Akşamüstü yönetim toplantısında 12 daireli apartmanın yöneticisi hesap makinesine bakıyor: kapıcının bordrosunu yazarken sadece net maaşı değil, SGK primleri, işsizlik sigortası, izin günleri ve kıdem yükünün gelecekteki etkisini de göstermek zorunda. Kat maliklerinin sorusu net: "Kapıcının gerçek maliyeti bize aylık ve yıllık ne kadar oluyor?" Bu rehber, yöneticilere ve genel kurul gündem hazırlayanlara 2026 uygulamasına uygun, somut hesap adımları ve dikkat edilecek hukuki noktaları sunar.
1. Hangi kalemler kapıcı maliyetine girer?
Bir kapıcının apartmana getirdiği yıllık maliyet sadece brüt maaştan ibaret değildir. Temel kalemler:
- Brüt ücret (sözleşmeye göre belirlenen aylık brüt)
- SGK işveren primi (emeklilik primi ve işsizlik sigorta işveren payı)
- İşsizlik sigortası işçi payı ve işveren payı (bordroda etkisi ayrı görünür ama maliyet hesaplanır)
- Gelir vergisi ve damga vergisi (işçi adına kesinti; işveren için bordro yönetimi maliyeti)
- Kıdem tazminatı yükümlülüğü (aylık karşılık veya geçmişten devreden tutar riski)
- Yıllık ücretli izin ve izin süresince ödenecek ücret
- Fazla mesai, hafta tatili ve genel tatil ödemeleri
- Bordro tutma, yazılım ve muhasebe hizmeti giderleri
2. Aylık işveren maliyeti nasıl hesaplanır? (adım adım)
Aşağıda tipik bir hesap akışı var. Örnek: brüt aylık ücret 20.000 TL kabul edelim — kendi rakamlarınızla değiştirin.
- Brüt ücret: 20.000 TL
- SGK işveren primi (örnek oranlar için güncel uygulamaya bakın): varsayalım %20 → 4.000 TL
- İşsizlik sigortası işveren payı %2 → 400 TL
- Diğer yan kalemler (işveren SGK destekleri/indirimleri yoksa): örnek bordro hizmeti aylık 200 TL
- Aylık toplam işveren maliyeti = 20.000 + 4.000 + 400 + 200 = 24.600 TL
3. Yıllık maliyet: izin, fazla mesai ve kıdem yükü dahil hesap
Yıllık maliyeti hesaplarken aylık maliyeti 12 ile çarpmak başlangıçtır, ama ek kalemleri unutmayın:
- Yıllık izin ödemesi: kanunen hak edilen ücret izin süresinde ödenir (ör. 14–26 gün arası). İzin süresindeki ücret zaten aylık maaşa dahil olsa da yöneticilerin izin dönemleri için kasada likidite planlaması gerekir.
- Fazla mesai/hafta tatili: kapıcı vardiyalı çalışıyorsa yıllık ek ödeme olabilir; geçmiş yıl ortalaması üzerinden bütçeleme yapın.
- Kıdem tazminatı karşılığı: işçinin hizmet süresine göre hesaplanan kıdem tutarı için yönetimler aylık küçük bir karşılık ayırmayı tercih eder (örnek: brüt aylığın %1–%2'si gibi muhasebe tahmini).
