Genel kurulda oy çokluğuyla aidat artışı kararı çıktı; yöneticisiniz, karar duyuruldu ama ikinci ay ödeme gelmedi. Binadan birkaç malik itiraz ediyor, bazıları ise 'duyuruyu almadık' diyor. Siz hem toplu giderleri aksatmadan yönetmek hem de hukuki olarak sağlam adımlar atmak zorundasınız — bu rehber o süreci 2026 uygulamaları ve somut kanun referanslarıyla açıklar.
1. Hangi kararın bağlayıcı olduğu: Genel kurul ve ilan yükümlülüğü
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında genel kurul kararları, kararın alınma usulüne uyulduğu sürece bağlayıcıdır. Yönetici, alınan aidat artışı kararını ilan etmek ve malikleri bilgilendirmekle yükümlüdür; aksi halde uygulanması ve tebliği sorunlu olur. İlanın hangi yöntemle yapıldığı ve tarihleri ileri dönemde itiraz konusu olabileceğinden, duyuru sürecinin usulüne uygun belgelendirilmesi kritik önem taşır.
2. İlk 7 gün: İdari ve iletişim adımları (delil toplama)
Aidat artışı duyurulduktan sonra ödeme gelmeyen malikler için ilk yapılması gerekenler hızlı ve belgeli iletişimdir. Amaç, itiraz hâlinde yönetimin ilan ve bildirim yaptığına dair sağlam delil oluşturmaktır.
- Genel kurul karar tutanağı ve karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi.
- Duyuru tarihi ve yöntemi: ilan panosu fotoğrafı, site e‑posta gönderileri, SMS/uygulama bildirim raporu.
- Aidat tahakkuk listesi (kimin ne kadar borcu olduğu) ve hesabın ayrıntılı dökümü.
3. Hukuki çerçeve: Aidat borcunun dayanağı ve olası itirazlar
Aidat, ortak giderlere katılma borcudur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (Kat Mülkiyeti Kanunu olarak anılır) genel kurul kararları ve ortak gider payları esas alınır. Aidatın miktarı ve artırılması genel kurul kararıyla belirlenir; ilan ve tahakkuk usulü aksarsa malik itiraz edebilir.
Olabilecek itirazlar ve yönetimin karşı argümanları:
- "Duyuru yapılmadı": Yönetim ilan/posta/SMS kayıtlarıyla cevap verilebilir.
- "Karar usule aykırı alındı": Karar defteri, çağrı usulleri ve hazirun listesi incelenir. Usul hatası varsa hukuki sonuçları farklılaşır.
- "Aidatın dayanağı belirsiz": İşletme projesi ve karar metni ile gider dağılımına dair hesap dökümleri gösterilir.
4. Tebligat, ihtar ve icra öncesi aşamalar
Ödeme yapılmadığında sırada kademeli uyarılar vardır. Öncelikle yazılı ihtar (yazılı bildirim) ve son ödeme tarihi içeren resmi hatırlatma gönderilmelidir. Bu adımlar icra sürecinin hukuki temellerini güçlendirir.
- 1. Resmi ihtar: Yazılı (iadeli taahhütlü veya noter ihtarı) gönderin.
- 2. Son ödeme bildirimi: Hesap dökümü ve gecikme faizi hesaplaması ile belirtin.
- 3. Uyum denetimi: Malikin haklı bir itirazı varsa (ör. fazla tahakkuk iddiası), kısa sürede inceleyip gerekirse düzeltin.
5. Gecikme faizi, hesaplama ve bildirim
Genel kurul kararı gecikme faizi uygulanmasını öngörmüşse veya yönetim tarafından kanuni faiz uygulanacaksa, gecikme faizi hesaplaması açıkça gösterilmelidir. Faiz oranı ve hesap dönemleri yazılı ihtarda belirtilmelidir.
| Açıklama | Uygulama |
|---|---|
| Faiz oranı | ✅ Yönetim kararı veya kanuni faiz |
| Hesaplama dönemi | Ödenmesi gereken aydan itibaren günlük/aylık hesap |
6. İcra süreci ve uygulamada dikkat edilecek deliller
İcra yoluna başvurulmadan önce yöneticinin topladığı belgeler eksiksiz olmalıdır. İcra takibine karar verirken, maliyet‑fayda analizini değerlendirin (icra masrafları, tahsilat olasılığı).
- Genel kurul karar tutanağı ve karar defteri kaydı.
- İlan/duyuru belgeleri (foto, e‑posta raporu, SMS/push kayıtları).
- Aidat tahakkuk dökümü ve hesabın bağımsız denetimi varsa rapor.
- İhtar ve noter tebliği belgeleri.
Bu belgeler, icra takip talebinde ve olası itirazlarda yönetimin elini kuvvetlendirir. Somut hukuki süreçler karmaşık olduğundan, icra veya dava aşamasında bir hukukçu ile çalışılması tavsiye edilir.
7. Dijital otomasyonla süreci hızlandırma (pratik öneri)
2026'da ilan, tahakkuk ve ihtar süreçlerini birden çok kanalla belgeleyip otomatikleştirmek hem delil üretimini kolaylaştırır hem de tahsilatı hızlandırır. Örneğin aidat tahakkukunu, bildirimleri ve SMS/push raporlarını merkezileştiren bir platform süreci basitleştirir.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bir platformla ücretsiz deneme başlatarak aidat tahakkukunu, bildirimleri ve döküm arşivini tek yerden yürütebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat artışı kararının ilan edilmemesi durumunda yönetici sorumluluğu nedir?
Genel kurul kararı ilan edilmez veya usule aykırı duyurulursa malik itiraz edebilir; yönetici bu durumda eksik delil nedeniyle tahsilatta güçlük yaşayabilir. Usule uygun ilan ve belgeleme önemlidir.
İhtar göndermeden icra başlatabilir miyim?
Teknik olarak mümkün olsa da, yazılı ihtar ve tebligat eksikliği icra ve dava aşamasında yönetimin elini zayıflatır; önce belgeli ihtar gönderilmesi tavsiye edilir.
Gecikme faizi nasıl belirlenir?
Gecikme faizi ya genel kurul kararıyla belirlenir ya da kanuni faiz uygulanır; hesaplama yöntemi (günlük/aylık) ve başlangıç tarihi ihtarda açıkça gösterilmelidir.
Malik itiraz ederse ne olur?
İtiraz durumunda iddiaların usul ve hesaplama açısından incelenmesi gerekir. Usule aykırılığın saptanması halinde mahkeme veya icra süreçleri farklılaşabilir; somut değerlendirme için uzman görüşü alınmalıdır.
İlan ve duyurunun elektronik kanıtı yetersizse ne yapmalıyım?
Ek olarak ilan panosu fotoğrafları, e‑posta gönderi raporları, SMS/push kayıtları ve yararlanıcı imzalı bildirimler toplanmalıdır. Dijital kayıtların yedeklenmesi ve zaman damgası önemlidir.
