Akşam saatlerinde binanın aidat hesabını kontrol eden yönetici, bir dairenin son üç taksitinin kısmî ödendiğini görür: hem eksik hem tarihleri karışık. Hangi borç öncelikli tahsil edilir, gecikme faizi nasıl hesaplanır ve icra yoluna gitmeden önce ne belgelenmelidir? Bu rehberde yöneticinin izlemesi gereken hesaplama ve idari adımları uygulamalı, kaynaklı şekilde anlatıyorum.
Kısmi ödeme kavramı ve hukuki temel
Kısmi ödeme, borçlunun alacaklıya borcun yalnızca bir kısmını ödemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri doğrudan kısmi ödeme özelinde düzenleme yapmaz; ancak borç ilişkilerinde genel ilkeler için Türk Borçlar Hukuku ve alacak yönetimi uygulamaları yol gösterir. Yönetici idari bir alacak (aidat) talep ederken muhasebe ve belgelerle hareket etmelidir; son aşamada icra takibi başlatılabilir.
Kısmi ödemenin önce hangi borca mahsup edileceği (uygulama adımı)
Mahsup sırası tarafların anlaşmasıyla belirlenir; anlaşma yoksa alacaklı (yönetim) tarafından ödeme kabul edilirken mahsup beyanı yapılmalıdır. Pratikte izlenecek sıra:
- Ödeme sırasında borçlu hangi döneme ait ödediğini yazmışsa o döneme mahsup edilir.
- Borçlu beyan etmemişse, yönetim yazılı olarak mahsup önerisi sunmalı; aksi halde genel uygulama önce faiz ve masraflar sonra ana para şeklinde olabilir.
- Mahsup uygulamasında şeffaflık için ödeme makbuzu ve ek hesap dökümü düzenleyin.
Gecikme faizi nasıl hesaplanır? (hesap yöntemi ve örnek)
Aidat gecikme faizi uygulanması sözleşme veya genel kurul kararıyla belirlenmişse bu oran esas alınır. Kurul kararı yoksa tüketici mevzuatı ya da sözleşme hükümleri dikkate alınır. Hesaplama yöntemi genel olarak şöyle uygulanır:
- Eksik kalan ana para belirlenir.
- Gecikme faizi oranı aylık/yıllık olarak (genel kurul kararı/sözleşme) uygulanır; uygulama dönemine göre gün üzerinden hesap yapılır.
- Ödenen kısım hangi dönem için mahsup edildi ise, o döneme ait faizin yeniden hesaplandığını belgeleyin.
Örnek: Aylık aidat 1.000 TL, Temmuz taksiti 1.000 TL’dir. Malik 500 TL kısmi ödemede bulundu, gecikme faizi yıllık %24 ise günlük faiz oranı yaklaşık %0,0658’dir. Kalan 500 TL için gün sayısı kadar faiz hesaplanır.
İdari ve muhasebe adımları: belgeleme, makbuz ve bildirim
Kısmi ödeme durumunda yönetici şu belgeleri eksiksiz hazırlamalıdır:
- Ödeme makbuzu: ödenen tutar, ödeme tarihi, hangi borca mahsup edildiğine dair açık ifade.
- Aidat borç cetveli: dönemler, tahakkuk, ödemeler ve kalan bakiye gösteren döküm.
- İhtar/uyarı mektubu: icra öncesi son ihtar niteliğinde, kalan borç ve faiz tutarını gösteren yazılı bildirim.
İcra öncesi izlenecek idari adımlar (öncelik, süreler, prova)
İcra yoluna gitmeden önce yapılacaklar hem hukuki etkili hem de maliyet-etkin olmalıdır:
- Öncelikle borçluya yazılı ihtar gönderin; ihtarda kalan ana para, hesaplanan faiz ve masraflar açıkça yazılmalıdır.
- İhtar tarihinden itibaren 7–15 gün makul ek süre verilebilir; bu süre yönetimin iç kuralı veya genel kurul kararıyla belirlenmişse bu süre kullanılmalı.
- İhtara rağmen ödeme gelmezse, muhasebe kayıtlarını ve makbuzları toparlayıp icra dosyası için avukatla görüşün. Somut hukuki tavsiye için avukata danışın.
Pratik araçlar ve dijital süreç önerisi
Kısmi ödemelerin, mahsup kayıtlarının ve gecikme faizinin hatasız yönetilmesi için dijital araçlar büyük fark yaratır. Bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, gecikme faizi otomasyonu ve makbuz takibini entegre eden çözümler kullanın. Örneğin BYönetim gibi platformlarda aidat kalemleri, kısmi ödeme ve faiz hesaplamalarını takip edebilir, ödeme makbuzunu anında düzenleyebilirsiniz; sütsun bir kayıt için buradan başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Mahsup uyuşmazlığı çıkarsa hangi deliller önemli?
Malik ile yönetici arasında mahsup konusunda uyuşmazlık çıkarsa mahkeme veya icra takibinde değerlendirilecek başlıca deliller:
- Ödeme makbuzları ve dekontlar (tarih ve açıklama önemli).
- Yönetimin düzenlediği aidat cetveli ve hesap özetleri.
- Taraflar arasındaki yazışmalar (SMS, e-posta, vekalet vs.).
- Genel kurul kararları veya yönetim sözleşmesi: faiz oranı/mahsuba ilişkin hüküm varsa bunlar delil teşkil eder.
Sıkça Sorulan Sorular
Kısmi ödeme yapıldıysa yönetici önce faizi mi yoksa anaparayı mı düşmeli?
Net cevap. Mahsup sırası tarafların yazılı anlaşmasına tabidir; anlaşma yoksa genelde anapara ve ilgili döneme mahsup beyanı esas alınır; yönetici ödeme kabul ederken hangi döneme mahsup ettiğini makbuzda belirtmelidir.
Mahsup beyanı yazılı değilse ne yapılmalı?
Net cevap. Yönetici ödeme alırken yazılı mahsup beyanı istemeli veya kendi düzenlediği makbuzda mahsup dönemini açıkça yazmalıdır; daha sonra uyuşmazlık çıkarsa bu belge önem kazanır.
Gecikme faizi nasıl gün olarak hesaplanır?
Net cevap. Faiz genelde yıllık orandan günlük orana çevrilerek (yıl=365 veya sözleşme hükmü) kalan gün sayısı üzerinden hesaplanır; oran genel kurul kararı ya da yönetim sözleşmesiyle belirlenmelidir.
Kısmi ödeme sonrası yönetim borcun bir kısmını silebilir mi?
Net cevap. Borcun silinmesi (tahsilden vazgeçme) için kat malikleri kurulu kararı veya borçlu ile yazılı anlaşma gerekir; tek taraflı silme usulü sakıncalıdır.
İcra öncesi hangi süre ve bildirim şarttır?
Net cevap. Kesin tek süre yoktur; pratikte yazılı ihtar gönderilmesi ve makul bir ek süre (7–15 gün) tanınması önerilir; somut hukuki tavsiye için avukata danışın.
