Akşam toplantısında yönetici, 12 daireli binada bir dairenin aidat bildirimine kısmi ödeme yapıldığını söylerken salonun bir köşesinde malik endişeyle: “Eksik ödenen 700 TL aidata faiz nasıl işler, ne yapmalıyız?” diyor. Bu yazı, o yöneticinin elini güçlendirecek, kısmi ödemede gecikme faizi, muhasebe kaydı ve tahsilat seçeneklerini somut adımlarla anlatır.
Kısmi ödeme nedir ve Kat Mülkiyeti Hukuku bakışı
Kısmi ödeme, malik veya kiracı tarafından yönetimin talep ettiği aidat tutarının bir bölümünün eksik ödenmesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan "kısmi ödeme" terimini düzenlemez; ancak ortak giderlere ilişkin sorumluluk ve tahsilat yetkisi genel olarak Kanun kapsamında değerlendirilir. Tahsilatın devamı ve alacağın korunması yönünde uygulanacak hukuki süreçlerde Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve icra-iflas usulleri devreye girer.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır? Pratik formül ve örnek
Gecikme faizi, genel kurul veya yönetim planında belirtilmiş oran ya da genel ekonomik uygulama esas alınarak uygulanır. Tarafların sözleşmesi yoksa yönetim kararına ve uygulamaya göre belirleme yapılır. Hesaplama için temel yol:
- Aylık faiz oranı belirlenir (örneğin yıllık %24 ise aylık %2).
- Kalan borç üzerinden gecikilen ay sayısı ile faiz hesaplanır: Faiz = Kalan Borç x Aylık Faiz x Geçen Ay Sayısı.
Örnek: Aidat borcu 2.000 TL, kişi 700 TL kısmi ödeme yaptı; kalan 1.300 TL. Aylık faiz %2 ise 1 aylık gecikme faizi = 1.300 x 0,02 = 26 TL.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Kısmi ödeme alındı | ✅ Kalan borç ve ödeme tarihi kaydedilir |
| Gecikme süresi başladı | ✅ Gecikme faizi tahakkuk ettirilir |
Muhasebe ve belgelenme: Yönetici hangi kayıtları tutmalı?
Kısmi ödeme durumunda eksiksiz belge düzenlemek alacağın ileride icra takibine konu edilmesi veya itirazlarda delil sunulması açısından kritik önemdedir. Yapılması gerekenler:
- Ödeme makbuzu: Ödenen tutar (700 TL) ayrıca kalan borcu ve ödeme tarihi belirtilerek düzenlenir.
- Tahakkuk kaydı: Aidat borcu ve kısmi ödeme düşülmüş bakiye muhasebî kayıtlara işlenir.
- Gecikme faizi tahakkuku: Hesaplanan faiz ayrı bir alacak olarak gösterilir.
- İletişim kayıtları: Mail, SMS veya uygulama üzerinden yapılan bildirimlerin kopyaları saklanır.
Örnek makbuz bilgileri: "Aidat dönem: Mayıs 2026 — Tahakkuk 2.000 TL — Tahsilat: 700 TL (kısmi ödeme) — Kalan: 1.300 TL — Tahsil edilmeyen kısma ait aylık gecikme faizi uygulanacaktır."
Kısmi ödeme sonrası yönetimin uygulayacağı tahsilat yolları
Uygulanabilecek yöntemler, borcun büyüklüğüne, malikin iletişimine ve site politikalarına göre değişir. Genel sıra:
- 1. Yazılı hatırlatma ve gecikme bildirimi (e-posta/SMS/tebligat).
- 2. Gecikme faizi yüklemesi ve yeni tahsilat bildirim belgesi düzenleme.
- 3. Taksitlendirme teklifi: Genel Kurul kararı veya yönetim onayıyla kısmi ödeme yapanla uzlaşma.
- 4. Son çare: İcra takibi. İcra yoluna başvuruda belgeler düzgün olmalı (aidat tahakkuk kayıtları, makbuzlar, tebligat kayıtları).
Kısmi ödeme ile icra: yargılama öncesi deliller ve usul notları
İcra takibine konacak dosyada yöneticinin elinde olması gereken başlıca deliller:
- Aidat tahakkuk defteri/işletme projesi hükümleri ve ilgili genel kurul kararları.
- Muhasebe kayıtları ve düzenlenen makbuz (kısmi ödemenin gösterildiği belge).
- Tebligat kayıtları (taahhütlü mektup, SMS veya e-posta yazışmaları).
Bu delillerin eksiksiz sunulması, icra dairesinde borcun varlığı ve tutarını ispat açısından kolaylık sağlar. Somut hukuki değerlendirme ve dava stratejisi için bir avukata danışılması gerekir.
Kısmi Ödeme Sürecini Dijitalleştirmek: Pratik öneriler
Kısmi ödemelerin izlenmesi, gecikme faizi otomasyonu ve makbuz düzenleme süreçleri manuel yönetildiğinde hata ve zaman maliyeti yükselir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir site yönetim yazılımı ile kayıtlar, tahakkuk ve iletişim otomatikleşir; örneğin otomatik aidat tahakkuku, gecikme faizi otomasyonu, makbuz düzenleme ve SMS bildirimleri hız kazandırır. Denemek isterseniz sürtünmesiz kayıt için şu adrese gidebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme alınınca gecikme faizi hemen mi işler?
Genel uygulama, kısmi ödemenin yapıldığı tarihten sonra kalan borç için gecikme faizinin işlemeye başlamasıdır; uygulama usulü yönetim kararına veya sözleşmeye göre değişebilir.
İcra takibinde kısmi ödeme delil olur mu?
Evet. İcra takibinde kısmi ödemeyi gösteren makbuz ve muhasebe kayıtları, borcun ve ödenen kısmın ispatı için güçlü delillerdir.
Kısmi ödemeyi kabul etmek yönetimin tasarruf hakkını etkiler mi?
Kısmi ödeme, borcu ortadan kaldırmaz; yönetim kalan alacağı tahsil etmekte serbesttir. Ancak taksitlendirme veya indirim gibi uygulamalar genel kurul kararı gerektirebilir.
Gecikme faizi oranı hangi dayanağa göre belirlenir?
KMK’da spesifik faiz oranı yoktur; genel kurul kararları, yönetim uygulaması veya taraflar arasındaki anlaşma esas alınır. Uygulanacak oran konusunda ihtilaf çıkarsa profesyonel görüş alınmalıdır.
Kısmi ödeme durumunda en güvenli belgeleme yöntemi hangisidir?
Ödenen tutarın gösterildiği imzalı makbuz + elektronik bildirim (e-posta/SMS) kaydı ve muhasebe tahakkuku en güvenli kombinasyondur.
Kaynaklar ve uygulama notu: Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde ortak gider sorumluluğu değerlendirilir; tahsilat ve alacak yollarında Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve icra-iflas usulleri uygulanır. Somut hukuki durumlarda bir avukata danışın.
