazmış. Yönetici ne yapmalı, kat malikleri nasıl resmi itiraz edebilir? Aidat artışı ilanı ve itiraz mekanizmasını hem yasal hem pratik açıdan netleştirelim.
Aidat artışının dayanağı: karar türleri ve kim yetkili?
Aidat artışı, yönetim planı veya işletme projesinde belirlenen esaslara göre ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yapılır. Bazı giderlerin artışı yönetici tarafından gecikmeye mahal vermeden öngörülebilir giderleri karşılamak için uygulanabilirken; kalıcı, yeni bir gider türü veya kapsamlı artış genellikle kat malikleri kurulunun kararıyla yapılır.
Aidat artışı ilanının usulü: hangi yollar geçerli?
Yönetici ilan yaparken şeffaf ve çoğaltılabilir yöntemler kullanmalıdır. Geçerli ve pratik yollar şunlardır:
- Blok girişine asılan yazılı ilan (tarih ve imza belirtilmeli).
- Kat malikleri defterine veya karar defterine kayıtlı duyuru notu.
- Elektronik bildirim: e-posta veya yönetim/siteler için kullanılan mobil uygulama bildirimleri.
- Banka veya posta yoluyla gönderilen resmi bildirim (özellikle borç-alacak durumlarında ispat önemlidir).
İlanın içeriğinde zam miktarı, yürürlük tarihi, zam gerekçesi ve itiraz usulü açıkça yazılmalıdır. Yazılı ilanın fotoğrafı saklanmalı, elektronik bildirimin kayıtları arşivlenmelidir.
İlan süresi ve acele durumlar: ne kadar önceden duyurulmalı?
KMK özel bir ihbar süresi öngörmez; ancak iyi yönetim ilkesi gereği makul süre verilmelidir. Pratikte 7–15 gün önceden duyuru, gerekçeler ve yürürlük tarihi belirtilirse itiraz ve bilgi alma hakkı sağlanmış olur.
| Durum | Önerilen duyuru süresi |
|---|---|
| Acil (fatura/tedarik kesintisi riski) | ✅ 3–7 gün, gerekçe yazılı olarak |
| Normal aidat artışı | ✅ 7–15 gün |
Kat maliklerinin itiraz hakkı: hangi yollarla ve hangi sürelerde?
Kat malikleri; duyuru yapıldıktan sonra makul süre içinde yazılı itiraz sunabilir. İtirazın şekli genelde yönetim ile yazılı iletişimdir; örnekler:
- Yazılı itiraz: Yöneticiye imzalı dilekçe veya e-posta (imza/kimlik doğrulaması önemli).
- Genel Kurul talebi: Belirli sayıda malik (işletme projesi veya KMK'ya göre) itirazın genel kurul gündemine alınmasını isteyebilir.
- Delil toplama: Önceki bütçe, işletme projesi ve harcama belgelerinin talebi.
Yönetici ne yapmalı: itiraz geldiğinde adımlar
Yönetici gelen itirazları kayıt altına almalı ve makul süre içinde yanıtlamalıdır. Pratik adımlar:
- İtirazı yazılı olarak almak ve tarihlemek.
- İsteyen maliklere ilgili bütçe/harcama belgelerini sunmak veya inceleme imkanı vermek.
- Gerekirse olağanüstü genel kurul çağrısı yaparak kararın onayını almak.
Bu süreçte işlemlerin şeffaf kaydı, ileride çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklarda savunma kolaylığı sağlar.
Açık örnek: kısa bir ilan metni ve itiraz formu şablonu
Yönetici için örnek ilan kısa ve net olmalıdır. Örnek içerik:
- Başlık: "Aidat Artışı Hakkında Duyuru"
- Metin: "Genel giderlerdeki artış sebebiyle X TL (%Y) oranında aidat artışı yapılacaktır. Yürürlük: DD.MM.2026. Detaylı bütçe ve harcamalar yönetim ofisinde veya e-posta ile talep edilebilir. İtiraz için son tarih: DD.MM.2026 (10 gün)."
Basit itiraz formu: malik adı, bağımsız bölüm no, itiraz gerekçesi, tarih ve imza. Elektronik itirazlarda kimlik doğrulaması istenmelidir.
Dijital kolaylaştırma: ilan, arşiv ve itiraz takibi
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat duyuru, belge paylaşımı ve itiraz takibini sağlayan yönetim yazılımları işinizi kolaylaştırır. Örneğin BYönetim gibi platformlarda duyuru arşivlenir, materyal paylaşımı ve itiraz durumları izlenebilir; hızlı kayıtla denemek isterseniz kayıt sayfası şudur: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat artışı için mutlaka genel kurul kararı mı gerekir?
Net cevap: Her artış için genel kurul kararı zorunlu değildir; işletme projesindeki hükümler ve yönetici yetkileri ile öngörülebilir giderler yönetici tarafından uygulanabilir. Ancak kalıcı veya kapsamlı artışlar için genel kurul kararı en sağlam yöntemdir.
Aidat artışı ilanı asıldı ama bazı maliklere ulaşmadı, ne yapılmalı?
Net cevap: Yönetici ek bildirim yolları kullanmalı (e-posta, kayıtlı posta veya mobil bildirim) ve duyurunun tebliğ edildiğine dair kayıt tutmalıdır. Ulaşmayanlar için itiraz hakları saklıdır.
İtiraz ettim, yönetici cevap vermezse ne yapabilirim?
Net cevap: İtirazınızı yazılı olarak kayıt ettirin, diğer maliklerle birlikte olağanüstü genel kurul talep edebilirsiniz; süreç ve sonuçlar şartlara göre değişir, gerektiğinde hukuki danışmanlık alın.
Yönetici aidatı tek taraflı zam yaptı; ödemeyi reddedersem ne olur?
Net cevap: Ödeme reddi ihtilaf yaratır; yönetim borç için tahsilat yollarını (ör. icra) düşünebilir. İhtilaf durumlarında belge toplamak ve uzlaşma/kurul yolunu denemek önemlidir; somut tavsiye için avukata danışın.
İlan süresi olarak kaç gün makul sayılır?
Net cevap: Pratikte 7–15 gün arası makul kabul edilir; acil durumlarda 3–7 gün de makul sayılabilir fakat gerekçe yazılı olmalıdır.
