Bir apartman toplantısı sonrası aidatların yarım ödenmesiyle karşılaşıyorsunuz: mülk sahiplerinin bazıları yüzde 50, bazıları yüzde 100 ödeme yapmış; yönetici kasada nakit yetersiz, aylık giderler (ısınma, asansör bakımı, elektrik) bekliyor. Bu durumda hangi giderler öncelikli ödenir, eksik ödeme nasıl paylaşılır ve yönetici hangi hukuki/iddari adımları atabilir?
Aidat eksikliği kavramı ve hukuki çerçeve
Aidat, ortak giderlerin karşılanması amacıyla kat malikleri tarafından ödenen paydır. Kat Mülkiyeti Kanunu ve işletme projesi, aidatın hangi giderleri kapsadığını ve paylaşım esaslarını belirler. Kanunda (Kat Mülkiyeti Kanunu) aidatın kapsamı açıkça sayılmaz; bunun için genellikle yönetim planı veya işletme projesi esas alınır.
Hangi giderler 'zorunlu' ve öncelikli sayılır?
Genel uygulamada yönetimin kasasında yetersizlik olunca öncelik verilen giderler şu şekilde sıralanır:
- Can ve mal güvenliğini doğrudan etkileyen giderler (elektrik arızaları, asansör arızaları, yangın sistemi bakımı).
- Yasal zorunluluklardan doğan ödemeler (belediye, vergi, sigorta primleri, SGK gibi personele ait yasal ödemeler—örneğin bordro ve sigorta ödemeleri).
- Ortak alanların temel işletimini sürdüren giderler (ısınma, su, asansör elektrik gideri) — işletme projesinde aksi belirtilmediyse.
Bu önceliklendirme, yönetimin sorumluluğunu azaltmak ve acil tehlikeleri önlemek içindir. Ancak hangi giderin öncelikli olduğuna ilişkin somut kurala KMK madde numarası olarak yer verilmemiştir; uygulama ve içtihatla belirlenir.
Aidat eksikliği nasıl paylaşılır? Orantılı mı, eşit mi?
Aidat paylaştırma esasları işletme projesi ve kat mülkiyeti sözleşmesine göre belirlenir. Eksik ödeme durumunda yönetim şu yöntemleri kullanabilir:
- Mahsup usulü: Kasada bulunan para, öncelikli giderlere harcanır; kalan giderler için alacak kalemleri oluşturulur.
- Orantılı tahsis: Kalan ortak gider, maliklerin işletme projesindeki pay oranına göre (arsa payı veya sözleşmede belirtilen dağılım) paylaştırılır.
- Geçici eşit bölüşüm: Acil ve küçük tutarlı giderlerde pratiklik için eşit paylaşım tercih edilebilir; ancak uzun vadede arsa payı esasına dönülmesi daha hukuka uygundur.
| Durum | Uygulanması |
|---|---|
| Acil onarım (can güvenliği) | ✅ Öncelikli, yönetime harcama yetkisi |
| Rutin gider (peyzaj, temizlik) | ✅ Orantılı tahsis veya alacak kaydı |
Gecikme faizi ve alacak takibi: ne zaman ve nasıl uygulanır?
Aidatların eksik veya geç ödenmesi halinde yönetim, genellikle sözleşme veya karar defterindeki usule göre gecikme faizi uygulayabilir. Gecikme faizinin oranı ve uygulama biçimi, kat malikleri kurulunun aldığı karara ya da yönetim planına dayanmalıdır.
Uzun süreli veya yüksek tutarlı eksik ödemelerde yönetim, alacakların tahsili için icra takibi başlatabilir. Bu somut adımın hukuki sonuçları kişiye göre değişir; bu nedenle uygulamadan önce hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Aidat eksikliği ile ortak-demirbaş ayrımı nasıl etkilenir?
Ortak giderleri ve demirbaş giderlerini ayırmak, eksik ödemenin hangi kalemi etkilediğini netleştirir. Demirbaş (örneğin bina girişindeki kamera) bakım/yenileme gideri ise karar alındıysa ve aidat kapsamında gösterildiyse, eksik ödemede de paylaşılır.
Eğer bir gider yalnızca belirli bağımsız bölümü ilgilendiriyorsa (ör. özel bir klima ünitesi onarımı), o gider ilgili malik/bağımsız bölüm tarafından ödenir; ortak gider olarak gösterilmişse tüm maliklerden pay alınır.
Pratik adımlar: Yönetici için 7 uygulama önerisi
- İşletme projesi ve karar defterini kontrol ederek hangi giderlerin ortak olduğunu resmi olarak saptayın.
- Acil ve tehlike arz eden harcamaları önceliklendirip dekontlayın.
- Eksik ödeme tutarlarını arsa payına göre hesaplayın; küçük tutarlı harcamalarda kısa vadeli eşit paylaşım kararı alınabilir.
- Maliklere yazılı bildirimde bulunup eksik ödeme bilgisi ve ödeme süresi verin; iletişim kanallarını kayıt altına alın.
- Gecikme faizi uygulayacaksanız karar defterine dayanak gösterin; oran ve hesap yöntemini açıkça bildirin.
- Uzun vadeli alacaklar için hukukî yol düşünüldüğünde önce avukata danışın; somut olayın ayrıntıları belirleyicidir.
- Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku ve bildirimlerini otomatikleştirebilen bir çözüm kullanmak işleri kolaylaştırır; örneğin BYönetim ile hızlı kayda başlayabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat eksikliği durumunda yönetici hangi giderleri ödemek zorundadır?
Yönetici, can ve mal güvenliğini etkileyen ve yasal zorunluluk içeren giderleri öncelikle ödemelidir; diğer giderler işletme projesine göre paylaştırılır.
Eksik ödenen aidatlar arsa payına göre mi paylaşılmalıdır?
Genel kural olarak evet; işletme projesi veya kat malikleri kararı farklı bir dağılım öngörmüyorsa arsa payı esas alınır.
Yönetim gecikme faizi uygulayabilir mi?
Evet, ancak gecikme faizi uygulaması yönetim planı, işletme projesi veya kat malikleri kurul kararı gibi bir dayanağa bağlı olmalıdır; aksi halde itiraz riski doğar.
Eksik aidatlar için icra takibi başlatılabilir mi?
Başlatılabilir, ancak icra yoluna gitmeden önce yazılı bildirim, karar defteri kaydı ve hukuki danışmanlık tavsiye edilir; somut koşullar sonucu etkiler.
Aidat eksikliği ortak-demirbaş ayrımını nasıl etkiler?
Demirbaş ve ortak giderler ayrı çizelgelerde tutulmalı; demirbaş gideri işletme projesinde ortak gider sayıldıysa tüm maliklerden pay alınır, aksi halde ilgili malik sorumludur.