Örnek yıllık hesap (yukarıdaki aylık maliyet üzerinden):
- Aylık işveren maliyeti: 24.600 TL → Yıllık (12 ay) = 295.200 TL
- Ortalama yıllık fazla mesai ve tatil ödemesi = 24.000 TL (örnek)
- Kıdem tazminatı için yıllık karşılık (örnek %1.5) = 3.690 TL
- Toplam yıllık maliyet ≈ 322.890 TL
4. Kıdem tazminatı hesaplama ve ödeme sorumluluğu (genel bilgi)
Kıdem tazminatı konusu sık soru oluşturur. Kıdem tazminatının hesaplanması ve kim tarafından ödeneceği somut olaya göre değişir. Kanuni çerçeve genel olarak iş hukuku kurallarına dayanır; bu çerçevede taraflar arasındaki hizmet süresi, fesih şekli ve sözleşme koşulları belirleyicidir. Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan kıdem hükümleri içermez; işveren-işçi ilişkisi İş Kanunu ve Borçlar Kanunu kapsamında değerlendirilir. Kıdem tazminatı sorumluluğunun mülkiyet değişikliği nedeniyle devri gibi durumlarda sözleşme düzenlemeleri ve somut icraat önem taşır.
5. Aidata yansıtma: KMK m.20 ve uygulama
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri kapsamında ortak giderlerin paylaşımı ve giderlerin aidata yansıtılması önemlidir. KMK uyarınca ortak giderler eşya paylarına göre paylaşılır; kapıcı ücretleri de ortak gider niteliğindedir. Ancak aidata yansıtma yöntemi ve oranı yönetim planı veya genel kurul kararına göre düzenlenir. Yönetici, kapıcı maliyetlerini bütçeye işlerken yıllık maliyet tahmini sunmalı ve genel kurul onayına sunulmalıdır.
6. Pratik araç: hesaplama, bordro ve tahsilatın dijitalleştirilmesi
Bu hesapları elle takip etmek hem hata riski hem de zaman kaybı getirir. Kapıcı bordrosu, prim bildirimi, aidat yükünün hesaplanması ve sakinlere bildirim süreçleri için dijital araçlar süreci hızlandırır ve izlenebilirlik sağlar. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi apartman/site yönetim yazılımları bordro modülü, otomatik aidat tahakkuku ve tahsilat entegrasyonları sunar; 6 aylık ücretsiz deneme ile hızlı kayıt için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 adresini kullanabilirsiniz.
| Kalem | Açıklama |
|---|---|
| Brüt ücret | Sözleşmede belirtilen aylık brüt |
| SGK işveren payı | SGK prim oranlarına göre hesaplanır ✅ aylık maliyet etkisi büyük |
| Kıdem karşılığı | Yıllık karşılık ayrılması önerilir ✅ likidite yönetimi için faydalı |
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcıya ödenen brüt maaşın aylık işveren maliyetine etkisi nedir?
Brüt maaş işveren maliyetinin temelidir; üzerine SGK işveren primi, işsizlik sigortası işveren payı ve bordro hizmeti eklenir. Bu ekler genelde brütün %20–%30'u aralığında olabilir, uygulamaya göre değişir.
Kıdem tazminatı ödemesinden yönetim mi sorumlu olur?
Genel bilgi: Kıdem tazminatı işverenin sorumluluğudur. Kat mülkiyeti açısından somut ödeme yükümlülüğü ve devri durumları karmaşık olabilir; kesin değerlendirme için iş hukuku uzmanına danışın.
Kapıcı izin döneminde ekstra maliyet çıkar mı?
Evet. İzin süresince ücret ödenir; yönetimler nöbetçi düzeni kuruyorsa geçici ücret/ikame maliyeti ortaya çıkabilir. Bütçelemede yıllık izin etkisi dikkate alınmalıdır.
Aidata kapıcı maliyetini nasıl yansıtmalıyız?
Kapıcı giderleri ortak gider kabul edilir ve yönetim planı veya genel kurul kararına göre arsa payı ya da eşit dağıtım usulüyle aidata yansıtılır. KMK hükümleri ve mevcut yönetim planına göre uygulayın.
Fazla mesai ve hafta tatili ödemeleri yıllık bütçeyi ne kadar etkiler?
Vardiya düzenine bağlıdır; geçmiş yıl bordro ortalamalarına bakarak projeksiyon yapmak en sağlıklısıdır. Tahmini yıllık fazla mesai tutarını bütçeye ekleyin ve genel kurula sunun.
