Satış günü kapıcı lojmanının anahtarını veriyorsunuz; yeni malik bir hafta sonra işçi çıkarıldığını söylüyor ve kıdem tazminatı tartışması alevleniyor — yönetici olarak kim, ne kadar ve hangi koşullarda sorumlu? Bu rehber, gerçek bir satış-süreç senaryosunu esas alarak kapıcı kıdem tazminatının daire devri sırasında nasıl değerlendirildiğini adım adım açıklar.
Özet: Kimler sorumludur, hangi senaryoda ne olur?
Kapıcı ile sözleşme ilişkisinin niteliği (işverenin kim olduğu), işçinin iş sözleşmesinin fesih zamanı ve satış sırasında yapılan devir işlemleri belirleyicidir. Genel kural: kıdem tazminatı işveren tarafından ödenir; ancak malik değişimi ve devralma süreçlerinde sorumluluk farklılaşabilir. Kanunda açık bir istisna yok; somut duruma göre hukukî değerlendirme gerekir.
1) Kapıcıyla ilişkinin tarafı nasıl tespit edilir?
Kapıcıyı kimin işe aldığı ve bordroda kim adına SGK bildiriminin yapıldığı temel tespittir. Uygulamada şu üç form sık görülür:
- Yönetim (kat malikleri kurulu adına tüzel kişilik veya yönetici) işveren: bordro yönetim hesaplarında görünür, maaş ve SGK yönetim tarafından ödenir.
- Ortak yönetim şirketi (yönetim firmasına bağlı personel): personel fiilen şirketin bordrosunda yer alır.
- Malik bireysel işveren: kapıcı tek bir daire için çalışıyor, bordro malik adına düzenleniyor.
Satış sırasında ‘kim işveren’ sorusunun cevabı kıdem sorumluluğunu doğrudan etkiler.
2) Daire satışı sırasında en sık karşılaşılan hukuki durumlar
Aşağıdaki tabloda üç tipik durum ve kıdem açısından sonuçları özetlenmiştir.
| Satış Senaryosu | Genel Kıdem Sorumluluğu |
|---|---|
| Malik bireysel işveren olarak kayıtlıysa (bordro malikin üzerine) | ✅ Satış malikinin önceki dönem işveren borcu olarak kalır; alıcı genelde sorumlu olmaz. |
| Yönetim (site/apartman hesabı) işverense | ✅ Yönetim/kat malikleri kurulu tüzel kişiliği borcu ödemekle yükümlüdür; arsa payı devri satıştan bağımsızdır. |
| Satışla birlikte işverende devir yapıldıysa (alıcı işvereni devraldıysa yazılı anlaşma) | ✅ Taraflar arası sözleşmeye göre sorumluluk devredilebilir; yazılı hüküm yoksa eski işveren sorumlu kalır. |
3) Kıdem tazminatı hangi durumlarda yönetim tarafından ödenir?
Eğer kapıcı, kat malikleri kurulu adına veya yönetim hesabıyla istihdam ediliyorsa kıdem tazminatı yönetimin yükümlülüğüdür. Bu durumlarda yönetimin kasasından ödeme yapılır; aidata yansıtılması KMK hükümlere göre mümkündür (KMK kapsamında ortak gider). Ancak ödeme yapılmadan önce cari kayıt ve bordro belgeleri ile SGK tescilinin doğrulanması gerekir.
4) Daire satışıyla kıdem borcu devredilir mi? Pratik değerlendirme
Tapu devri tek başına işveren borcunu devretmez. Ancak alıcıyla satıcı arasında noter sözleşmesi ile işverensel yükümlülüklerin devri kararlaştırılabilir. Bu gibi durumlarda devrin yazılı ve açık olması gerekir; aksi halde eski işveren sorumlu kalır.
5) Yönetici için 7 pratik adım (satış-anında yapılacaklar)
- Satış öncesi/sırasında kapıcının hizmet süresi, bordro kayıtları ve SGK bildirimi belgelerini talep edip kopyalayın.
- Bordro kayıtlarında işveren kim gözüküyor kontrol edin (yönetim, malik veya firma).
- Taraflar arası satış sözleşmesine işverensel yükümlülüklerle ilgili hüküm eklenmişse noter tasdikiyle belgeleyin.
- Kıdem hesaplaması için son ücret, fazla mesai ve izin bilgilerini bordroya yansıtın; varsa alacak ve avansları netleştirin.
- Ödeme yönetim bütçesinden yapılacaksa genel kurula bilgi verin; KMK çerçevesinde ortak gider hesabıyla uyumu sağlayın.
- İhtilaf çıkma ihtimaline karşı alacakları belgeleyin; somut değerlendirme için avukat/uzman yönlendirmesi yapın.
- Süreçleri dijital kayıt altında tutun: bordro, karar defteri, ödeme makbuzu ve tapu devri belgelerini ilişkilendirin.
Eğer bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, kapıcı bordro ve aidat ilişkilendirmesini kolaylaştıran araçlar yardımcı olur; örneğin hızlı kayıt adımları ve bordro modülü için BYönetim üzerinden ücretsiz deneme başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
6) Hesaplama: Basit kıdem örneği (pratik not)
Kıdem, işçinin her tam yıl için 30 günlük brüt ücret esas alınarak hesaplanır. Örnek: Son brüt aylık 30.000 TL ise 3 yıllık kıdem = 3 x 30.000 = 90.000 TL. İzin, fazla mesai ve bordroda eksik kalmış ödemeler kıdeme ve tazminata etki eder; dolayısıyla belgelerle doğrulama şarttır.
Sıkça Sorulan Sorular
Daire satışı kıdem tazminatı borcunu otomatik olarak devreder mi?
Hayır. Tapu devri tek başına işverenin iş ilişkisinden doğan borçlarını devretmez; borcun devri ancak taraflar arası yazılı ve açık anlaşma ile mümkün olabilir.
Kapıcı yönetim hesabında kayıtlıysa kıdemi kim öder?
Genel kuralla yönetim (kat malikleri kurulu/dernek veya yönetimin tüzel varlığı) işveren sıfatıyla kıdem ödemekten sorumludur.
Malik bireysel işverense eski malik mi ödeme yapar?
Evet; bordro ve SGK kayıtları malike aitse kıdem borcu satış öncesi döneme ait eski malik sorumluluğunda kalır.
Taraflar satış sözleşmesinde kıdemi alıcıya devrettiklerini yazarsa ne olur?
Yazılı, açık ve mümkünse noter tasdikli bir devri beyanı varsa alıcı bu yükümlülüğü üstlenebilir; buna rağmen alacaklı işçi eski işverene de başvurabilir, bu nedenle ek güvenceler istenir.
Yönetici belgeleri eksik bulursa ne yapmalı?
Eksik belgeler varsa ödeme yapmadan önce belge talep edin, genel kurula bilgi verin ve gerektiğinde hukuki danışmanlığa yönlendirin. Somut hukuki sonuçlar duruma göre değişir; uzman avukata danışılması uygundur.
