Genel kurulun aidat tutarını ilan edip duyurduğu bir ayı düşünün: bazı sakinler aidatını yatırdı, yönetici aylık bütçeyi işletiyor; sonra yönetime garaj ya da bodrumdan kira geliri aktığı haberi geliyor. Bu durumda, bildirilen aidatlarla yeni ortaya çıkan gelirin nasıl mahsup edileceği hem hukuki hem uygulama açısından karmaşık olabilir. Aşağıda adım adım, Kat Mülkiyeti Hukuku ve iyi uygulama açısından doğru yöntemi anlatıyorum.
1. Önce hukuki çerçeve: hangi kurallar geçerli?
Aidat ve ortak gelirlerin yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde yapılır. KMK uyarınca ortak giderlerin ve gelirlerin nasıl paylaşılacağı işletme projesi ve yönetim planıyla belirlenir. İşletme projesinde ortak gider dağılımı (arsa payı veya eşit) yazılıysa ona göre işlem yapılır. Ortak gelirlerin (ör. kapıcı dairesi, garaj, depo kira geliri) nasıl kullanılacağı ve mahsup kuralları yönetim planında veya genel kurul kararında düzenlenmelidir.
2. Mahsup için gerekli karar: Genel Kurul veya ödeme politikası?
İşletme projesinde veya daha önceki geçerli bir genel kurul kararında mahsup usulü yoksa yönetimin tek başına, ilan edilmemiş şekilde mahsup etmesi risklidir. Mahsup için iki yol vardır:
- Genel Kurul kararı: Ortak gelirlerin hangi döneme mahsup edileceği, öncelik sırası ve bildirim usulü açıkça kararlaştırılır.
- Geçici uygulama ve duyuru: Acil durumlarda yönetim, gelir tahsil edildikten sonra topluluğu yazılı olarak (ilan, elektronik duyuru vs.) bilgilendirip sonraki genel kurula konu sunabilir; fakat bu, itirazlara açık olabilir.
3. Uygulama seçenekleri ve hangi durumda hangisi tercih edilir?
Aşağıda yaygın ve pratik üç uygulama seçeneği ile hangi durumda tercih edileceği özetlenmiştir.
| Uygulama | Ne zaman uygun? |
|---|---|
| 1) Hemen mahsup: gelir aynı dönemin giderine uygulanır | Gelir açıkça o döneme ait ise ve yönetim/işletme projesi onu ön görüyorsa ✅ hızlı çözüm |
| 2) Rezerv/avansta bekletme: gelir kasa hesabında tutulur, genel kurul kararına bırakılır | Gelirin dönem tayini belirsizse veya malikler arasında görüş farklılığı varsa ✅ tartışmasız, güvenli |
| 3) Mahsup + duyuru: yönetim geçici mahsup yapar, 1 sonraki genel kurula rapor sunar | Acil nakit dengesi gerekiyorsa ama genel kurul zaman alıyorsa ✅ pratik ama itiraz riski var |
4. Muhasebe ve belge düzeni: nasıl kaydedilmeli?
Her işlem için tam belge gerekir. Kira sözleşmesi, tahsilat makbuzu, banka dekontu, genel kurul kararı veya duyuru metni muhafaza edilmelidir. Muhasebe kaydı örneği:
- Ortak gelir tahsil edildi: "Kasa/Banka — Ortak Gelirler" kaydı.
- Mahsup kararı uygulanıyorsa: "Ortak Gelirler — Ortak Giderler" şeklinde mahsup kaydı.
- Genel kurul sonrası düzeltme gerekiyorsa: karar uyarınca mahsup/ iade kaydı yapılır.
5. Pratik örnek: Ocak ayında aidat bildirildi, Şubat’ta garajdan aylık kira geldi
Senaryo adımları:
- Ocak: Yönetici aidat bildirimi yaptı; sakinler aidat yatırdı.
- Şubat başı: Garajdan aylık kira 10.000 TL tahsil edildi.
- Tercih A — Hemen mahsup: Yönetim, kira gelirini Şubat giderlerine mahsup eder ve duyuru yapar; sonraki genel kurulda alınan karar raporlanır.
- Tercih B — Bekletme: Gelir kasa/banka hesabında "geçici ortak gelir" olarak tutulur; genel kurulda hangi dönem ve hangi hesaplarla mahsup edileceği kararlaştırılır.
Tercih, işletme projesinde tanımlanan kurallara ve malikler arasındaki mutabakata bağlıdır.
6. Dijital süreçle risk azaltma ve şeffaflık
Gelir ve mahsup sürecini dijitalleştirerek şeffaflık ve izlenebilirlik artırılabilir. Tahsilat, bildiriler, makbuzlar ve raporlar dijital ortamda saklanırsa itiraz ve denetim süreçleri hızlanır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site yönetim yazılımları aylık tahsilat, kasa-banka takibi, makbuz düzenleme ve duyuru modülleri sunar; hızlı kayıt için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 üzerinden 6 ay ücretsiz deneme başlatabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Garaj kira geliri otomatik olarak aidata mı mahsup edilir?
Hayır. Otomatik mahsup ancak işletme projesinde veya geçerli bir genel kurul kararında düzenlenmişse güvenlidir; aksi halde genel kurul kararı veya açık duyuru gerekir.
Mahsup için genel kurul kararı kesin gerekli mi?
Kesinlikle her durumda gerekli değildir; ancak mahsup usulü belirsizse ve malikler arasında itiraz riski varsa genel kurul kararı en sağlam hukuki dayanak olacaktır.
Geliri aldığıma dair sadece banka dekontu varsa yetiyor mu?
Banka dekontu gelir tahsilatını gösterir ama mahsup için ayrıca genel kurul kararı veya yönetim kararı ve duyuru/rapor gereklidir; tüm belgeler saklanmalıdır.
Mahsup yapıldı; bazı malik itiraz ederse ne olur?
İtiraz halinde yönetim itirazı belge ve genel kurul kararına taşımalıdır. Somut sonuç, itirazın içeriğine bağlıdır; gerekirse hukuki yardım alınması önerilir.
Ortak gelirler için hangi hesap ve raporlar tutulmalı?
Kira sözleşmesi, tahsilat makbuzu, banka dekontu, muhasebe kayıtları, genel kurul kararları ve yapılan duyurular belgelenmelidir. Düzenli gelir-gider raporu şeffaflığı artırır.
