Genel kurul sonrası mutfakta bir grup malik elindeki tutanağı incelediğinde hazirun cetvelinde arsa paylarının yazılmadığını farkediyor; bazı kararların arsa payına göre alınması gerektiğini bilen yönetici, şimdi ne yapacağını ve alınan kararların bağlayıcılığını merak ediyor. Bu yazıda, 2026 uygulamaları çerçevesinde hazirun cetvelinde arsa payı eksikliğinin nasıl düzeltileceğini, kararların hangi durumda ayakta kalacağını ve yöneticinin atması gereken adımları somut şekilde anlattım.
Neden arsa payı hazirunda olmalı? Temel ilke
Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarında bazı kararların niteliği arsa payına göre belirlenir; örneğin kural değişiklikleri, büyük onarımlar veya yönetim planı değişiklikleri arsa payı temelinde çoğunluk isteyebilir. Hazirun cetveli, toplantıda kimlerin ve hangi arsa payları oranında hazır bulunduğunu gösteren belge olduğundan karar yeter sayısının denetlenmesi için gereklidir.
Arsa payı eksik yazıldıysa kararlar otomatik iptal olur mu?
Eksiklik her zaman otomatik iptal anlamına gelmez. İki önemli durum ayrımı yapılır:
- Formel hata (yalnızca cetvelde yazılmama): Kararın arsa payına göre yeter sayısı hesaplanabiliyorsa ve toplantı gündemi, çağrı usulü usule uygunsa mahkeme bu tür hatayı esastan iptal nedeni saymayabilir.
- Esas hata (hazirun cetvelinin gerçeği yansıtmaması veya eksik imzalar + arsa payı gösterimi olmaması): Bu durumda, kararın arsa payı yeter sayısına dayanması gerekiyorsa ve arsa payı ispatlanamazsa karar geçersiz sayılabilir.
Yönetici için 6 adımlık kontrol ve düzeltme rehberi
- Belgeyi hemen saklayın: Orijinal tutanak, hazirun cetveli ve varsa elektronik çağrı kayıtlarını (e-posta, SMS, uygulama bildirimleri) bir arada muhafaza edin.
- Eksikliğin türünü tespit edin: Sadece arsa payı yazılmadı mı yoksa imza/vekâlet eksik mi? (Bu, yapılacak düzeltmeyi etkiler.)
- Kat Malikleri ile iletişime geçin: Hemen durumu bildiren kısa bir duyuru yayımlayın; bir düzeltme toplantısı veya toplantı tutanağına ekleme ihtiyacı olabileceğini açıklayın.
- Hazirun cetvelini tamamlayın/yeniden düzenleyin: Eğer kayıtlı belgeler (satış senetleri, tapu örnekleri, yazılı vekaletler) üzerinden arsa payları doğrulanabiliyorsa tutanağa ek olarak «hazirun cetveli ekidir» ibareli bir belge hazırlanabilir ve kat malikleri imzasına sunulabilir.
- Gerekirse yeni toplantı/onay alın: Kararın niteliğine göre (arsa payı ile karar yeter sayısı aranıyorsa) yeni genel kurul yaparak aynı gündemi yeniden görüşmek en güvenli uygulamadır.
- Hukuki kayıtları güçlendirin: Hazirun cetveliyle ilgili düzeltme ve ek belgeleri karar defterine, elektronik arşive ve yönetim dosyasına ekleyin; noter onayı gerekirse değerlendirin.
Hangi deliller arsa payını sonradan ispat eder?
Toplantı anında cetvel boş bırakıldıysa bile aşağıdaki belgeler arsa payı göstergesi olarak kullanılabilir:
- Tapu kayıtları (tasdikli ya da e-Devlet üzerinden alınmış güncel döküm),
- Kat maliki tarafından yönetimce verilen yazılı beyanlar veya vekaletnameler,
- Yönetimin elektronik çağrı ve yoklama kayıtları (uygulama/SMS/e‑posta zaman damgaları),
- Var ise önceki genel kurul tutanakları ve arşivlenmiş hazirun cetvelleri.
Noter tasdiki ve karar defterine kayıt: Ne zaman gerekiyor?
Karar defterine geçirilen kararlar için noter onayı genellikle kararların veya yönetim kurulunun usulüne uygun tutulduğunu göstermez; ancak bazı durumlarda (ör. tapu işlemleri veya resmi kurumlarda kullanılacak karar örnekleri) karar defteri ve gerekli belgelerin noter onaylı suretleri istenebilir. Hazirun cetvelindeki eksikliğin düzeltilmesi ve imzaların tamamlanması için noter onayı, belgenin resmi kanıt gücünü artırır.
Pratik örnek: Arsa payı unutulmuş ama toplantı yine de yeter çoğunluğu sağladıysa
Eğer toplantı sırasında fiziksel sayıyla (çoğunluk) alındıysa ve kararın arsa payı gerektiren bir nitelikte olmadığı açıkça belliyse, yöneticinin yapılması gerekenler şunlardır: tutanağı arşivlemek, eksik cetveli tapu/tapu fotokopileriyle tamamlamak ve duyuru yaparak itiraz süresini takip etmek. Önemli kararlar (ör. yönetim planı değişikliği) gibi arsa payı gerektiren konularda ise yeni toplantı en güvenli yoldur.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hazirun kayıtları, çağrı belgeleri ve imza/vekâlet toplama gibi adımları kolaylaştıran araçlar fayda sağlar; örneğin BYönetim ile bir binanın kayıtlarını hızlıca oluşturup toplantı çağrısı ve hazirun takibini dijital yapabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Hazirun cetvelinde arsa payı eksik, karar arsa payına göre değil | ✅ Karar büyük ihtimalle geçerli; belgeler arşivlenip itiraz beklenir. |
| Karar arsa payı çoğunluğu gerektiriyor ve cetvelde arsa payı yok | ❗ Yeniden toplantı veya mahkeme ihtimali; resmi delillerle ispat zorunlu. |
Sıkça Sorulan Sorular
Hazirun cetvelinde arsa payı yazılmadı, hemen yeni toplantı yapmalı mıyız?
Net cevap: Öncelikle eksikliğin niteliğini değerlendirin; karar arsa payına göre çoğunluk gerektirmiyorsa yeni toplantı gerekli olmayabilir. Ancak karar arsa payına bağlıysa yeniden toplantı en güvenli çözümdür.
Arsa paylarını sonradan tutanağa ekleyebilir miyiz?
Net cevap: Evet, resmi belgelerle (tapu, vekalet) destekleniyorsa ve kat maliklerinin onayı alınabiliyorsa ekleme yapılabilir; aksi halde itiraz riski vardır.
Hazirun cetveli eksik imzalıysa kararlar iptal olur mu?
Net cevap: Eksik imza tek başına iptal nedeni olmayabilir; kararın niteliği ve diğer deliller belirleyicidir. Ancak eksik imzalar itiraz sebebi oluşturabilir.
Noter tasdiki her zaman gerekli mi?
Net cevap: Hayır; noter tasdiki her kararda zorunlu değildir. Ancak bazı resmi işlemler için veya delil gücünü artırmak amacıyla yararlı olabilir.
İtiraz süresi ne kadar ve kim başvurur?
Net cevap: İtiraz genellikle dava yoluyla yapılır; süresi ve usulü olayın niteliğine göre değişir. Somut durumunuza göre bir avukata danışmanız gerekir.
