Akşam saatlerinde blok kapısında beklerken, bir kat malikinin “Yönetici çağrı yapmadı; ben vekaletle oy kullanıp karar aldırdım” dediğini duydunuz. Genel kurul usulü ve kararların geçerliliği konusunda belirsizlik can sıkıcıdır: Çağrı yapılmadan verilen vekaletler hangi hallerde bağlayıcıdır, yönetici ne yapmalı, itiraz yolu nedir?
Özet: Çağrı zorunluluğu ve vekaletle oy kullanmanın temeli
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel ilkeleri uyarınca kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, gündem ile toplantı usulü önemlidir. Bununla birlikte bazı kararlar, toplantı çağrısına ilişkin usule takılmadan maliklerin rızasıyla alınmış sayılabilir. Vekalet yoluyla temsil ise kat maliklerinin kurulda oy kullanma hakkını devretmesidir; ancak temsil biçimi ve çağrı eksikliğinin etkisi hukuki ve pratik nüanslar içerir.
Hangi durumlarda çağrı yapılmamış olsa bile karar bağlanır?
Genel kural toplantıya doğru biçimde çağrı yapılmasıdır; çağrı yapılmadan toplanan kurulun kararları genelde geçersiz kabul edilebilir. Ancak uygulamada şunlar bağlayıcı olabilir:
- Toplantıya katılan ve açıkça gündemi ve toplantı tarihini bilerek hazır bulunan kat malikleri veya vekilleri, usul eksikliğini sonradan onaylarsa karar bağlayıcı olabilir.
- Bir işlem veya karar için kanunda veya yönetim planında özel bir çağrı formuna ilişkin hüküm yoksa ve kat maliklerinin çoğunluğu usul eksikliğine rağmen kararı onaylıyorsa uygulamada itiraz zorlaşır.
Vekaletle oy kullanmanın sınırları: hangi kararlar vekaletle verilemez?
Genel ilke olarak kat malikleri kurulundaki çoğu karar vekaletle verilebilir. Ancak uygulamada aşağıdakiler dikkat gerektirir:
- Yönetici atama/azil, önemli onarım, yönetim planı değişikliği gibi konularda vekaletin kapsamı açık olmalı; aksi durumda itiraz riski artar.
- Vekaletnamede oy kullanma yetkisi açıkça yazılmalıdır; geniş yetki biçimleri belirsizlik yaratır.
Hazirun cetveli, arsa payı ve sayı çakışmaları: uygulamada dikkat edilecekler
Karar yeter sayısının hesaplanmasında hem malik sayısı hem arsa payı dikkate alınır. Çağrı yapılmadan toplanıp vekaletlerle çoğunluk sağlanmışsa bu çakışma mahkemede tartışma konusu olur.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Hazirun cetveli düzenli, imzalar eksik | ✅ Mahkeme eksik imza-yoksa bile yok sayabilir; ancak eksiklik varsa itiraz şansı artar. |
| Arsa payı çoğunluğu vekaletle sağlandı, sayı çoğunluğu sağlanmadı | ✅ Hangi çoğunluğun gerektiğine göre kararın türüne bağlı olarak geçerlik değişir. |
Karar defteri ve tutanak: çağrı eksikliğinde nasıl kayıt tutulmalı?
Karar defterine geçirilecek tutanakta çağrı usulü, hazirun cetveli, vekaletname örnekleri ve varsa çağrı eksikliğine ilişkin açık beyan yer almalıdır. Noter tasdiki gereken durumlarda noter onayı kaçınılmazdır. Karar defterinin doğru tutulması ileride yapılacak itirazları zayıflatır.
- Toplantı tarih, saat ve yerini, çağrı yapılmadıysa nedenini açıkça yazın.
- Hazirun cetvelini eksiksiz arşivleyin; vekaletnameleri iliştirin.
- Kararların gerekçesini ve oy dağılımını kaydedin; itiraz varsa gerekçeyi de not edin.
Yönetici pratik adımları: çağrı yapılmadığından şüpheleniyorsanız ne yapmalısınız?
Yönetici olarak hukuki riski azaltmak için atılacak pratik adımlar şunlardır:
- Toplantıya çağrı belgelerini (ilan, tebligat, ilan listesi) derhal dosyalayın.
- Hazirun cetveli ve vekaletnamelerin kopyalarını karar defterine ekleyin.
- Şüpheli kararlarda genel kurulu yeniden toplantıya çağırmayı teklif edin veya kat maliklerine bilgilendirme yazısı gönderin.
Dijital kolaylık: Vekalet sürecini şeffaflaştırmanın pratik yolu
Vekaletlerin toplanması, hazirun cetveli oluşturma ve çağrı kanıtlarının saklanması süreçlerini dijitalleştirirseniz itiraz riskini azaltırsınız. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi platformlar, vekalet ve hazirun yönetimi, karar defteri kayıtları ve duyuru takibini kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Çağrı yapılmadan toplanan genel kurulun tüm kararları otomatik olarak iptal edilir mi?
Hayır. Somut olaya göre mahkeme, çağrı eksikliğinin esasa etkisini, hazirun cetvelini ve katılanların bilgilenip bilgilenmediğini değerlendirir.
Vekaletnamede ‘genel yetki’ varsa bu yeterli midir?
Genel ifadeler belirsizlik yaratabilir. Gündemle ilgili açık yetki en güvenlisidir; aksi halde itiraz riski artar.
Hazirun cetveli eksik imzalıysa karar iptal olur mu?
Eksik imzalar tek başına iptal sebebi olmayabilir; mahkeme eksikliğin usule etkisini ve kararın hakkaniyetini inceler.
Vekaletle sağlanan arsa payı çoğunluğu sayı çoğunluğunu sağlamıyorsa karar geçerli mi?
Kararın türüne göre gerekli çoğunluk (sayı veya arsa payı) belirleyici olur; bazı kararlarda her iki çoğunluk aranır, somut inceleme gerekir.
Yönetici çağrı yapmadıysa hemen yeniden toplantı mı çağırmalı?
Her durum farklıdır; aceleci yeniden çağrı yerine önce varsa toplanma belgelerini düzenleyip kat maliklerini bilgilendirmek, gerekirse hukuk danışmanlığı almak uygundur.
Kaynakça ve hukuki dayanak
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, yönetim planı ve genel kurula ilişkin uygulamalar temel kaynaklardır. Kararların geçerliliğine ilişkin somut içtihat incelemelerinde Yargıtay uygulamaları değerlendirilmektedir. Somut olayınıza ilişkin çözüm için uzman hukuki görüş alınması önerilir.
