Genel kuruldan çıkan "kapıcı alınsın" kararı sonrası yöneticiyle sabah kahvesinde oturuyorsunuz; yönetici soruyor: “Peki maliyeti gerçekten ne olacak, aidata nasıl yansır?” Elinizde sadece kapıcının istediği net maaş var ama bordro kalemleri, SGK primleri, yıllık izin ücreti, kıdem yükümlülüğü ve beklenmeyen ödemeler işin rengini değiştirir. Bu rehberde 2026 koşullarında apartman yöneticisinin bilmesi gereken, çoğunlukla gözden kaçan maliyet kalemlerini somut örnekle ve uygulama adımlarıyla anlatıyorum.
Kapıcının maliyet kalemleri: hangi ödemeler hesaba girer?
Kapıcı maliyeti sadece eline geçen net maaştan ibaret değildir. İşveren olarak apartman/site yönetiminin üstlendiği başlıca kalemler:
- Brüt ücret ve işveren primleri (SGK işveren + işsizlik işveren payları)
- Gelir vergisi ve damga vergisi (bordro üzerinden kesinti olarak yürütülür)
- Yıllık ücretli izin ücreti ve kullanılamayan izinlerin ücreti
- Kıdem tazminatı (iş sözleşmesi sona erdiğinde doğan yükümlülük)
- Fazla mesai, ulusal bayram/hafta tatili ücreti farkları
- İş sağlığı ve güvenliği, işyeri bildirimi, işe giriş/çi̧kış evrak maliyetleri
- SGK tescil, bildirge ve e-bildirge süreçlerinin idari maliyeti
2026 için örnek hesap: net 20.000 TL talep eden kapıcının işveren maliyeti
Aşağıdaki hesap genel örnektir; kesin rakamlar uygulanan vergi dilimleri, asgari ücret ve güncel oranlara göre değişir. Hesaplamada şu adımlar izlenir:
- Kapıcının talep ettiği net ücreti brüte çevirmek (gelir vergisi gibi çalışanın kesintilerine göre).
- Brüt üzerinden işveren SGK primi (% işveren payı) ve işsizlik sig. işveren payının eklenmesi.
- Yıllık izin, fazla mesai ve kıdem için yıllık provision ayrılması.
Basit örnek: net 20.000 TL talep eden kapıcı için yaklaşık hesap (2026 için tipik oran varsayımı):
| Kalem | Tahmini Tutar |
|---|---|
| Brüt ücret (yaklaşık) | 26.500 TL |
| İşveren SGK ve işsizlik primi (%21–25 arası örnek) | 6.000 TL |
| Yıllık izin ve fazla mesai aylık karşılığı | 1.200 TL |
| Kıdem için aylık eşdeğer provision | 1.500 TL |
| Toplam aylık işveren maliyeti (yaklaşık) | 35.200 TL |
Bu hesapta brütü, SGK oranlarını ve vergi dilimlerini güncellemeniz gerekir. Netin brute dönüşümünde doğru gelir vergisi dilimini kullanmak önemlidir.
Kıdem tazminatı: daire satıldığında kim öder, nasıl hesap edilir?
Kıdem tazminatı iş sözleşmesi sona erdiğinde çalışan lehine doğan bir haktır. Kat Mülkiyeti Kanunu özel bir kıdem düzenlemesi getirmez; bu alanda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında iş hukuku kuralları ve kıdem tazminatı uygulaması etkili olur. Ancak uygulamada yönetimler ve malikler arasında anlaşmazlık çıkmaktadır.
- Malik değişimi (daire satışı) tek başına iş ilişkisinin sona erdirmesi anlamına gelmez; iş sözleşmesi işveren değişikliğiyle devam edebilir veya fesih halinde kıdem doğar.
- Tapu işlemi öncesi kıdem sorununun netleştirilmesi için genel kurulda politika belirlenmesi ve satış sürecinde bilgilendirmenin yapılması faydalıdır.
Kapıcı gideri aidata nasıl yansıtılır? KMK m.20 nasıl uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ortak giderlerin paylaşılmasına ilişkin hükümler esas alınır. KMK m.20 uyarınca ortak giderler, yönetim planı veya genel kurul kararları doğrultusunda arsa paylarına veya başka usullerle paylaştırılır.
- Eğer genel kurul kararı arsa payına göre paylaştırma öngörüyorsa kapıcı maliyeti aidatlara arsa payı oranında yansır.
- Genel kurulun kararıyla farklı bir dağıtım (örneğin eşit paylaştırma) belirlenmişse o karar geçerlidir.
Uygulamada yöneticilerin yapması gerekenler:
- Toplam aylık işveren maliyetini netleştirin (bordro + ek giderler).
- Genel kurul kararını veya işletme projesini kontrol ederek paylaştırma yöntemini belirleyin.
- Aidat tahakkukunda şeffaf bir gider kalemi açın ve gerekçesini duyurun.
Pratik uygulama: yönetici için adım adım maliyet planı
Yöneticinin uygulayabileceği kısa kontrol listesi:
- İstenilen net maaşı brüte çevirin (muhasebeci/uzmanla teyit edin).
- Brüt üzerinden işveren SGK ve işsizlik primini hesaplayın.
- Yıllık izin, fazla mesai ve kıdem için aylık karşılık ayırın.
- Toplamı genel kurula sunulacak yıllık bütçeye yerleştirin ve paylaştırma yöntemini belirtin.
- Genel kurul onayından sonra aidat tahakkukuna işleyin ve makbuzlarla belgeleyin.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkukunu, bordro kayıtlarını ve duyuruları bir arada tutan BYönetim gibi araçlar işinizi kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1. BYönetim ile aidat ve personel giderlerini ayrı kalemlerde izlemek, makbuz, bordro ve duyuru kayıtlarını saklamak mümkündür.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcının aidata yansıyacak tutarı nasıl belirlenir?
Toplam işveren maliyeti (brüt maaş + SGK işveren primleri + yıllık izin/fazla mesai karşılığı + kıdem provizyonu) hesaplanır; genel kurul veya işletme projesi esas alınarak arsa payı veya başka yöntemle paylaştırılır.
Daire satılırsa kapıcının kıdem tazminatını kim öder?
Tapu devri tek başına kıdem ödevini ortadan kaldırmaz; iş sözleşmesi feshedilirse kıdem tazminatı işveren yükümlülüğüdür. Satış öncesi alıcı-satıcı arasında farklı düzenlemeler yapılabilir ama somut dava/uygulama için hukuki danışmanlık gerekir.
Kapıcıya yıllık izin kullandırılmazsa ne olur?
Kullanılmayan yıllık izinlerin ücreti iş sözleşmesi sona erdiğinde ödenir; yönetimin yıllık izin planlaması yapması ve kayıt tutması önemli, aksi halde ek maliyet çıkar.
Kapıcının bordrosunu apartman nasıl düzenler?
Bordro SGK ve vergi mevzuatına uygun olarak hazırlanmalı; brüt, kesintiler, işveren payları açıkça gösterilmeli ve kaydedilmelidir. Muhasebe veya uzman destek alınması önerilir.
Fazla mesai giderleri aidata nasıl yansır?
Fazla mesai aylık olarak gerçekleşen ek bir maliyettir; toplamı hesaplanıp genel giderlere eklenir ve mevcut paylaştırma yöntemine göre aidata yansıtılır. Sürekli fazla mesai varsa iş tanımı ve personel düzenlemesi gözden geçirilmelidir.
