Sabah toplantısında yöneticisiniz; elinizde aynı blokta 4 dükkan, 56 konut var ve işletme projesinde dükkanların durumu net değil. Malikler birbirine zıt öneriler sunuyor: “Dükkanlar farklı pay ödemeli” diyenler var, “eşit dağıtılsın” diyenler var. Hızlı, hukuka uygun ve pratik bir tahakkuk yöntemi bulmanız gerekiyor.
Özet: Neden işletme projesi önemli?
İşletme projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre (Kat Mülkiyeti Kanunu) sitenin/ binanın bağımsız bölümlerinin özelliklerini, ortak alanların paylaşım esaslarını ve çoğu zaman aidat esaslarını belirler. İşletme projesindeki hüküm varsa, genel kurul kararları ve tahakkuk bu metne göre yorumlanmalıdır. İşletme projesinde konut dışı bölümlere ilişkin özel bir düzenleme yoksa genel kurula ve kanuna göre hareket edilir.
Adım 1 — İşletme projesindeki ifadeyi netleştirin
Önce işletme projesini satır satır okuyun: ‘aidatlar arsa payına göre’ mi, ‘eşit pay’ mı, yoksa ‘konutlar ve dükkanlar ayrı gruplarda farklı oran’ mı deniyor? Açık hüküm yoksa genel kurulun yetkisi ve uygulanan teamüller belirleyici olur.
- İşletme projesinde “aidat” veya “işletme giderleri” maddesini bulun.
- Maddenin arsa payı, sayı veya ayrı gruplama (konut/konut dışı) hükmü içerip içermediğini tespit edin.
Adım 2 — Arsa payı vs eşit dağıtım: hangi durum hangi sonucu verir?
Genel olarak iki yöntem öne çıkar:
- Arsa payına göre tahakkuk: Her bağımsız bölümün arsa payı oranında ortak gider payı ödemesi. İşletme projesi veya genel kurul kararıyla belirlenmişse uygulanır.
- Eşit dağıtım: Belli giderlerin bağımsız bölüm başına eşit paylaşımı (ör. asansör bakım ücreti gibi). İşletme projesi veya karar bunu emrederse geçerli olur.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| İşletme projesinde "arsa payı" yazıyor | ✅ Arsa payına göre tahakkuk |
| İşletme projesi sessizse ve genel kurul "eşit" kararı aldı | ✅ Genel kurul kararı geçerli (usule uygun alınmışsa) |
Adım 3 — Konut dışı bölümler için pratik hesaplama yöntemleri
Konut dışı bölümler (dükkan, depolar, ofis vb.) farklı kullanım yoğunluğu ve gider üretebilir. Uygulamada üç makul yaklaşım görülür:
- Arsa payına göre tam tahakkuk: Basit, belgelendirilebilir.
- Konut ve konut dışı ayrı grup: Gider kalemleri kategoriye göre ayrılır; örn. elektrik ortak alan gideri konutlara ve dükkanlara eşit bölünür, bina iç tesisatı masrafları arsa payına göre.
- Dükkanlara ek pay: Genel kurul kararıyla dükkanlar arsa payı üzerine %X ek kesintiyle tahsil edilir (işletme projesi veya genel kurul yetkisi gerektirir).
Hangi yöntemi seçerseniz seçin, uygulanacak esasların yazılı, gerekçeli ve hesaplama örnekli olması mali raporlama ve dava/itiraz durumunda yönetimi korur.
Adım 4 — Hangi giderler kategorize edilmeli? Örnek hesap tablosu
Ortak giderleri kategorize etmek hesap şeffaflığı sağlar. Örnek kategoriler:
- Genel (ortak kullanım) giderleri: sigorta, bahçe, dış cephe bakım
- Kullanım yoğunluğu ile ilişkili giderler: asansör, çöp, su sayaç ortak kullanımı
- Demirbaş ve özel harcamalar: ortak demirbaşlara katkı
| Gider Kalemi | Konut | Dükkan |
|---|---|---|
| Genel bakım | Arsa payı | Arsa payı |
| Yangın sigortası | Eşit/Arsa payı (kararla) | Eşit/Arsa payı (kararla) |
| Elektrik ortak alan | Oranlı (tüketim/pay) | Oranlı (tüketim/pay) |
Adım 5 — Uygulamaya geçiş, bildirim ve itiraz yönetimi
Yeni tahakkuk yöntemi benimsendiğinde yapılması gerekenler:
- Genel kurulda karar alınması gerekiyorsa, kararın türünü (bağlayıcı/özel çoğunluk) kontrol edin.
- Maliklere yazılı bildirim ve örnek hesap tablosu gönderin.
- İtirazları belgeleyin; uzlaşı sağlanamazsa hukuki süreçler gerekebilir (somut vakaya göre değişir, avukat danışın).
Bu süreci dijitalleştirmek ve hesaplama-adım kayıtlarını otomatikleştirmek isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları süreçleri kolaylaştırır: hızlı tahakkuk, arsa payı/gruplama ayarları ve örnek hesaplar için kayıt başlatma imkanı vardır — https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Hukuki dayanak ve içtihat notları
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) ilkeleri işletme projesinin ve genel kurul kararlarının önceliğini belirler. İşletme projesinde açık hüküm varsa o uygulanır; yoksa genel kurulun düzenleme yetkisi devreye girer. Uygulamada Yargıtay içtihatları, işletme projesine yazılı hükümler ile genel kurul kararlarının yorumlanmasında sık atıf konusudur.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesinde konut dışı için özel hüküm yoksa aidat nasıl belirlenir?
Genel kurul kararına göre veya arsa payı esasına göre tahakkuk yapılır; hangi kararın bağlayıcı olduğu usule göre (çoğunluk) değerlendirilir.
Dükkanlar daha fazla ödeme yapabilir mi?
Evet; işletme projesi veya genel kurul kararıyla dükkanlara ek pay konabilir. Ancak bu tür ek kesintiler karar usulüne ve kanuna uygun olmalıdır.
Genel kurul, işletme projesine aykırı karar alırsa ne olur?
İşletme projesine açıkça aykırı kararlar dava konusu olabilir; mahkeme sonucu kararı iptal edebilir. Uygulamada öncelikle yazılı belge ve usul kontrolü gerekir.
Hangi giderleri konut dışı ile ayrı hesaplamalıyım?
Kullanım yoğunluğu ve tüketime bağlı giderler (elektrik, su ortak kullanım, çöp) ile demirbaşlara ilişkin giderler ayrı hesaplanabilir; şeffaflık için hesaplama tablosu oluşturun.
Yeni tahakkuk yöntemine itiraz eden malik ne yapmalı?
Öncelikle itirazını yazılı bildirimle yönetime sunmalı; anlaşma sağlanamazsa hak arama yolları (idari başvuru, dava) mümkündür — somut durumda avukat desteği önerilir.
