Taşınma günü apartman girişinde bir yönetici, taşıma yapan kiracıya "Aidatlarınızı kapatın" diyor; kiracı faturaları gösterip gidiyor, yönetici ertesi gün bakiye gördüğünde icra sürecine başlamak istiyor. Bu sırada hangi belgeler hazır olmalı, kime karşı icra ve hangi usulle yapılır — yanlış adım masrafı artırır ve tahsilatı zorlaştırır. Rehberde icra öncesi yönetici olarak atmanız gereken 8 somut adımı ve dikkat edilmesi gereken hukuki noktaları 2026 uygulamalarıyla anlatıyorum.
1. Önce işletme defteri ve aidat tahakkuk fişlerini kontrol edin
İlk adım, işletme defteri (ve varsa yazılı kayıt) ile taşınma tarihine kadar tahakkuk eden aidatların karşılaştırılmasıdır. Tahakkuk fişleri, makbuzlar ve banka dekontları eşleştirilmelidir.
2: Kimin borçlu olduğu: kiracı mı malik mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda doğrudan kiracı-malikin aidat yükümlülüğü düzenlenmez; pratikte kiracı sözleşmesi ve ödeme durumuna göre sorumluluk belirlenir. Yönetici önce kiracıdan ödeme talep eder, fakat malikin de nihai sorumlu olduğunu göz önünde bulundurmak gerekir.
Not: Somut uyuşmazlıklarda taraflar arasındaki kusur ve kira sözleşmesi içeriği sonucu etkiler; hukuki çözüm için uzman görüşü gerekebilir.
3: Ödeme iddiasını ispatlayacak belgeleri toplayın
Kiracı "ödendi" diyorsa; ispat için aranacakler:
- Yönetimin düzenlediği aidat makbuzları veya teslim belgesi
- Banka dekontları / havale makbuzları (IBAN, açıklama, tarih)
- Elektronik bildiriler (SMS/e-posta) ve varsa uygulama kayıtları
- Taşınma tutanağı, anahtar teslim belgesi
4: Yönetici ilan, bildirim ve makbuz düzenleme yükümlülüğü
Yönetici aidat tahakkukunu ve makbuz düzenlemeyi yerine getirmiş mi kontrol edin. Aidat makbuzu düzenlenmemişse bunun nedenini ve olası düzeltme yollarını belgeleyin.
İspat için makbuzlar en güçlü belgedir; elektronik ortamda saklanan makbuzların çıktısı veya ekran görüntüsü delil olabilir.
5: İhtar (yazılı) gönderme — icra öncesi zorunlu adım
İcra başvurusu öncesi borçluya yazılı ihtar (genellikle tebligat yoluyla) gönderilmesi hem hukuki hem pratik gerekliliktir. İhtar, borç miktarını, son ödeme tarihini ve icra başvurusu ihtimalini net şekilde belirtmelidir.
- Aidat tutarını ve dönemini kesinleştirin.
- Adres tespiti: kiracı ikamet adresi ve malikin kayıtlı adresini not edin.
- İhtarı noter veya iadeli taahhütlü posta ile gönderin; tebliğ kanıtını saklayın.
6: Hangi icra yolu? Kiracı mı malike, kira alacağı mı ayrı?
Genellikle alacak yönetiminde önce kiracıya, ödeme olmazsa malike yönelik takip değerlendirilir. İcra takibine başlamadan önce şu noktaları inceleyin:
- Kiracı taşınmış ve adres bilinmiyorsa tebligat zorluğu olabilir; ikametgah araması gerekebilir.
- Malik nipis olarak sorumlu ise, dava veya icra yolunun muhatabı malikin kendisi olabilir.
Uyarı: Somut hukukî tavsiye yerine, karma durumlarda bir avukat veya icra müdürlüğü uygulayıcısına danışılmasını öneririm.
7: Tahsilatı kolaylaştıracak pratik adımlar ve dijital araçlar
Delil toplama ve bildirimleri dijitalleştirmek hem zaman kazandırır hem ibraz edilebilir delil üretir. Taşınma öncesi ve çıkışta tutanak tutmak, makbuzları dijital ortamda saklamak önemlidir.
| Problem | Hızlı çözüm |
|---|---|
| Kayıp makbuz | ✅ Dijital kayıt veya banka dekontu ile ikame |
| Tebligat adresi eksik | ✅ Tapu/Kayıt sorgusu ile malik adresi güncelleme |
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkukunu, makbuz düzenini ve bildirimleri tek yerden yönetmeyi sağlayan araçlar faydalıdır; örneğin BYönetim ile 6 ay ücretsiz deneyip kayıt adımlarını kolaylaştırabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
8: İcra dosyası hazırlığı — hangi belgeler verilir
İcra takibi için gerekli genel liste (dosya örneği):
- İhtarın tebliğ belgesi
- Aidat tahakkuk cetveli ve işletme defteri örnekleri
- Düzenlenmiş aidat makbuzları veya bunların dijital dökümü
- Banka dekontları/ödeme kayıtları
- Kiracı-malikin kira sözleşmesi (varsa) ve taşınma tutanağı
Bu belgeler icra dairesine sunulduğunda takip talebi daha sağlam olur; eksik belge icra dosyasını geciktirir veya itiraz durumunda zayıf konuma düşürebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı taşındı; aidat borcunu tahsil etmek için önce kiracıya mı yoksa malike mi ihtar göndermeliyim?
Öncelikle kiracıya ihtar gönderilmesi uygundur; ödeme olmazsa malike yönelik takip değerlendirilir. Somut durumlara göre farklılık olabileceğinden hukuki danışmanlık önerilir.
İcra öncesi hangi belgeler kesin gerekir?
İhtarın tebliğ belgesi, aidat tahakkuk cetveli, işletme defteri kayıtları, makbuzlar veya banka dekontları ve taşınma/teslim tutanağı gibi deliller gereklidir.
Kiracı ödeme yaptığını iddia ediyor ama dekontta açıklama yok — bu durumda ne yapmalıyım?
Önce dekontun hangi hesaba gönderildiğini ve gönderim tarihini doğrulayın; açıklama eksikliği varsa banka hareketleri ve hesap eşleştirmesi ile destekleyin. Yine de şüphe varsa ihtar ve belge isteme adımları takip edilmelidir.
Aidat makbuzu düzenlenmemişse icra yolu kapanır mı?
Makbuz olmaması tahsilatın ispatını zorlaştırır ama işletme defteri, tahakkuk cetveli ve banka kayıtları delil olarak kullanılabilir. Eksiksiz belge her zaman daha güçlüdür.
İcra masrafları ve avukat ücreti aidata eklenir mi?
İcra sürecinden doğan masraflar ve başvurunun niteliğine göre yargı masrafları alacağa eklenebilir; ancak usul ve orantı ilkeleri önemlidir ve somut hesaplama değişir.
