Genel kurul yeni aidat oranını kabul edip karar defterine işlendi; ikinci ayın başında bazı malikler hâlâ eski tutarla otomatik ödeme gönderdi. Yönetici hesabı kapatmıyor, ama board toplantısında "Eski ödemeyi nasıl kaydederiz?" sorusu yükseliyor. Bu yazıda aidat artışı sonrası eski orana göre yapılmış ödemelerde hangi oranın uygulanacağı, tahakkuk ve mahsup usulleri ile yönetici olarak izlenmesi gereken hukuki ve uygulamalı adımları somut örneklerle anlatıyorum.
1. Kararın bağlayıcılığı: kararın yürürlük zamanı
Genel kurul kararı, kararın alındığı tarihte geçerli olur; ancak uygulama zamanı kararda belirtilmişse o tarih esas alınır. Kararın içeriği ve yürürlük tarihi karar defterinde veya çağrı metninde açık değilse makul bir süre sonrasında yürürlüğe girdiği kabul edilir. Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun) doğrudan yürürlük tarihini düzenlemez; uygulama pratikleri ve daha önceki genel kurul kararları belirleyicidir.
2. Tahakkuk zamanı: hangi aya ait aidat yeni orana göre hesaplanır?
Aidat, genellikle aylık dönemler halinde tahakkuk ettirilir. Karar yürürlüğe girdiği aydan itibaren (veya kararda yazan tarihten sonra) tahakkuk eden aidatlar yeni orana göre hesaplanır. Örnek:
- Genel kurul 10 Mayıs’ta artışı kararlaştırdı ve yürürlük "1 Haziran" olarak belirlendi: Haziran aidatı yeni orana göre tahakkuk eder.
- Yürürlük tarihine açıklık yoksa kararın ilan edildiği/duyurulduğu tarihten sonraki ay uygulanması yaygın pratiktir.
3. Eski orana göre yapılan ödeme: kaydetme, mahsup ve iade seçenekleri
Bir malik Mayıs aidatını (eski oran) yerine Haziran aidatını (yeni oran) eksik öderse yönetimin seçenekleri şunlardır:
- Eksik kalan tutarı tahsil etmek (borç olarak kaydetmek).
- Malikin talebi ve genel kurul kararı varsa iade etmek ve yeni tahsilatı beklemek.
- Ödeme eski döneme ait ve fazla ise (fazla tahsilat), yıllık kapanışta iade veya mahsuben kullanılmasını sağlamak.
Uygulamada en sık yapılanı eksik tutarı alacak kaydı yapıp iletişim kurarak tamamlatmaktır. Eğer ödeme fazla ise kanuni yükümlülüklere göre iade veya bir sonraki dönem aidatına mahsup edilebilir.
4. Gecikme faizi ve başlangıç tarihi
Aidat borcunun vadesi geçtiğinde gecikme faizi işletilebilir. Gecikme faizi oranı ve hesap yöntemi, çoğunlukla genel kurul kararı veya yönetim planı hükümlerine göre belirlenir. Yoksa makul oranda Ticaret Kanunu veya sözleşme hükümleri esas alınır. Faiz başlayacağı tarih genellikle vade tarihidir; artış kararı sonrası yürürlük tarihiyle ilgisi, tahakkuk dönemine göre belirlenir.
5. Kayıt ve deliller: yönetici nasıl belgelemeli?
Yönetici uygulamayı şeffafça izlemek için şu belgeleri saklamalı:
- Genel kurul kararının noterli/karar defterine işlenmiş nüshası.
- Duyuru/ilân tarihleri, gönderilen e-postalar ve SMS kayıtları.
- Banka dekontları, hesap hareketleri ve tahsilat makbuzları.
Bu belgeler hem malikler arası ihtilaf hem de olası icra sürecinde delil teşkil eder.
| Durum | Yönetici Uygulaması |
|---|---|
| Malik eski oranda eksik ödeme yaptı | ✅ Eksik tutarı alacak kaydı, yazılı bildirim ve vadesi içinde tahsilat. |
| Malik fazla ödeme yaptı | ✅ Mahsup önerisi veya iade (genel kurul kararı varsa mahsup uygulanır). |
6. Pratik örnek: adım adım uygulatma
Senaryo: Genel kurul 15 Mayıs’ta aidatı %10 artırdı; yürürlük 1 Haziran. Aylık aidat 1.000 TL iken yeni oran 1.100 TL.
- Mayıs ayı tahakkuku 1.000 TL olarak zaten yapılmışsa ve malik otomatik ödeme gönderdiyse hesap kapanır.
- Haziran ayında malik 1.000 TL gönderirse (100 TL eksik): yönetici 100 TL alacak kaydeder, malik bilgilendirilir; 30 gün içinde tahsil edilmeye çalışılır.
- 30 gün içinde tahsil edilmezse gecikme faizi işlemeye başlar; takip süreçleri yönetim planı ve genel kurul yönergelerine göre yürütülür.
7. Dijitalleştirme ile hata ve itirazların azaltılması
Eski orana göre hatalı ödemelerin en büyük kaynağı iletişim eksikliği ve manuel tahakkuktur. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat duyurularını, yürürlük tarihlerinin bildirimini ve otomatik tahakkuku entegre eden bir yönetim yazılımı faydalıdır. Örneğin toplu duyuru, otomatik tahakkuk değişikliği ve eksik ödeme uyarıları için hızlı kayıt almak isterseniz BYönetim’in 6 ay ücretsiz deneme kayıt sayfası şuradadır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul artış kararı alındı ama yürürlük tarihi belirtilmedi — hangi aydan itibaren uygulanır?
Genel uygulama: kararın ilanını takip eden ilk ödeme dönemi; kesin uygulama için kararın ilan/tebliğ tarihine göre yönetici duyuru yapmalı.
Malik eski oranda fazla ödeme yaptıysa iade etmek zorunda mıyız?
Fazla tahsilat durumunda genel kurul kararı veya malik talebine göre iade veya mahsup yapılabilir; muhasebe kayıtlarıyla izlenmelidir.
Eksik ödemeye gecikme faizi uygulayabilir miyiz?
Evet; gecikme faizi uygulaması yönetim planı, genel kurul kararı veya varsa belirlenen orana göre yapılır. Yoksa uygulama usulü konusunda ihtilaf çıkabilir — belgeleyin ve ilan edin.
Eski orana göre ödeme yapan malikin itirazı olursa ne yapmalıyım?
İtirazları yazılı alın, ödeme dekontlarını ve duyuru belgelerini karşılaştırın; duruma göre genel kurula taşıyın veya mutabakat sağlayın. Somut tavsiye için hukuki uzmanla görüşün.
Tahakkuku düzeltmek için genel kurul kararı gerekir mi?
Genellikle yürürlük tarihi ve oran değişikliği genel kurul kararı ile yapılır; sonradan tahakkuk hatalarını düzeltmek için muhasebe kayıtları ve gerekirse genel kurul onayı kullanılabilir.
