Saat 16:30'da tapu için bekleyen yönetici düşünün: alıcıyla sözleşme imzalanmış, daire devredilecek ancak kapıcı birkaç aydır çalışıyor ve kıdem tazminatı gündemde. Kim, ne kadar ve nasıl ödeyecek? Bu rehberde satış (tapu) işlemi sırasında kapıcı kıdem tazminatının sorumluluğunu, hesaplama yöntemini ve uygulamada sık yapılan hataları somut adımlarla anlatıyorum.
1. Temel prensip: İşveren kimse borçlu odur
Kıdem tazminatı iş hukukunda işçinin çalıştığı süre için işverenin yükümlülüğüdür. Özetle; kıdem tazminatı, iş sözleşmesi sona erdiğinde işçinin hak ettiği bir alacak olup, işveren sıfatını taşıyan kişi/kurum tarafından ödenmelidir. Bu genel prensip özel durumlarda (devretme, mülkiyet değişikliği vs.) farklı uygulamalara yol açabilir.
2. Tapu devri öncesi ve sonrası: Uygulamada iki senaryo
Pratikte iki ana durumla karşılaşırsınız:
- Tapu devri ile birlikte yönetim değişmiyor (aynı yönetim/aynı yönetici devam ediyor): Bu durumda işveren değişmediği için kıdem tazminatı sorumluluğu aynı kalır.
- Tapu devriyle birlikte yönetim/temsil değişiyor (satış sonrası malikin insiyatifinde yönetim farklılaşıyor veya yeni kat malikleri/profesyonel yönetici devralıyor): Burada dikkat edilmesi gereken hususlar vardır.
3. Tapu satışında kapıcı kıdem tazminatının pratik belirlenmesi
Satış işlemlerinde kıdem tazminatı yükümlülüğünü netleştirmek için izlenebilecek adımlar:
- Mevcut iş sözleşmesi, bordro kayıtları ve SGK prim ödeme dökümlerini yöneticiden/işveren temsilcisinden talep edin.
- İşçinin işe giriş tarihi ve çalışma süresi tespit edilerek kıdem tazminatı tutarı hesaplanır (kural: her tam yıl için 1 aylık brüt ücret).
- Satış sözleşmesi ve devre ilişkin protokole kıdem tazminatı yükümlülüğüne dair açıklık (kim ödeyecek, varsa mahsup, taksitleme) konulabilir; aksi halde işveren sıfatı taşıyan yönetim hâlihazırda sorumlu olmaya devam eder.
4. Kimler sorumlu olabilir? (Malik, önceki yönetim, yeni yönetim)
Genelde karşılaşılan sorumluluk dağılımı:
| Durum | Muhtemel Sorumlu |
|---|---|
| Tapu devri öncesi işten çıkarma/ayrılma | ✅ Mevcut işveren (o ana kadar yönetimi yürüten kişi/kurum) |
| Satış sonrası işçi aynı sözleşmeyle çalışmaya devam ediyorsa | Genelde işveren değişmezse mevcut yönetim sorumlu; ancak iktisadi bütünlük devri varsa yeni malik sorumluluk paylaşımı gündeme gelir |
Burada “iktisadi bütünlük devri” kavramı, mahiyeti gereği işletmenin devri gibi durumlarda tartışılır; apartman/site özelinde somut koşullara göre farklılık gösterir. Kesin tespit için hukuki inceleme gerekir.
5. Hesaplama: Hangi ücret esas alınır, tazminatta neler çıkarılır?
Kıdem tazminatı hesaplamasında dikkate alınacak temel hususlar:
- Esas ödeme: İşçinin son aldığı brüt ücret (sabit meblağ). Ayni yardımlar (konut, yakacak vb.) düzenleme ile ücret unsuru sayılabiliyorsa hesaplama etkilenir.
- Yıllık izin ücreti, fazla mesai alacakları, ihbar tazminatı ayrı kalemlerdir; somut talebe göre ayrıca hesaplanır.
- SGK primleri ve işsizlik sigortası gibi ödemeler ise işverenin diğer yükümlülüklerindendir; kıdem tazminatı bunlardan ayrı değerlendirilir.
Hesaplamada belirsizlik varsa bir mali müşavir veya çalışma hukuku avukatına yönlendirme uygun olur; somut rakamlar çalışanın bordro ve SGK kayıtlarından kesinleşir.
6. Yönetimin ve alıcının alabileceği koruyucu tedbirler
Tapu/pay devri öncesi riskleri azaltmak için yönetimin alabileceği uygulamalar:
- Satış sürecinde tapu işlemleri öncesi işçinin alacaklarına ilişkin ayrıntılı hesap çıkarılması ve taraflarca imzalanması.
- Genel Kurul kararıyla kıdem/yıllık izin gibi düzenlemelerin ödeme planına ilişkin mutabakat sağlanması.
- Gerekirse satış sözleşmesine muvafakatname/teminat konulması; veya maliyetlerin devir öncesi kapatılması için kaynak sağlanması.
7. Pratik örnek: 10 yıllık kapıcı ve satış
Örnek: Kapıcı 10 yıldır aynı binada çalışıyor, son brüt ücreti 40.000 TL. Eğer iş sözleşmesi sona erdirilirse kıdem tazminatı yaklaşık 10 x 40.000 = 400.000 TL olur (brüt esas). Yıllık izin, fazla mesai ve diğer alacaklar ayrıca hesaplanır. Bu yükümlülüğün kim tarafından karşılanacağı, satış sözleşmesi ve yönetim belgelerindeki düzenlemelere göre değişir.
Eğer bu süreci dijitalleştirip bordro, SGK kayıtları ve hesaplamaları düzenli kaydetmek isterseniz, süreci kolaylaştıran araçlarla 6 ay ücretsiz deneme imkanı sunan BYönetim kayıt sayfasına bakabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Satış sırasında kapıcının kıdem tazminatı kesinlikle alıcı tarafından mı ödenir?
Net cevap. Kesin yargı yok; sorumluluk işveren sıfatında olan tarafta kalır. Tapu devri tek başına işverenliği değiştirmez; sözleşme/teslim sözleri ile açıkça karara bağlanmalıdır.
Kapıcı işten çıkarılmadan alıcı devralırsa alacaklar nasıl tahsil edilir?
Net cevap. İşçi mevcut işverene (devreden) kıdem talebinde bulunabilir. Alıcı ile devreden arasında yazılı anlaşma varsa alacak paylaşımı o anlaşmaya göre olur.
Kıdem tazminatı hesaplanırken hangi ücret esas alınır?
Net cevap. Genelde işçinin son aldığı brüt ücret esas alınır; ayni yardımların ücret sayılıp sayılmayacağına göre değişir.
Tapu devri öncesi Genel Kurul kararı kıdemi bağlar mı?
Net cevap. Genel Kurul, yönetimin yetkilerini ve ödemelerini düzenleyebilir; fakat işçi alacakları somut işverenlik ilişkisinin hukukuna göre talep edilir. Genel Kurul kararı alacak yükümlülüğünü doğrudan ortadan kaldırmayabilir.
Kapıcının kıdem tazminatı SGK prim eksiklerinden etkilenir mi?
Net cevap. SGK primleri ayrı yükümlülüktür; kıdem hesaplamasını doğrudan prim eksiklikleri etkilemez ancak bordro ve SGK kayıtlarındaki farklılıklar hesaplama ve ispat aşamasında önemlidir.
