Sabahın erken saatleri: yeni seçilen yöneticiyle toplantıda kapıcı iş sözleşmesini konuşuyorsunuz. Daire sahipleri, satış halinde kıdem yükünün kime kalacağı konusunda tedirgin. "Kıdem tazminatı devri" maddesini sözleşmeye koymak çözüm olabilir mi? Hızlıca uygulanabilecek, hukuken doğru bir düzenleme nasıl olmalı — riskleri ve pratik adımlarıyla açıklıyorum.
1. Kıdem tazminatı devri nedir — hukuki çerçeve
Kıdem tazminatı, işçinin iş sözleşmesi belirli durumlarda sona erdiğinde ödenen bir işçilik hakkıdır; dayanağı İş Kanunu ve Türk iş hukuku prensipleridir. Yönetimler, kapıcı gibi yerleşik personel için işveren sıfatındadır. Bir iş sözleşmesinde "kıdem tazminatının devri" hükmü, teoride işverenin veya üçüncü kişinin (ör. bağımsız malik) devralacağı/ödeyeceği yükümlülüğü düzenlemeye çalışır. Ancak hizmet akdine eklenen hükümler İş Kanunu hükümlerinin emredici niteliğini ortadan kaldıramaz.
2. Pratik: Apartman/yönetim açısından hangi modeller kullanılır?
Genelde üç uygulama görülür. Her modelin avantaj ve sınırlaması vardır:
- Yönetimin doğrudan ödemesi: Yönetim (kat malikleri kurulu adına) bordro ve SGK yükümlülüklerini üstlenir; kıdemı yönetim öder.
- Arsa paylarına göre paylaştırma: Kıdem giderleri, genel gider veya özel bir fon şeklinde aidata yansıtılır (KMK uyarınca ortak giderler paylaşımında dikkat).
- Kıdem tazminatı devri sözleşmesi (malikler arası anlaşma): Yeni malik satın alırken satış sözleşmesine özel hüküm konularak devralma taahhüdü alınabilir; uygulamada risklidir ve hukuken doğrudan İş Kanunu'nu ortadan kaldırmaz.
3. KMK ve kıdem masraflarının aidata yansıtılması — ne mümkün?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak giderlerin paylaşımı ve aidatın hesaplanması yönetim planı veya kat irtifakı/üst hakkı hükümlerine göre yapılır. Kıdem tazminatı kalemi doğrudan "bireysel bir alacak" gibi değil, personel gideri olarak işletme giderlerine dahil edilebilir.
| Durum | Uygulanabilirlik |
|---|---|
| Kıdem giderinin genel gidere dahil edilmesi | ✅ Uygulanabilir, yönetim kararı ve şeffaf hesap gerekir |
| Satışta otomatik kıdem devri (tek taraflı) | ❌ Hukuken kesin garanti yok; alıcı-satıcı sözleşmesiyle sınırlı |
4. Sözleşme maddesi nasıl yazılmalı? (şablon + dikkat edilecekler)
Aşağıdaki örnek, hükmün amacını ve sınırlarını açıklar; somut durumunuza göre bir hukukçuya danışın. Bu metin işverenin borç transferini garanti etmez; bilgi amaçlıdır.
Örnek madde: "Taraflar, işbu sözleşme kapsamında doğabilecek kıdem tazminatı yükümlülüklerinin, yönetimin onayı ve Kat Malikleri Kurulu kararı ile belirlenen yöntem çerçevesinde yönetim hesabından/ayrılmış fona aktarılacağını kabul eder. Satış halinde alıcı/satıcı arasında ayrıca düzenlenen devir veya üstlenme sözleşmesi, yönetimin bilgi ve onayına tabidir."
5. İyi uygulama adımları (yönetici için uygulanabilir 7 adım)
- Mevcut personel için güncel bordro ve SGK kayıtlarını kontrol edin.
- Kıdem yükünü öngörün: geçmiş çalışma süresi üzerinden örnek kıdem hesaplaması çıkarın.
- Kat Malikleri Kurulu'nda şeffaf sunum yapın; kıdem giderinin aidata yansıtılması için oy alın.
- Sözleşmeye açık, hukuka uygun hüküm ekleyin; metni bir iş hukuku avukatına okutun.
- Satışlarda (devretme) özel sözleşme şartı koyun; alıcıdan yazılı üstlenme taahhüdü alın.
- Bordro süreçlerini dijitalleştirerek izlenebilirlik sağlayın; kayıt dışı ödeme riskini kapatın.
- Oluşan kıdem yükü için ayrı bir fon veya işletme hesabı belirleyin ve kayıt altına alın.
6. Bordro uygulaması ve SGK yükümlülüğü — teknik notlar
Kapıcı bordrosunda brüt ücret, SGK primleri, işveren hissesi ve işsizlik sigortası payları doğru hesaplanmalıdır. İşe başlama/işten ayrılma bildirileri (e-Bildirge) kanuni sürelerde yapılmalı; aksama kıdem alacağı hesaplamalarını ve yönetimin sorumluluğunu etkileyebilir. Ayrıca kıdem fonu/ayrılmış kasa oluşturmak yöneticiler için pratik bir muhasebe çözümüdür.
Eğer bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı çözümler bordro kayıtları, SGK bildirimleri ve aidat fonlama süreçlerini takip etmenizde yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Sıkça Sorulan Sorular
Kıdem tazminatını sözleşmeyle tamamen devretmek mümkün mü?
Net cevap. İş Kanunu emredici hükümler içerdiğinden tek taraflı devretme her zaman kesin güvence sağlamaz; alıcı-satıcı arasında yazılı üstlenme ve yönetimin uygun kayıtları gerekir.
Daire satıldığında kıdem tazminatı otomatik olarak yeni malike mi geçer?
Net cevap. Hayır; tapu devri işçilik borcunun otomatik devrine yol açmaz. Alıcı-satıcı arasında özel bir sözleşme yapılmalı veya yönetim tarafından taahhüt istenmelidir.
Yönetim, kıdem tazminatını aidata koyup tahsil edebilir mi?
Net cevap. Evet; Kat Mülkiyeti uygulamalarına uygun şekilde genel gider veya ayrı bir fon kararı alınıp aidata yansıtılabilir. Karar ve hesap şeffaf olmalıdır.
Kıdem tazminatı hesaplaması nasıl yapılır?
Net cevap. Kıdem, işçinin hizmet süresine göre brüt ücret üzerinden hesaplanır; ayrıntılı hesaplama için bordro kayıtları ve son brüt ücret gerekir. Detaylı hesaplama uzman tavsiyesi gerektirir.
Sözleşme maddesini hazırlarken kimden destek almalıyım?
Net cevap. İş hukuku alanında deneyimli bir avukattan ve muhasebeden destek almanız önerilir; somut durumlara göre düzenleme ve uygulama değişir.
