Sabah posta kutusuna gelen boş makbuzlar, yöneticinin sık sık çalınan kapı zilini ve “Aidatı kiracı ödedi” diyen bir malikle görüşmeyi beraberinde getirir. 10 daireli bir binada bir dairenin aidatı aylardır ödenmiyor; kiracı mal sahibinin sorumluluğu olduğunu söylüyor, malikse kira sözleşmesini göstererek kiracının ödediğini iddia ediyor. Yönetici bu durumda icra takibi başlatmak isterse hangi belgelere ihtiyaç vardır, kim muhataptır ve süreç nasıl işler?
Önce hukuki çerçeve: Kim sorumludur?
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.22 düzenlemeleri) uyarınca, bağımsız bölüm maliki ortak giderlere karşı sorumludur. Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya yüklendiğine dair hüküm olsa bile, üçüncü kişilere (yani yönetim/kat mülkiyeti ortaklığına) karşı asli sorumluluk malikte kalır. Bu, yönetimin doğrudan malike karşı alacak takibi yapabileceği anlamına gelir; kiracı ancak malik ile arasındaki sözleşmeye göre malik aleyhine dava/icra yoluna başvurabilir.
Yönetici hangi belgelerle icra takibi başlatabilir?
İcra takibi için temel unsurlar alacağın dayanağı, miktarı ve muhatabın tespiti olduğundan aşağıdaki belgeler düzenli ve eksiksiz olmalıdır:
- Aidat kayıtları (ay-ay tahakkuk defteri veya yazılım raporu) ve tahsilat makbuzları
- Genel kurul/karar defteri veya bütçe/işletme projesine dayalı aidat tarifesi (yardımcı delil)
- Malikin kimliği ve adresi (nüfus cüzdanı fotokopisi veya sicil kayıtları)
- Kira sözleşmesi varsa — sadece delil; malik sorumluluğunu kaldırmaz
- Kiracının ödemeye ilişkin iddiası varsa kiracıdan alınan makbuzlar, banka dekontları veya ödeme belgeleri
- Yönetimin gönderdiği ihtar/ücret bildirimleri (istatistik için tarihli belgeler)
Bu belgelerle yönetim önce malike yazılı ihtar (ödeme talebi) göndermelidir; takip doğrudan icraya dönüşse de ihtar, delil zincirini güçlendirir.
Adım adım: İcra başlatmadan önce yapılması gereken 7 uygulamalı işlem
- Hesap dökümü oluşturun: Tahakkuk, tahsil ve bakiye gösteren aylık detaylı hesap dökümü hazırlayın.
- Ödeme iddiasını doğrulayın: Kiracı veya malikten makbuz/dekont isteyin; BYönetim gibi yazılımla kayıt karşılaştırması yapın.
- Resmî ihtar gönderin: Taahhütlü/Kargo ile malike 7–14 gün ödeme süresi tanıyan ihtar gönderin ve tebellüğ belgesi alın.
- Teminat ve mahsup kontrolü: Malikin kasa veya depozitosu varsa mahsup edilebilir mi bakın (sözleşme/karara göre).
- Son ödeme talebi ve icra için yetki: Yönetim kurulu kararı/karar defterinde icra yetkisi varsa başlatın; yoksa olağan genel kurul veya karar alın.
- İcra takibi başlatma: İcra dairesine “para takibi” talebi verin; ek olarak alacağın ayrıntılı dökümünü sunun.
- Takip sırasında iletişim: İcra işlemleri sürerken kiracı/malikle uzlaşma kanallarını açık tutun; ödemede kolaylık sunulması icra masraflarını azaltabilir.
Kiracıdan tahsil: Yönetimin doğrudan muhatabı kimdir?
Genel kural olarak yönetimin alacağı malike aittir. Ancak kiracı doğrudan aidatı ödediğini belgeleyebiliyorsa, yönetim bu ödemeyi kabul etmekte serbesttir—bu durumda ödemenin kaydı yapılır ve malik yine alacaklıya karşı sorumluluğunu sürdürebilir. Kira sözleşmesinde ‘aidat kiracıya aittir’ ibaresi, yönetimin malike rücu haklarını kaldırmaz.
Delil niteliği taşıyan belge örnekleri ve ispat kıymeti
Mahkemeler ve icra daireleri için güçlü deliller şunlardır:
- Yönetimin kayıt defteri veya yazılım raporu (tahakkuk-tahsilat listesi)
- İhtarnamenin tebellüğü (PTT/taahhütlü/kişiye tebliğ belgeleri)
- Alındı/aidat makbuzları (kendi düzenlediğiniz makbuzlar veya banka dekontu)
- Kiracıya ait ödeme dekontları (banka havalesi, EFT, kredi kartı dekontu)
| Belge | İspat Değeri |
|---|---|
| Yönetim tahakkuk defteri / yazılım raporu | ✅ Resmî hesap göstergesi |
| Taahhütlü ihtar tebellüğü | ✅ Tebliğ ispatı |
Pratik öneri: Süreci dijitalleştirmenin faydası
Ödeme iddialarını karşılaştırırken ayrıntılı, tarihli ve değişmez kayıtlar hayat kurtarır. Örneğin tahakkuk, makbuz ve tebligat kayıtlarını aynı ortamda tutan bir yönetim yazılımı süreci hızlandırır; elektronik dekontlar ve otomatik hesap dökümü icra mercilerine sunulacak delil zincirini güçlendirir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim ile 6 ay ücretsiz deneme başlayarak kayıtları düzenli hale getirebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat borcu için önce kiracıya mı yoksa malike mi ihtar gönderilmeli?
Net cevap. Hukuken malike karşı alacak doğrudur; yönetim önce malike ihtar göndermeli. Ancak kiracının ödediğini belgelemesi durumunda doğrudan kiracıdan da tahsil edilebilir.
Kira sözleşmesinde ‘aidat kiracı öder’ yazması yönetimi sorumluluktan kurtarır mı?
Net cevap. Hayır. Sözleşme malik ile kiracı arasındaki ilişkiyi düzenler; yönetimin malike karşı alacak hakkı devam eder.
İcra başlatmak için yönetim kurulu kararı şart mı?
Net cevap. Evet, uygulamada icra başlatma yetkisi yönetim kurulu veya kat malikleri kurulunca verilmelidir; aksi halde yetkisizlik itirazı riski vardır.
Kiracı ödediğini banka dekontu ile kanıtlıyorsa ne olur?
Net cevap. Dekont yönetimin muhasebe kaydına işlenir; eğer dekont resmiyse icra durur veya borç düşer. Malikin kiracıya rücu hakkı doğar.
İcra sürecinde hangi masraflar yönetimi bekler?
Net cevap. İcra masrafları (posta, harç, vekalet ücretine ilişkin masraflar) ve gecikme faizi alacağa eklenebilir; genel kurul kararıyla takip masrafları borçluya yansıtılabilir ancak uygulama değişebilir.
Not: Bu yazı hukuki bilgi amaçlıdır; somut durumunuza göre uygulanacak adımlar değişebilir. Kesin durum değerlendirmesi için bir avukat veya uzmanla görüşün. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri genel bilgi için aktarılmıştır.
